Россияне бросились скупать загородные дома. Почему они уезжают из квартир?

Россияне стали чаще покупать жилье за городом. С января по май 2024 года спрос на такое жилье в регионах вырос примерно на 30 процентов по сравнению с прошлым годом. Еще больше интерес к жизни вдали от городской суеты подстегнула отмена льготной программы ипотеки на квартиры в новостройках. Сейчас спрос на «первичку» начал снижаться и перетекать в сегмент частных домов, констатируют эксперты. Однако не секрет, что жизнь в загородном доме значительно отличается от городской. С какими трудностями в действительности сталкиваются владельцы загородных домов и насколько успешно они с ними справляются — разбиралась «Лента.ру».

Многие россияне мечтают о собственном доме

«Мы живем вчетвером в однокомнатной квартире: муж, я и двое детей-дошкольников, — рассказывает Татьяна, жительница подмосковной Каширы. — Тесно, конечно. Младшему, например, надо днем спать, а старшему хочется бегать, играть, смотреть мультики…»

В этом году молодая семья решила улучшить жилищные условия. Мужу Татьяны под Каширой достался в наследство земельный участок — 20 соток. Супруги решили построить на нем дом — двухэтажный, из газобетона, площадью 150 квадратных метров. С большой террасой, кухней-гостиной и четырьмя жилыми комнатами, чтобы у каждого было свое пространство. Для строительства они взяли 8 миллионов по программе семейной ипотеки под 6 процентов годовых и следующие 30 лет будут выплачивать по 50 тысяч рублей ежемесячно. «Восемь миллионов — это за "коробку": фундамент, стены и крыша, — уточняет Татьяна. — Чтобы провести газ и водопровод, сделать двери, полы, потолки нужно еще миллиона три. Видимо, придется продать квартиру, которой я владею вместе с мамой, взять свою долю и на эти средства сделать ремонт».

Собственный загородный дом — давняя мечта многих россиян. Согласно последнему опросу СберНПФ, 65 процентов россиян мечтают приобрести частный дом, из них 21 процент опрошенных планируют жить в нем круглогодично. Половина респондентов на воплощение своей мечты собирается потратить 5 миллионов рублей, каждый третий надеется уложиться в сумму от 5 до 10 миллионов. Две трети опрошенных рассчитывают взять ипотеку, и только одна треть будет копить на покупку собственные средства.

Понять людей можно. Еще в начале нулевых россияне массово жили в городских квартирах, а летом выезжали на дачу: шесть соток участка в садоводческом товариществе — щитовой домик от 25 до 50 квадратных метров, часто одноэтажный или с мансардой, водопровод только в теплое время года, удобства во дворе. Загородные дома для постоянного проживания в те годы могли себе позволить только очень состоятельные люди. Риелторы вспоминают, что в основном это были дома площадью от 300 до 1000 квадратных метров с участками по 25-30 соток, причем очень благоустроенные: водопровод, канализация, магистральный газ, асфальтированные подъездные дороги. Стоили они соответствующе. К примеру, средняя цена особняка в 15 километрах от Москвы по Рублево-Успенскому шоссе составляла 1,8 миллиона долларов, а средняя стоимость земли в этом направлении варьировалась от 30 до 70 тысяч долларов за сотку.

Первые загородные дома для покупателей среднего достатка стали появляться после кризиса 2008 года. Как правило, это были коттеджи площадью 120-150 квадратных метров, стоящие на участке до 10-15 соток. К домам были подведены электричество и газ, а стоили они около 7-9 миллионов рублей. На средний класс был рассчитан и такой формат жилья, как таунхаус — двух-трехэтажный дом за городом, разделенный на несколько квартир. В то время многие семьи поступали так: продавали одну квартиру (например, доставшуюся в наследство от бабушки) и переезжали в таунхаус или коттедж, а прежнее жилье оставляли взрослым детям.

Последние три года для рынка загородных домов были непростыми. В 2020 году он пережил бум — россияне, запертые во время пандемии коронавируса в малогабаритных квартирах, оценили просторные дома, где у каждого члена семьи есть своя комната и где можно выйти в сад или прогуляться по лесу. В пандемию спрос на коттеджи вырос на 49 процентов, а цены увеличились на 13-15 процентов. Однако уже в 2022 году продажи упали: «В сентябре в результате объявленной частичной мобилизации и общих страхов и опасений из-за геополитической ситуации спрос на дома рухнул почти на 80 процентов и в январе 2023-го не восстановился» — вспоминает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Срок экспозиции сократился вдвое

И вот на рынке загородной недвижимости снова оживление. Так, по данным федеральной компании «Этажи», спрос на жилье вне города вырос почти на 70 процентов по сравнению с прошлым годом.

Почти половина покупателей интересуется земельными участками под строительство. На втором месте — дачные домики и компактные дома для круглогодичного проживания, их хотят приобрести 43 процента клиентов. Просторные дома по 200 «квадратов» и более привлекают 4,5 процента россиян
Антон Сауков
руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи»

Любопытен и другой факт: по наблюдениям риелторов, срок экспозиции загородных объектов в этом году сократился — с 12 месяцев до 6-8.

Вместе с тем некоторые эксперты отмечают, что сравнение текущего спроса с показателями 2023 года не вполне корректно. «В прошлом году рынок еще только восстанавливался после падения в конце 2022 года, — говорит Максим Лазовский. — Показатели были низкие, поэтому сегодняшние цифры и выглядят столь значительным прогрессом».

Интерес россиян к покупке загородной недвижимости эксперты объясняют несколькими причинами. Так, в России в последние годы действовало сразу несколько льготных ипотечных программ, благодаря которым приобрести жилье в сельской местности можно было по сниженной ставке. Однако с 1 июля 2024 года часть из них отменена, и многие, кто планировал купить дом, но остановился на этапе подбора объекта, активизировались и перешли к решительной стадии сделки. Кроме того, повысилась инвестиционная привлекательность загородных объектов — по словам Антона Саукова, известны случаи, когда цена земельных участков за 5 лет вырастала в 3-4 раза. Поменялось и отношение россиян к загородной жизни: «В период пандемии люди поняли, что можно жить за чертой города в частном доме, и при этом не быть оторванным от столичной деловой активности», — отмечает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Но главным драйвером спроса являются высокие цены на городские квартиры.

Двухкомнатная квартира в Москве на вторичном рынке сейчас в среднем стоит 18 миллионов рублей. Средняя же стоимость дома с участком в Подмосковье составляет 14 миллионов рублей

Типичный загородный дом сегодня — двухэтажный

К счастью для покупателей, выбор загородного жилья сегодня огромен. В Московской области, по данным ЦИАН, сейчас выставлено на продажу четыре с лишним тысячи домов и коттеджей, а в базе «Этажей» насчитывается 300-350 тысяч объектов по всей стране. Форматы жилья самые разные: от летних дачных домиков до традиционных домов, предназначенных для круглогодичного проживания. Подавляющее число лотов (47 процентов) — это дома площадью от 30 до 90 квадратных метров. На долю более просторного жилья от 90 до 150 «квадратов» приходится 27 процентов объектов, а дома от 150 до 180 «квадратов» занимают лишь 6 процентов рынка. Появилось и новшество: в свежих коттеджных поселках застройщики стали предлагать жилье площадью до 30 квадратных метров. «Такие компактные домики — аналог городских студий. Они подходят для постоянного проживания, при этом доступны по цене», — поясняют эксперты.

«Типичный загородный дом сегодня — двухэтажный, площадью 72 квадратных метра, а самый ходовой размер участка — 8-10 соток, — рассказывает Антон Сауков. — Для летних дач, как правило, покупают деревянные или каркасные строения, если в коттедже планируют жить круглый год, то выбирают каменные дома либо утепленные дома, построенные по современным каркасным технологиям, которые подкупают быстротой возведения». «В среднем клиенты выбирают дома стоимостью до 10 миллионов рублей с участком в пределах Центральной кольцевой автодороги, — добавляет Максим Лазовский. — Из данного лимита они готовы на меньшие площади и оптимизацию технологий».

Два санузла в доме и мастер-спальня сейчас уже считаются не элементами роскоши, а типичной планировкой. Также клиенты предпочитают дома с кухнями-гостиными независимо от бюджета. То есть люди, которые смотрят дома до 10 миллионов рублей, тоже хотят кухню-гостиную и дополнительный санузел на втором этаже
Юлия Дымова
директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet

Кроме того, эксперты отмечают, что все больше покупателей хотят приобрести загородное жилье формата «заезжай и живи», чтобы не искать дополнительные деньги на ремонт и обустройство дома. Бонусом считается, если рядом с участком есть лес, озеро или река. А вот вкладываться в загородный дом без газа, водопровода, канализации и часто без интернета, напротив, мало кто хочет.

Дачи стали популярнее с введением удаленки

По словам риелторов, загородную недвижимость сегодня покупают самые разные люди. «Раньше бытовало мнение, что домик в деревне можно купить к пенсии и жить там всю старость», — замечает Юлия Дымова. Однако сегодня к клиентам старшего возраста присоединилась и молодежь. Так, одну из больших групп составляют молодые семьи с детьми, которые хотят постоянно жить ближе к природе, либо приезжать в дом по выходным — такие покупатели нередко при сделке использует средства материнского капитала. Другая категория клиентов — те, кто решил перебраться за город, так как хотят улучшить свои жилищные условия, а покупать большую квартиру в городе им не по карману. Наконец, после пандемии среди владельцев загородных домов стало много людей, работающих удаленно, в том числе и в сфере IT. Специалисты утверждают, что сегодня почти половина покупателей малоэтажных форматов жилья — типичные горожане, которым больше не надо ходить каждый день в офис.

«Сейчас мы строим дом молодой паре блогеров с миллионными аккаунтами. Стильный, оригинальный, рядом с Москвой. Блогеры освещают стройку в своем канале, приезжают с ребенком и вовлекают наших сотрудников в участие в съемочных активностях. Это для нас ново, интересно и небанально», — делится Максим Лазовский.

Что же касается цен, то на них влияют три фактора: транспортная доступность, наличие коммуникаций, качество дорог и близость большого города, отмечают эксперты.

₽5-6 млн в среднем стоит частный дом в России

Самые дорогие дома, по данным сервиса «Домклик», находятся в Ленинградской и Московской областях, а также в Республике Алтай — стоимость квадратного метра в этих регионах составляет от 100 до 130 тысяч рублей. «В Подмосковье за каркасный деревянный дом придется в среднем заплатить 7,5 миллиона рублей, а за дом из газобетона — 30 миллионов. Без участка, но с отделкой white box», — уточняет Максим Лазовский. Дешевле всего частный дом обойдется в Смоленской, Псковской и Вологодской областях — около 30 тысячи рублей за квадрат.

Недвижимость за городом россияне чаще всего приобретают в кредит. Так, весной этого года каждая четвертая ипотека в стране выдавалась на покупку или строительство частного дома, а по подсчетам компании «Этажи», за год доля льготных ипотечных программ для покупки загородного жилья выросла в 1,8 раза.

«Брат прожил в загородном доме двадцать лет и устал»

Впрочем, у загородной недвижимости есть один нюанс: содержать частный дом совсем не то же, что содержать городскую квартиру. Это ответственность, навыки, опыт, говорят риелторы. Так, в городе все вопросы с водоснабжением, отоплением, вывозом мусора, чисткой снега и прочее решает управляющая компания, за городом же это все забота собственника жилья. К тому же обслуживание дома стоит денег. «Если все делать самому, то с учетом расходных материалов, адекватных трат на электроэнергию и газ, содержание частного дома зимой обходится в среднем в 25-40 тысяч рублей в месяц, — подсчитывает Максим Лазовский. — Управляющая компания может решить те же проблемы за 10-15 тысяч рублей».

Также нужно помнить, что, когда мы видим красивый коттеджный поселок, вся эта красота обеспечивается за счет взносов собственников, и перед покупкой нужно заранее просчитать, сколько будет стоит членство в том или ином СНТ
Юлия Дымова
директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet

Неудивительно, что жизнь в частном доме подходит не всем. На форумах можно встретить немало историй россиян, которые, пожив за городом, вернулись в городские квартиры. «Брат так переехал, — рассказывает Irin@ из города Жуковский. — В доме лет двадцать с лишним прожили... Просто устал. Все делал своими руками: пять дней на работе, а в выходные что-то по дому. И постоянно денежные вливания — то одно, то другое. Говорит, что в городе все устраивает, хотя переезжали с двумя собаками (лабрадоры), с которыми жить в квартире, конечно, не то же самое, что в доме».

«Переехали из дома в квартиру. Мне нормально, — поддерживает москвичка под ником Nefertiti. — Во-первых, все под боком. Во-вторых, в квартире делать нечего в плане работы, а дома постоянно что-то нужно было. Я пользователь всяких доставок, в дом не возили. Но в доме двор и деревца, воздух, животных можно завести — в квартире не завожу. Мы нашли компромисс: строим дом в городе — микрорайон с частным сектором в 15 минутах пешком от квартиры. Будет все рядом, но будут также и прелести частного дома. Идеал, как по мне».

Но в целом из обсуждений в соцсетях следует, что большинство россиян жизнь за городом устраивает. «Дом — сплошные плюсы и свежий воздух, — высказывает общее мнение Lilu. — Те, кто пишет про постоянные хлопоты, либо держат хозяйство (не советую), либо сэкономили на важных вещах, которыми по ходу приходится постоянно заниматься. Выбираете место не в глуши, с магазинами, с транспортом. Один раз делаете по уму всю инженерку и наслаждаетесь жизнью. У нас ходят и автобусы, и маршрутки, и магазины есть, и любые доставки. И при этом это деревня, а не коттеджный поселок».

Учитывая подобные настроения, эксперты недвижимости прогнозируют дальнейшее развитие тренда на загородные дома. «Не исключено, что в этом сегменте рынка спрос до конца года вырастет на 10-15 процентов, — считает Антон Сауков. — Главное — обеспечить доступность земельных участков и оказать поддержку в их освоении». «Загородные дома и дальше будут пользоваться спросом, если ниша ИЖС будет стандартизирована, избавлена от кустарных бригад, — поддерживает Максим Лазовский. — А также если государство продолжит развивать сопутствующую инфраструктуру. Даже в рамках частно-государственного партнерства с девелоперами это уже будет посильная помощь».

«Выйти на веранду, выпить чашку чая, выпустить гулять кота»

Ирина Калинина, 58 лет, специалист по закупкам:

— Мы с мужем — коренные люберчане. Квартиру в Люберцах получил еще мой дедушка — от завода, и долгое время эта «двушка» в 58 квадратных метров была нашим основным жильем. Загородной недвижимостью мы обзавелись двадцать пять лет назад, когда у нас родился сын. Мы купили в 55 километрах от Москвы по Рязанскому направлению участок 15 соток и построили на нем небольшой, но теплый дом. Сын подолгу жил там с бабушкой, пока мы работали в городе.

Когда началась пандемия, этот дом нас очень спас. Мы перебрались туда, перезимовали и поняли, что жить за городом — это просто счастье. Мы работали удаленно: муж — в IT, я занималась закупками отделочных материалов, и у каждого было свое пространство. По сравнению с нулевыми инфраструктура в нашем поселке заметно улучшилась. Туда стали доезжать курьеры. Продукты, технику, одежду — все стало можно заказывать на дом. Поэтому, когда пандемия закончилась, и мы вернулись в город, поняли: жить в маленькой квартире нам некомфортно.

На тот момент у нас была небольшая инвестиционная квартира в Москве. Мы собрались ее продать, добавить денег и купить «трешку» в «сталинке».

В 2021 году цены на квартиры росли очень быстро. Угнаться за ними было невозможно. Я каждый день сидела на ЦИАНе и ловила эти квартиры. Но только договоришься о просмотре — продано, найдешь другую — продано. И тут моя подруга, риелтор, вдруг спросила: «А вы не хотите рассмотреть таунхаусы за городом?»

Мы съездили к ним в поселок, посмотрели, и нам там очень понравилось. Напомнило деревню в Голландии — двух-трехэтажные дома, спокойная, размеренная жизнь. И в то же время рядом город с магазинами, школами, поликлиниками, кафе. Так мы решили купить таунхаус.

Дом мы выбрали в поселке в 11 километрах от Москвы по уже знакомому Новорязанскому шоссе. Трехэтажный, с гаражом. Покупка обошлась нам в 15 миллионов рублей. Дом был в бетоне, без отделки (дома с отделкой продавались примерно за 25 миллионов рублей), ремонт мы делали сами. Мне, в силу профессии, это было несложно. Правда, основные работы пришлись на конец 2021-го и начало 2022 года. Все дорожало на глазах. Муж даже предложил в какой-то момент остановить стройку. Но я убедила его, что нет: что будет дальше — непонятно, лучше сейчас выкрутиться, перезанять денег, но дом доделать. В итоге ремонт обошелся нам процентов на тридцать дороже, чем планировалось.

В таунхаус мы переехали через год после покупки. Квартиру в Люберцах оставили сыну. Дом у нас большой — 250 квадратных метров с учетом подвала. На первом этаже — кухня-гостиная, на втором — наши с мужем спальни, на третьем — комната для гостей, кабинет мужа и моя галерея. В подвале устроили тренажерный зал. А еще у нас есть сотка земли перед домом. Она не в собственности, но пользоваться ею можно. В этом палисаднике мы посадили туи и сделали зону барбекю.

Конечно, дом и городская квартира — это разные вещи. В квартире за водопроводом, отоплением, газом, придомовой территорией следят городские коммунальные службы. В загородном доме это все — забота собственников. Мы за свой счет провели газ и сами следим за газовым котлом, поддерживая его в рабочем состоянии. Трубы отопления у нас проходят в полу, как в городских новостройках, там залита вода — исправность системы отопления тоже наша ответственность. Но если привыкнуть, ничего трудного в обслуживании частного дома нет, особенно сейчас, когда много хорошей бытовой техники. Одна моя подруга живет за городом в отдельно стоящем доме. В обслуживании это сложней, чем таунхаус. У подруги этим занимался муж, но не так давно он умер, и она научилась справляться со всем сама. Переезжать в город она не хочет.

Что же касается трат на содержание загородного дома, то у нас они даже меньше, чем траты на содержание квартиры. В месяц выходит 7-10 тысяч рублей, при том что площадь больше почти в пять раз. Мы с соседями перевели дом на самоуправление, поэтому платим только за то, что реально расходуем. Например, мы поставили в комнатах термосчетчики, выставили комфортную нам температуру и сократили расходы на отопление. То же и с горячей водой, и с электричеством. Уезжая, мы можем отключить газ, свет и даже отказаться от вывоза мусора — и не платить за это. В квартире так не получится. Также в городе всегда есть дополнительные расходы, например, приходится платить за парковочное место или гараж.

Еще одна проблема загородных домов — это транспортная доступность. Когда мы ездили на дачу, то добирались часа два по пробкам и так же по пробкам возвращались назад. Это очень выматывало. Поэтому таунхаус мы сразу искали в таком поселке, который расположен недалеко от железной дороги. К тому же мы понимали, что на Рязанском направлении скоро запустят D3. Так и вышло — сейчас от нашего дома до Москвы всего 20 минут на скоростной электричке.

Так что трудности решаемы. Люди живут за городом и живут неплохо. Наша соседка, например, продала квартиру на Таганке и переехала с детьми в таунхаус. Она счастлива и довольна.

Мы ни секунды не жалеем, что сменили квартиру на дом. В дом приятно возвращаться после тяжелой работы, приятно утром или вечером выйти на веранду, выпить чашку чая, выпустить гулять кота. У мужа — отдельный кабинет, где он может уединиться, почитать. У меня — галерея, там я шью, занимаюсь рукоделием, даже один раз провела выставку местных художников

Кроме того, здесь у всех чудесные палисадники — люди сажают красивые цветы, кустарники, деревья. Все друг с другом знакомы. Когда живешь в многоквартирном доме — никого не знаешь. А тут мы устраиваем праздники. На Рождество, например, каждый дом великолепно украшен, в каждом садике — елки, все в огнях, сверкает, все выходят, запускают фейерверки.

А еще многие люди перебрались в наш поселок потому, что увидели тут свой маленький бизнес. Одни дают мастер-классы, другие открыли свой интернет-магазин и используют таунхаус как офис. В квартире такое не сделаешь: нет места для хранения или для того, чтобы принять учеников.

Правда, как бы нам хорошо ни жилось в таунхаусе, дачу мы тоже не забываем. Ездим туда часто, по выходным. Сначала я опасалась, что не справлюсь с большим хозяйством. Содержать в общей сложности 400 квадратных метров жилья и ухаживать за участком — это не так просто. Но ничего! Порядок у нас везде почти идеальный. Зато дачная жизнь — она тоже по-своему хороша. У мужа там мастерская, рыбалка, лес, ягоды, грибы, у меня — сад. Ни продавать дачу, ни отказываться от нее мы не собираемся. Так и живем на два загородных дома. Единственное — жаль, что не стали так жить раньше. У нас было бы больше времени насладиться загородной жизнью.

Источник: Лента.ру