Что даст система эскроу для ИЖС

С 1 марта 2025 года вступит в силу закон, в соответствии с которым можно будет строить индивидуальное жилье через систему эскроу-счетов. Она появилась в России в 2019-м. Ввели ее для многоквартирных домов с целью уменьшения количества обманутых дольщиков. Напомню, суть в том, что между застройщиком и дольщиком появляется посредник - банк, который хранит деньги покупателя, пока дом не сдадут в эксплуатацию, и выдает кредит строительной компании на возведение объекта.

По мнению экспертов ДОМ.РФ, появление новой для ИЖС схемы увеличит рынок индивидуального жилищного строительства примерно втрое. Оно и так неплохо развивается в России. Были годы, когда в пять раз по сравнению с предыдущим периодом вырастали объемы. В 2023-м в стране было сдано 110 миллионов квадратных метров жилья. Больше половины - частное домостроение. А раньше многоквартирные дома занимали около 70 процентов.

О том, каким должен быть источник средств заказчика при строительстве ИЖС, в законе не говорится. Я думаю, это означает, что никаких ограничений нет. Это могут быть и собственные, и заемные деньги, в том числе от льготных ипотек. Напомню, недавно глава государства поддержал распространение господдержки и семейной ипотеки на ИЖС с эскроу. В законе также прописано использование средств маткапитала и установлена возможность их возврата в случае прекращения договора.

Теперь о возможных плюсах и минусах применения схемы эскроу к индивидуальному жилищному строительству - я о них знаю, так как часто представляю в суде интересы таких граждан. Поскольку деньги застройщик не получит, пока не построит качественно дом и не сдаст его в эксплуатацию, будет меньше недовольных заказчиков. В настоящее время очень много случаев обмана, некачественного строительства. Новая схема позволит избежать такого и получить хорошее жилье. Это основной плюс.

Но есть и минусы. Понятно, что банки выдают деньги на период строительства застройщику под проценты, и, соответственно, они будут включены в конечную цену объекта. Второй момент: при банках будут определенные аккредитованные организации подрядчиков. То есть круг застройщиков, на мой взгляд, сузится. Очевидно, что такая форма строительства вызовет удорожание для конечного потребителя.

Хотя появился закон, который позволяет уменьшать стоимость работ путем исключения НДС. Он должен вступить в силу с 1 апреля следующего года, то есть через месяц после начала действия первого закона. Поэтому рационально будет подождать до 1 апреля и уже потом заключать договор. НДС - существенное прибавление к стоимости, плюс 20 процентов. К тому же банки в России не работают бесплатно. Соответственно, они накручивают свои проценты, чтобы поработать с деньгами дольщика и параллельно дать эти же деньги застройщику.

К системе эскроу-счетов для долевого строительства многоквартирных домов застройщики уже в основном приспособились. Более 90 процентов МКД строится именно по ней.

Скорее всего, индивидуальным и многоквартирным жильем будут заниматься разные застройщики. Условно говоря, трудно представить заинтересованность подрядчика, если он строил высотки, а потом ему предлагают поставить домик на 100 "квадратов". Объемы, конечно, не те. Соответственно, ИЖС станут заниматься мелкие организации, предприниматели либо начинающие строители. И уже формируется класс предприятий, заточенных именно на частное домостроение. Я думаю, ближе к весне они обозначатся. Не случайно определили срок вступления в силу этого закона не "завтра", а так, чтобы люди подготовились. Понятно, что их сначала будет не так много, а когда все увидят, что процесс пошел, такая практика разовьется.

Все это косвенно может повлиять и на цены в многоквартирных домах в сторону понижения. Потому что люди уже года четыре как активно переезжают в пригород. Началось это еще во времена пандемии. Сейчас рынок бурно развивается за счет того, что стали активно привлекать возможности ипотечного льготного кредитования для строительства частного жилья. Технологии и материалы уже позволяют сделать достаточно качественный дом. И он получается примерно процентов на 40 дешевле аналогичной по площади квартиры. Средняя цена, допустим, в Благовещенске, составляет примерно 180 тысяч рублей за "квадрат" для многоквартирного дома. А частное жилье в ближайшем пригороде - Верхнеблаговещенске или Чигирях - около 100 тысяч. Экономия большая выходит при сопоставимом качестве.

Тем не менее в том же Благовещенске, где активно идет жилищное строительство, квартиры раскупаются достаточно хорошо. "Дальневосточная ипотека" играет свою роль. Поэтому по Дальнему Востоку существенного падения спроса именно на МКД нет.

Строить индивидуальное жилье можно будет и вне схемы эскроу. Сегодня существуют разные варианты. В том числе и строительство самим гражданином. Напомню, что банкам разрешили кредитовать желающих взять ипотеку, даже если не будет профессионального подрядчика. Такие формы в принципе интересны для жителей сельской местности, поскольку там найти подрядчика сложно. Многие люди привыкли строить сами, своими силами, вместе с друзьями и знакомыми.

К тому же среди льготных программ есть и сельская ипотека. Правда, планируется ее корректировка. Пока нет привязки, на какую именно сельскую местность она распространяется. Допустим, Чигири или Тепличный - это формально не Благовещенск, а по факту - уже город. И многие люди там воспользовались именно сельской ипотекой, ведь она достаточно выгодная. Теперь ее планируют ограничить по месту предоставления - чтобы было не ближе 50 километров от крупных городов с населением от 100 тысяч человек. Поэтому населенные пункты Амурской области вроде Тамбовки, Чигирей, Верхнеблаговещенска, Ивановки уже выпадут из зоны действия льготной программы. Тем, кто планирует ею воспользоваться, рекомендую на всякий случай поторопиться.

Источник: Российская газета