Что даст система эскроу для ИЖС

30 Авг 2024

С 1 марта 2025 года вступит в силу закон, в соответствии с которым можно будет строить индивидуальное жилье через систему эскроу-счетов. Она появилась в России в 2019-м. Ввели ее для многоквартирных домов с целью уменьшения количества обманутых дольщиков. Напомню, суть в том, что между застройщиком и дольщиком появляется посредник - банк, который хранит деньги покупателя, пока дом не сдадут в эксплуатацию, и выдает кредит строительной компании на возведение объекта.

По мнению экспертов ДОМ.РФ, появление новой для ИЖС схемы увеличит рынок индивидуального жилищного строительства примерно втрое. Оно и так неплохо развивается в России. Были годы, когда в пять раз по сравнению с предыдущим периодом вырастали объемы. В 2023-м в стране было сдано 110 миллионов квадратных метров жилья. Больше половины - частное домостроение. А раньше многоквартирные дома занимали около 70 процентов.

О том, каким должен быть источник средств заказчика при строительстве ИЖС, в законе не говорится. Я думаю, это означает, что никаких ограничений нет. Это могут быть и собственные, и заемные деньги, в том числе от льготных ипотек. Напомню, недавно глава государства поддержал распространение господдержки и семейной ипотеки на ИЖС с эскроу. В законе также прописано использование средств маткапитала и установлена возможность их возврата в случае прекращения договора.

Теперь о возможных плюсах и минусах применения схемы эскроу к индивидуальному жилищному строительству - я о них знаю, так как часто представляю в суде интересы таких граждан. Поскольку деньги застройщик не получит, пока не построит качественно дом и не сдаст его в эксплуатацию, будет меньше недовольных заказчиков. В настоящее время очень много случаев обмана, некачественного строительства. Новая схема позволит избежать такого и получить хорошее жилье. Это основной плюс.

Но есть и минусы. Понятно, что банки выдают деньги на период строительства застройщику под проценты, и, соответственно, они будут включены в конечную цену объекта. Второй момент: при банках будут определенные аккредитованные организации подрядчиков. То есть круг застройщиков, на мой взгляд, сузится. Очевидно, что такая форма строительства вызовет удорожание для конечного потребителя.

Хотя появился закон, который позволяет уменьшать стоимость работ путем исключения НДС. Он должен вступить в силу с 1 апреля следующего года, то есть через месяц после начала действия первого закона. Поэтому рационально будет подождать до 1 апреля и уже потом заключать договор. НДС - существенное прибавление к стоимости, плюс 20 процентов. К тому же банки в России не работают бесплатно. Соответственно, они накручивают свои проценты, чтобы поработать с деньгами дольщика и параллельно дать эти же деньги застройщику.

К системе эскроу-счетов для долевого строительства многоквартирных домов застройщики уже в основном приспособились. Более 90 процентов МКД строится именно по ней.

Скорее всего, индивидуальным и многоквартирным жильем будут заниматься разные застройщики. Условно говоря, трудно представить заинтересованность подрядчика, если он строил высотки, а потом ему предлагают поставить домик на 100 "квадратов". Объемы, конечно, не те. Соответственно, ИЖС станут заниматься мелкие организации, предприниматели либо начинающие строители. И уже формируется класс предприятий, заточенных именно на частное домостроение. Я думаю, ближе к весне они обозначатся. Не случайно определили срок вступления в силу этого закона не "завтра", а так, чтобы люди подготовились. Понятно, что их сначала будет не так много, а когда все увидят, что процесс пошел, такая практика разовьется.

Все это косвенно может повлиять и на цены в многоквартирных домах в сторону понижения. Потому что люди уже года четыре как активно переезжают в пригород. Началось это еще во времена пандемии. Сейчас рынок бурно развивается за счет того, что стали активно привлекать возможности ипотечного льготного кредитования для строительства частного жилья. Технологии и материалы уже позволяют сделать достаточно качественный дом. И он получается примерно процентов на 40 дешевле аналогичной по площади квартиры. Средняя цена, допустим, в Благовещенске, составляет примерно 180 тысяч рублей за "квадрат" для многоквартирного дома. А частное жилье в ближайшем пригороде - Верхнеблаговещенске или Чигирях - около 100 тысяч. Экономия большая выходит при сопоставимом качестве.

Тем не менее в том же Благовещенске, где активно идет жилищное строительство, квартиры раскупаются достаточно хорошо. "Дальневосточная ипотека" играет свою роль. Поэтому по Дальнему Востоку существенного падения спроса именно на МКД нет.

Строить индивидуальное жилье можно будет и вне схемы эскроу. Сегодня существуют разные варианты. В том числе и строительство самим гражданином. Напомню, что банкам разрешили кредитовать желающих взять ипотеку, даже если не будет профессионального подрядчика. Такие формы в принципе интересны для жителей сельской местности, поскольку там найти подрядчика сложно. Многие люди привыкли строить сами, своими силами, вместе с друзьями и знакомыми.

К тому же среди льготных программ есть и сельская ипотека. Правда, планируется ее корректировка. Пока нет привязки, на какую именно сельскую местность она распространяется. Допустим, Чигири или Тепличный - это формально не Благовещенск, а по факту - уже город. И многие люди там воспользовались именно сельской ипотекой, ведь она достаточно выгодная. Теперь ее планируют ограничить по месту предоставления - чтобы было не ближе 50 километров от крупных городов с населением от 100 тысяч человек. Поэтому населенные пункты Амурской области вроде Тамбовки, Чигирей, Верхнеблаговещенска, Ивановки уже выпадут из зоны действия льготной программы. Тем, кто планирует ею воспользоваться, рекомендую на всякий случай поторопиться.

Источник: Российская газета

04 Дек 2024

Как теперь наследников защитят от долгов наследодателя: разбираем новый закон

Закон предусматривает, что по долгам наследодателя отвечает тот, кто принял его наследство. Поэтому получается, что, обращаясь к нотариусу с заявлением о принятии наследства, гражданин тем самым фактически дает согласие и…
Читать далее...

04 Дек 2024

Грозит ли банкротство застройщикам жилья в Москве? Кто в зоне риска и что делать…

Власти пугают рынок недвижимости возможностью банкротства девелоперских компаний. У чиновников вызывает опасения обвал продаж квартир и, соответственно, доходов застройщиков, а также их высокая закредитованность.…
Читать далее...

02 Дек 2024

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Рассказываем, как правильно согласовать перепланировку, чтобы не лишиться жилья. Чем отличается перепланировка от переустройства Закон разделяет понятия перепланировки и переустройства. К первому относится перенос…
Читать далее...

02 Дек 2024

Деньги в банк или в бетон? Кто сегодня покупает жилье в России

Только 18% россиян считают, что сейчас — самое время покупать жилье, выяснил ВЦИОМ. Член правления Российской гильдии риелторов Наталия Колесникова объяснила, кто эти люди, которые пока еще соглашаются на…
Читать далее...

02 Дек 2024

Торговая недвижимость, часть II: если арендатор пришел на время, это не…

Скорость заполнения арендаторами коммерческих помещений в составе ЖК, как и срок, на который они в итоге заедут, зависит от множества факторов — от направления работы самого арендатора до бизнес-модели, которой…
Читать далее...

02 Дек 2024

Торговая недвижимость, часть I: жилые точки коммерческого притяжения

Игроки столичного торгового сегмента все активнее интересуются помещениями в составе жилых комплексов. И чем состоятельнее местные жители, чем меньше вокруг ЖК крупных ТЦ, тем жарче этот интерес Рост спроса арендаторов и…
Читать далее...

29 Ноя 2024

Торговая недвижимость, часть I: жилые точки коммерческого притяжения

Игроки столичного торгового сегмента все активнее интересуются помещениями в составе жилых комплексов. И чем состоятельнее местные жители, чем меньше вокруг ЖК крупных ТЦ, тем жарче этот интерес Рост спроса арендаторов и…
Читать далее...

29 Ноя 2024

Недвижимость, в которую выгодно вкладывать сейчас

На выбор объекта недвижимости с целью получения прибыли влияет много различных факторов, из-за чего предоставить какое-то универсальное решение, которое подойдет для всех, невозможно. Прежде всего следует ориентироваться…
Читать далее...

29 Ноя 2024

Что ждет российских граждан в декабре 2024 года: разбираем новые законы

Многие уже вовсю готовятся к встрече 2025 года. Но еще месяц мы будем жить в 2024-м, поэтому разберем, какие новые правила принесет нам предстоящий декабрь. 1. С 1 декабря въезд иностранных граждан на территорию России будет…
Читать далее...

БЕСПЛАТНАЯ ПОДБОРКА

Сложно выбрать? Не беда! Подберём для Вас новостройки по Вашим параметрам и бюджету!

БЕСПЛАТНАЯ ПОДБОРКА