Сегмент ИЖС, часть I: на взлете не сбивать

По итогам первого полугодия на сегмент индивидуального жилищного строительства приходится 71% от общего объема построенного в стране жилья. ИЖС, влюбляя в себя все новые и новые регионы, набирает высоту. Вот только не приземлят ли его нововведения последнего времени?

Сегодня для того, чтобы подобрать информационное начало для статьи об индивидуальном жилищном строительстве, достаточно заглянуть в любую ленту новостей — и только выбирай. Вот, например, чем не начало: подрядчиков ИЖС, применяющих счета эскроу, освободили от НДС — законопроект № 471415-8 «О внесении изменения в статью 149 части 2 Налогового кодекса Российской Федерации» (об освобождении от налогообложения НДС работ подрядчика) принят в окончательном чтении.

Как поясняет телеграм-канал «Законы стройки», основанием для льготы является договор строительного подряда, заключенный с физлицом в соответствии с федеральным законом от 22 июля 2024 года № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».

Или еще вот такое начало: на пленарном заседании комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства, состоявшемся в рамках выставки Open Village, замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин заявил, что компаниям, строящим индивидуальные дома через счета эскроу, будут субсидировать ставку по кредитам.

«Сейчас Минстрой с «Дом.РФ» разрабатывают пилотную программу по субсидированию кредитов для подрядчиков. Ставка по кредитам будет не более 1% годовых. В проекте участвуют ряд крупнейших банков. Сейчас кредитными организациями одобрены кредиты 78 подрядчикам на сумму 3 млрд рублей», — приводит слова из выступления Никиты Стасишина «Российская газета». Но, пожалуй, остановимся мы все-таки вот на каком начале: по данным Росстата, в первом полугодии 2024 года объем жилищного строительства в России составил 53,4 млн квадратных метров, что является максимальным результатом для первых шести месяцев года. И сказать спасибо за этот рекорд надо не девелоперам сегмента многоквартирных домов (их 15,5 млн квадратов — это на 28% меньше, чем было в первом полугодии 2023 года), а населению и игрокам рынка ИЖС, которые построили 37,9 млн квадратных метров — на 25% больше, чем год назад.

Аналитики ЦИАН подчеркивают*, что высокие объемы жилищного строительства населением и низкие застройщиками привели к перекосу в соотношении двух сегментов. Если в предыдущие пять лет на индивидуальное жилищное строительство приходилось 50-60% всего объема строительства, то в первом полугодии 2024 года — уже 71%.

«Только в девяти регионах застройщики ввели больше жилья, чем население: это Москва и Санкт-Петербург, Чукотский, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий АО, Архангельская область, Новосибирская область, Чувашия и Северная Осетия. В федеральных городах частный сектор мал (в старых границах до расширения территорий практически отсутствует), в северных регионах проживание в индивидуальных домах из-за климатических условий требует существенных вложений средств и труда, в Северной Осетии, Чувашии и Новосибирской области перевес девелоперов над населением невелик. Максимальная доля ИЖС в Еврейской АО и Магаданской области — здесь все 100% введенного в первом полугодии жилья было построено населением. Более 90% приходится на ИЖС в Камчатском крае, Чечне, Калмыкии, Белгородской области, Карачаево-Черкесии и Республике Алтай — здесь одни из самых низких объемов ввода застройщиками», — делятся подробностями эксперты подразделения «ЦИАН. Аналитика».

По объему ввода жилья населением в региональном списке с большим отрывом лидирует Московская область (ее доля составляет 13,2%). Далее идут Краснодарский край (5,8%), Дагестан (4,9%), Татарстан (4,8%) и Ленинградская область (4,6%). Также в десятке лидеров Свердловская область, Башкирия, Чечня, а также Ростовская и Нижегородская области (доли последних — 2,9% и 2,2% соответственно). Совокупно первая десятка — это 48% от общего объема ИЖС страны.

Превалирование ИЖС со счетом 71% на 29% заставляет вспомнить слова, произнесенные лет пять назад вице-президентом НАМИКС, председателем секции экспертного совета думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Валерием Казейкиным. Обсуждая перспективы строительства к 2024 году 120 млн квадратных метров жилья ежегодно, эксперт утверждал, что через пару лет изначальный расклад 80 млн (строительство многоэтажного жилья) на 40 млн (сегмент ИЖС и малоэтажного строительства) наверняка изменится на прямо противоположный. И большинство смеялось: да с чего это он взял? Где теперь те смехачи…

Впрочем, по мнению основателя выставки Open Village Владислава Копицы, с которым побеседовал BFM.ru, спад в развитии ИЖС все-таки неизбежен. Да и к нынешним сверхоптимистичным цифрам эксперт призывает относиться с осторожностью.

Владислав Копица: Я уже года три не устаю повторять, что показатели, которые фигурируют в сегменте ИЖС, не совсем корректны. Жилье вводится, но ведь много вводится того, что было построено раньше, чтобы получить газ, например. Поэтому растет ли сегодня ИЖС-сегмент? Да, конечно: пандемия, потом льготная ипотека, потом закрытые границы — все это людям объяснило, что лучше иметь свой кусочек земли.

Насыщение рынка идет, но на самом деле куда меньшими темпами, чем показывает статистика. И те, кто мог позволить себе купить или построить что-то на земле, в основной массе уже купили и построили. Поэтому дальше, как мне кажется, параметры развития ИЖС будут снижаться, но уже никогда не опустятся ниже того, что у нас было в 2018-2019 годах.

Сегодня большая часть регионов — лидеров сегмента — это представители европейской части страны, из других в первой десятке только Свердловская область. С вашей точки зрения, что надо делать, чтобы регионы Сибири или Дальнего Востока тоже попадали на первые строчки рейтинга?

Владислав Копица: Здесь нужно, конечно, понимать, что масштаб ИЖС зависит не от размеров региона, а от числа жителей в нем. Московская область, Краснодарский край, Татарстан, другие лидеры — это, скажем так, места концентрации потенциальных потребителей. Понятно, что большое количество людей (ну, имеется в виду людей с деньгами, желающих построить себе дом) манят к себе строителей: где есть спрос, туда и идут те, кто создает предложение, и пока у нас ИЖС-бизнес работает именно так — от спроса. А развивать надо, безусловно, и Сибирь, и Дальний Восток, и всю страну. При этом не просто развивать само по себе малоэтажное строительство, а создавать комфортную среду для жизни. Но для того чтобы в отстающих пока регионах строилось больше, нужно больше говорить об ИЖС-сегменте, больше рассказывать о его преимуществах и нынешних возможностях, в том числе ипотечных. И еще просто необходимы свои лидеры на местах. Строитель, с моей точки зрения, уже как минимум пару лет как должен был бы осознать: не потребитель своим спросом, а именно он, строитель, своими решениями отвечает за развитие ИЖС и создание комфортной среды по всей стране. Поэтому сейчас мы и Open Village развиваем в регионах: сначала инициировали проект «Open Village Урал», следующим стал проект «Open Village Сибирь», и там и там в 2026 году состоятся выставки — люди увидят красивые поселки, в которых (как и на московской Open Village) будут представлены разные компании, разные технологии, разные архитектурные стили. Все это, я надеюсь, серьезно подтолкнет развитие там малоэтажки, но я вам еще раз честно скажу: я пошел в эти регионы только потому, что там появились сильные игроки, — это ключевое. Если такого игрока, который в правильном смысле слова болеет сегментом и за сегмент, нет, то ничего и не будет. Потребителя сначала надо погрузить в ИЖС, показать — а вот здесь выставка, а вон там ребята хорошо, интересно строят… А когда мало сильных компаний — мало информационного шума, и люди, соответственно, смотрят прежде всего в сторону многоэтажных домов, которых больше и у которых пиар мощнее.

В этом году на Open Village представлены 22 строительные технологии. А какие сегодня в приоритете у потребителей?

Владислав Копица: Наши исследования показывают, что конечный потребитель больше склоняется к дереву, но это если брать все дерево — и клееный брус, и профилированный, и каркасы, и CLT-панели, и все-все. А если оценивать все технологии по отдельности, то в приоритете строительство из газобетонных блоков. И на выставке расклад ровно такой же: газобетона много, но совокупно больше дерева.

Хотя дерево — материал по нынешним временам не самый дешевый…

Владислав Копица: В общем объеме затрат на строительство стеновой каркас — это от 10% до 15%, поэтому тут дороже-дешевле — не такой уж принципиальный момент: деньги «размазываются» по стоимости отделочных материалов, коммуникаций и всего прочего. А отвечая на закономерный вопрос, почему газобетон в приоритете, скажу так: очень хороший маркетинг у ребят-производителей, плотная работа с возражениями, большие усилия по разъяснению, что такое газобетон и чем он привлекателен, — вот и результат.

Вернемся к региональному ИЖС-развитию. Как вы думаете, должны ли малоэтажные комплексы в разных регионах быть принципиально разными с точки зрения архитектуры, должна ли быть важна айдентика территорий? Или вот пришел девелопер, выбрал себе компанию-производителя — и поставил поселок хоть в Сибири, хоть в Татарстане, хоть в Северной Осетии?

Владислав Копица: Внешне поселки, конечно, похожи друг на друга быть не должны — не должны мы возвращаться в районы «хрущевок» в ИЖС-исполнении. Комфортная среда обитания человека — это вовсе не обязательно среда типовая, когда все заранее расписано — здесь вот именно и только такой сад, такой пруд, такая пешеходная дорожка. Нет, для комфорта важны совсем другие показатели: сколько процентов территории отдано под благоустройство, на каком удалении находятся детский садик, школа или поликлиника. По большому счету тут мы смело можем начинать разговор о малых мультиформатных городах: «Доброград» под Ковровым, «Город L-town» под Челябинском — примеры такого строительства. Я не говорю, что коттеджные поселки умрут или что их не нужно создавать, — ни в коем случае. Но дальнейшее развитие ИЖС, как мне кажется, будет идти через города примерно на 30 тысяч человек, в которых в определенной пропорции есть ИЖС (там живет примерно треть населения города), малоэтажка (тоже примерно треть) и центр из многоэтажных домов, в которых сосредоточена деловая активность, коммерческая инфраструктура и жилье (еще примерно для трети горожан). Я уверен, что такой подход позволит создавать уникальные проекты, которые будут предлагать людям максимальный жизненный комфорт.

В продолжение темы учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент», эксперт комиссии по вопросам ИЖС Общественного совета при Минстрое Валерий Лукинов отмечает, что 71% ИЖС от общего объема введенного в стране жилья — следствие двух разнонаправленных трендов: снижение спроса на квартиры при его увеличении на ИЖС. Однако что дальше?

Валерий Лукинов
учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент», эксперт комиссии по вопросам ИЖС Общественного совета при Минстрое

«Сначала с изменением размера кредита льготной ипотеки с 12 млн до 6 млн рублей выдача кредитов в первом квартале 2024 года снизилась на 40%. А теперь, когда с 1 июля отменили льготную ипотеку, отсутствуют лимиты по IT-ипотеке, а семейную ипотеку выдают только с использованием счетов эскроу с оплатой после окончания строительства, покупатели не будут иметь средств на покупку загородной недвижимости эконом- и комфорт-класса, и спрос может упасть на 80-90%. Что приведет к исчезновению строительных подрядчиков и загородных девелоперов: их останется от текущего числа около 10-20%, и то за счет тех, кто будет работать в сегментах бизнес и элит, чьи покупатели в ипотеке не нуждаются. Все строительное сообщество протестует против непроработанных правил семейной ипотеки с эскроу, когда подрядчик сможет получить вложенные им деньги спустя год, при этом при отсутствии независимой приемки объектов каждый из них рискует стать объектом потребительского экстремизма и погрязнуть в судах. Причем в случае суда не получают результат сразу три стороны: банк не получает объект залога, заказчик не получает жилье, а подрядчик — потраченные деньги. Причем подрядчик рискует еще и стать банкротом».

Словом, хотели остудить рынок многоэтажек, а на самом деле поставили рынок ИЖС (подрядчиков и девелоперов) на грань краха и подставили под удар выход из демографического кризиса, сетует Валерий Лукинов. А что думают о перспективах индивидуального жилищного строительства другие игроки рынка? Продолжим.

* Есть в распоряжении BFM.ru

Источник: BFM.ru