«Малышки» под запретом, или Почему власти принудительно увеличивают метраж новостроек

В Москве официально запретили строить квартиры меньше 28 квадратов, такие же меры намерена ввести и Московская область. BN.ru выяснял, действуют ли аналогичные ограничения в Петербурге и Ленобласти и как в целом отразится на рынке эта правовая новация.

ВПЕРЕДИ ПЛАНЕТЫ ВСЕЙ

В последнее время на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области идет устойчивое сокращение среднего метража квартир. Только за последний год площадь лотов здесь уменьшилась с 40,9 до 39,2 кв. м и с 40,4 до 37,9 кв. м соответственно, это 4% и 6% (данные IT-компании DataFlat). А за пятилетний период средняя новостройка у нас «сжалась» более чем на 15%.

Если же говорить о недвижимости меньше 28 кв. м, вокруг которой разгорелся сыр-бор, то в 78-м и 47-м регионах ее больше всего в стране. Такую миниатюрную площадь имеет примерно каждая четвертая продаваемая новостройка.

В среднем по России доля малогабаритных квартир в новостройках составляет порядка 11%. Но есть регионы, где такого жилья значительно больше. В середине 2024 года в топ-5 по этому показателю входили:

1) Санкт-Петербург – 25%;
2) Ленинградская область – 23%;
3) Сочи – 21%;
4) Москва – 16%;
5) Севастополь – 15%.

ПРАВО ВЫБОРА

Покупатели тяготеют к малым формам, разумеется, не из любви к аскетичному образу жизни, а из банальной экономии. Тут всё предельно ясно: недвижимость дорожает, ипотечные ставки растут, и, чтобы уложиться в бюджет, приходится покупать объект поменьше.

Но почему именно петербуржцы оказались самыми неприхотливыми в плане площади приобретаемых квартир? Возможно, причина в том, что коммунальная столица России давно привыкла к мелкой нарезке жилья. На вторичке, например, можно запросто купить студию меньше 10 квадратов. И пусть это всего лишь переделанная комната в бывшей коммуналке – кого это волнует? Зато отдельное жилье в историческом центре!

Востребованы небольшие студии и в новостройках спальных районов. Это один из самых дешевых вариантов обретения собственной жилплощади, который девелоперам в свое время удалось превратить в модный тренд.

Доля малогабаритного жилья в разных локациях города на Неве довольно сильно отличается. Если в Центральном или Петроградском районе она не превышает 10%, то, например, в Красногвардейском таких квартир около 47% (данные группы RBI).

«Спрос на малометражки в Петербурге значительный. Всего по городу доля студий в объеме продаж держится на уровне 40% и в два раза превышает спрос на однокомнатные квартиры. Эта ситуация за последние годы существенно не менялась», – отмечает вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI Михаил Гущин.

При этом сам девелопер ставку на малогабаритное жилье не делает: в проектах RBI доля лотов до 28 кв. м – менее 3% от всех квартир в продаже.

Девелопер «СЗ МИ2» (ГК «Технополис») малогабаритками не пренебрегает, но в разумных пределах. Так, при проектировании ЖК «Новикола» в Красном Селе компания приняла решение, что экстремально маленькие лоты площадью менее 20 кв. м – неприемлемый вариант. Поэтому проектом предусмотрены студии от 26,3 до 34,2 кв. м, в которых организовано полноценное жизненное пространство: улучшенная чистовая отделка, увеличенные окна, застекленные лоджии, санузлы 3,6 кв. м. Самые маленькие из студий раскупили еще на старте продаж, поскольку стоимость лота составляла чуть более 4 млн рублей.

«У людей должен быть выбор, а главное – возможность приобрести собственное, пусть и маленькое жилье. В текущих экономических условиях студии, возможно, вернут былую популярность, так как по-прежнему для многих это отдельное от родителей или детей, доступное по стоимости жилье. В нашем проекте студии, как малоформатные, так и более просторные, весьма востребованы. Неудивительно: "Новикола" находится в черте Санкт-Петербурга – это немного удаленный уголок Красносельского района, но с нормальной транспортной доступностью и всеми привилегиями, которые дает городская прописка. В доме предусмотрена закрытая территория, подземный паркинг, ландшафтный дизайн, двор без машин. Комфорт и достойное окружение должны быть доступны покупателям не только многокомнатных квартир, но и студий!» – комментирует руководитель отдела маркетинга ООО «СЗ МИ2» (ГК «Технополис») Анастасия Жаркова.

Решение об увеличении минимальной площади квартир в Северной столице не принято, но, возможно, только пока. Эксперты рынка не исключают, что ограничения могут появиться уже в ближайшем будущем. А вот в Ленинградской области норматив в 28 кв. м для новых ЖК начал действовать еще раньше, чем в Москве, – с 1 июня этого года (ранее он составлял 24 кв. м).

ПРОБЛЕМА ВЗНОСА

Федеральный девелопер ГК «А101», который строит как в московском регионе, так и на Северо-Западе, представил BN.ru развернутый взгляд по теме запрета квартир-малышек. По поводу новостроек в столице в компании заявили следующее: в тех ЖК, которые уже возводятся (либо получены разрешения на строительство), никаких изменений не потребуется. А скорректировать квартирографию в проектах, которые находятся на стадии проектирования или прохождения экспертизы, и вовсе несложно и незатратно.

Однако в перспективе влияние новой инициативы на стоимость жилья и темпы продаж может быть значительным.

«Статистически квадрат может стать дешевле, ведь чем больше площадь квартиры, тем ниже стоимость метра. Но сами квартиры подорожают, так как то, что раньше было средней площадью тех же однушек, станет минимальной. Вероятно, темпы продаж могут замедлиться еще больше, чем после отмены льготной ипотеки», – прогнозирует руководитель направления разработки продукта ГК «А101» Павел Брызгалов.

По словам эксперта, высокий спрос на малогабаритные квартиры поддерживается не столько их стоимостью, сколько размером первоначального взноса, который клиенту нужно найти или накопить. Недавнее исследование спроса в Ленобласти показало, что каждый пятый клиент, который может нормально обслуживать ипотечный кредит, не в состоянии накопить нужную сумму для первого взноса – даже для покупки однокомнатной квартиры. Само собой, после принудительного увеличения метража человек тем более не будет ничего покупать.

«Никаких уловок по искусственному увеличению площади квартир, которые не противоречили бы действующему законодательству, не существует. Вместо этого перед девелоперами стоит задача придумать новый, интересный покупателям формат жилья – промежуточный между студией со средней рыночной площадью 25 кв. м и однокомнатной квартирой порядка 33 кв. м», – добавляет Павел Брызгалов.

ТУМАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ

Какими еще изменениями может обернуться инициатива по ограничению минимального метража новостроек? Эксперты рынка высказываются по этому поводу довольно активно.

Аналитики финансового института развития в жилищной сфере «Дом.рф» подсчитали, что сегодня на студии площадью менее 25 кв. м приходится около 14% всех лотов на первичном рынке, еще 30% – это квартиры площадью 25–35 кв. м, часть из которых тоже подпадает под новые критерии (до 28 кв. м). По предварительным прикидкам, с рынка новостроек может уйти пятая часть предложения.

Кроме того, эта мера может усугубить наметившийся тренд по уменьшению количества застройщиков. В Петербурге, в частности, с 2020 года число девелоперов сократилось на 20% (со 146 до 117), а общая возводимая ими площадь – на 44% (с 11,9 млн до 6,6 млн кв. м). С введением новых ограничений эти цифры могут стать еще меньше.

Напоследок отметим, что безотносительно запрета на чересчур компактную площадь квартиры-малышки могут столкнуться с неприятностями. В частности, глава «Дом.рф» Виталий Мутко заявил, что жилье площадью меньше 35 кв. м планируется вывести из-под семейной ипотеки. Имеются в виду проекты, которые запустят в 2025 году.

Инициатива объясняется тем, что семейная ипотека задумывалась как инструмент поддержки демографии, но очевидно, что квартиры меньше 28 кв. м покупают не для того, чтобы жить там втроем или вчетвером. В основном их берут либо родители – детям «на вырост» (а пока сдают), либо инвесторы – те, кто решил сохранить свои сбережения в бетоне. И то, и другое противоречит изначальной идее льготного кредитования, поэтому государство подумывает это пресечь.

Источник: Бюллетень недвижимости