Российский рынок вплотную подошел к отметке «приобретение жилья серьезно осложнено»

Если с 2006-го по 2019 год доступность жилья в нашей стране в целом только росла, то с 2019 года начала падать, и пока переломить общероссийскую тенденцию не удается. Хотя от региона к региону ситуация серьезно разнится

Начиная с 2006 года российское жилье в целом становилось все более и более доступным для населения. Такая динамика сохранялась вплоть до 2019 года, однако последние несколько лет в стране наблюдается снижение доступности жилья, и пока переломить тенденцию не получается. К такому выводу пришло исследование «Доступность жилья в городах, городских агломерациях и регионах России», которое провел фонд «Институт экономики города» (ИЭГ) в партнерстве со «СберИндексом» и «Яндекс Недвижимостью».

«В основе оценки лежит коэффициент доступности жилья (КДЖ), рассчитываемый ИЭГ в отношении субъектов Российской Федерации и России в целом. Он показывает, за сколько лет условное домохозяйство из трех человек со среднедушевыми доходами сможет накопить средства (при условии сбережения всех своих доходов) для покупки стандартной квартиры площадью 54 квадратных метра, исходя из средней цены квадратного метра общей площади по данным Росстата. КДЖ показывает фундаментальную доступность жилья (то есть соотношение цен на жилье и доходов населения) и не учитывает текущие условия ипотечного кредитования», — поясняют авторы исследования.

Согласно международной практике, жилье считается доступным при коэффициенте 3 и ниже, не очень доступным — от 3 до 4 включительно, при показателе от 4 до 5 приобретение жилья серьезно осложнено, а на уровне более 5 жилье существенно недоступно. Так вот, если в 2006-м КДЖ составлял у нас в стране 4,6, а в 2007-м и 2008-м даже 5,3, то к 2019 году он снизился до 3,2, то есть почти до границы категории «доступно». Однако затем коэффициент снова начал расти и в прошлом году добрался до отметки 3,9, а на данный момент находится на уровне 3,7.

Еще немного, и Россия снова попадет в крайне неприятную зону «приобретение жилья серьезно осложнено». Однако в сравнении с 2006 годом все, конечно, выглядит отлично: тогда покупка вышеописанной квартиры с помощью собственных и заемных средств была под силу лишь 18,6% семей, в 2023 году — уже 54,5%, а пиковый за всю историю наблюдений показатель пришелся на 2022 год — 56,3%.

Одна из закономерностей, выявленных в ходе исследования и выглядящих более чем очевидной, — чем ближе к крупным городам и агломерациям, тем менее доступно жилье. На данный момент регионами с самым доступным жильем являются Ямало-Ненецкий АО, Чеченская Республика, Магаданская область, Камчатский край, Ханты-Мансийский АО, Тюменская область. А в рейтинге недоступности лидируют Москва, Амурская, Калининградская, Иркутская области, Алтайский край и Санкт-Петербург.

Помимо коэффициента доступности жилья, в исследовании использовались еще два показателя: индекс доступности приобретения жилья (ИДПЖ), а по сути, индекс доступности самого ипотечного кредита, и доступность приобретения жилья с помощью ипотеки (ДС). Соединение и анализ всех трех показателей дают несколько иную картину и позволяют разбить регионы страны на четыре группы.

К первой относятся субъекты Федерации, в которых в 2023 году доступность жилья снизилась в соответствии со значениями всех трех показателей. Это одна из самых малочисленных групп, состоящая всего из 13 регионов: Магаданская, Смоленская, Курганская, Новосибирская, Архангельская, Омская, Челябинская области, республики Дагестан, Калмыкия, Коми, Маpий Эл, Алтай и Чувашия.

Вторую группу составляют регионы, в которых в прошлом году доступность жилья, напротив, повысилась в соответствии со значениями всех трех показателей. Это 30 субъектов РФ, в числе которых Санкт-Петербург, Республика Татарстан, Приморский край, Иркутская, Калининградская и Нижегородская области.

Группу номер три (самую многочисленную) сформировали 33 региона, в которых доступность жилья по показателю КДЖ повысилась, а по показателям ДС и ИДПЖ, учитывающим влияние ипотеки, — снизилась. В эту группу вошли, в частности, Москва, Московская и Ленинградская области и Краснодарский край.

Наконец, четвертая группа — это один-единственный Ямало-Ненецкий АО, являющийся лидером по большинству рассматриваемых показателей доступности жилья и ипотеки. Здесь за прошлый год значение КДЖ снизилось, значение ИДПЖ выросло, а значение ДС практически не изменилось. То есть в целом можно говорить о росте доступности жилья и ипотеки в регионе.

Рассуждая о том, как не допустить критического снижения доступности жилья, авторы исследования отмечают: в настоящее время особенно важно при выборе мер поддержки жилищного строительства в первую очередь оценивать возможное влияние таких мер на цены на жилье. И применять только такие меры, которые не способствуют росту цен.

«Нам представляется крайне важным сделать акцент на развитии различных форм доступного жилья, в которых сегодня существует большая потребность. В малых городах, сельской местности важно поддерживать развитие малоэтажной жилой застройки, а в больших и крупных городах — развитие наемного жилищного фонда социального использования и жилищной кооперации при строительстве многоквартирных домов. Кроме того, в целях повышения качества индивидуального жилищного строительства и комфортности постоянного проживания в таких домах требуется существенная поддержка инфраструктурного обеспечения застройки», — подчеркивают эксперты.

По их мнению, «большое значение для развития жилищного строительства имеют меры антиинфляционной политики на рынках жилья, нацеленные на ограничение роста цен, сокращение затрат и рост производительности труда в жилищном строительстве, стимулирование роста конкуренции между застройщиками, в том числе за счет снижения барьеров входа на рынок для новых компаний-застройщиков, повышения прозрачности и определенности правил ведения бизнеса, в частности установление прозрачных и четких правил определения инфраструктурных обязательств застройщиков жилья».

Источник: BFM.ru