С 1 марта 2025 года вступит в силу закон, в соответствии с которым можно будет строить индивидуальное жилье через систему эскроу-счетов. Она появилась в России в 2019-м. Ввели ее для многоквартирных домов с целью уменьшения количества обманутых дольщиков. Напомню, суть в том, что между застройщиком и дольщиком появляется посредник - банк, который хранит деньги покупателя, пока дом не сдадут в эксплуатацию, и выдает кредит строительной компании на возведение объекта.
По мнению экспертов ДОМ.РФ, появление новой для ИЖС схемы увеличит рынок индивидуального жилищного строительства примерно втрое. Оно и так неплохо развивается в России. Были годы, когда в пять раз по сравнению с предыдущим периодом вырастали объемы. В 2023-м в стране было сдано 110 миллионов квадратных метров жилья. Больше половины - частное домостроение. А раньше многоквартирные дома занимали около 70 процентов.
О том, каким должен быть источник средств заказчика при строительстве ИЖС, в законе не говорится. Я думаю, это означает, что никаких ограничений нет. Это могут быть и собственные, и заемные деньги, в том числе от льготных ипотек. Напомню, недавно глава государства поддержал распространение господдержки и семейной ипотеки на ИЖС с эскроу. В законе также прописано использование средств маткапитала и установлена возможность их возврата в случае прекращения договора.
Теперь о возможных плюсах и минусах применения схемы эскроу к индивидуальному жилищному строительству - я о них знаю, так как часто представляю в суде интересы таких граждан. Поскольку деньги застройщик не получит, пока не построит качественно дом и не сдаст его в эксплуатацию, будет меньше недовольных заказчиков. В настоящее время очень много случаев обмана, некачественного строительства. Новая схема позволит избежать такого и получить хорошее жилье. Это основной плюс.
Но есть и минусы. Понятно, что банки выдают деньги на период строительства застройщику под проценты, и, соответственно, они будут включены в конечную цену объекта. Второй момент: при банках будут определенные аккредитованные организации подрядчиков. То есть круг застройщиков, на мой взгляд, сузится. Очевидно, что такая форма строительства вызовет удорожание для конечного потребителя.
Хотя появился закон, который позволяет уменьшать стоимость работ путем исключения НДС. Он должен вступить в силу с 1 апреля следующего года, то есть через месяц после начала действия первого закона. Поэтому рационально будет подождать до 1 апреля и уже потом заключать договор. НДС - существенное прибавление к стоимости, плюс 20 процентов. К тому же банки в России не работают бесплатно. Соответственно, они накручивают свои проценты, чтобы поработать с деньгами дольщика и параллельно дать эти же деньги застройщику.
К системе эскроу-счетов для долевого строительства многоквартирных домов застройщики уже в основном приспособились. Более 90 процентов МКД строится именно по ней.
Скорее всего, индивидуальным и многоквартирным жильем будут заниматься разные застройщики. Условно говоря, трудно представить заинтересованность подрядчика, если он строил высотки, а потом ему предлагают поставить домик на 100 "квадратов". Объемы, конечно, не те. Соответственно, ИЖС станут заниматься мелкие организации, предприниматели либо начинающие строители. И уже формируется класс предприятий, заточенных именно на частное домостроение. Я думаю, ближе к весне они обозначатся. Не случайно определили срок вступления в силу этого закона не "завтра", а так, чтобы люди подготовились. Понятно, что их сначала будет не так много, а когда все увидят, что процесс пошел, такая практика разовьется.
Все это косвенно может повлиять и на цены в многоквартирных домах в сторону понижения. Потому что люди уже года четыре как активно переезжают в пригород. Началось это еще во времена пандемии. Сейчас рынок бурно развивается за счет того, что стали активно привлекать возможности ипотечного льготного кредитования для строительства частного жилья. Технологии и материалы уже позволяют сделать достаточно качественный дом. И он получается примерно процентов на 40 дешевле аналогичной по площади квартиры. Средняя цена, допустим, в Благовещенске, составляет примерно 180 тысяч рублей за "квадрат" для многоквартирного дома. А частное жилье в ближайшем пригороде - Верхнеблаговещенске или Чигирях - около 100 тысяч. Экономия большая выходит при сопоставимом качестве.
Тем не менее в том же Благовещенске, где активно идет жилищное строительство, квартиры раскупаются достаточно хорошо. "Дальневосточная ипотека" играет свою роль. Поэтому по Дальнему Востоку существенного падения спроса именно на МКД нет.
Строить индивидуальное жилье можно будет и вне схемы эскроу. Сегодня существуют разные варианты. В том числе и строительство самим гражданином. Напомню, что банкам разрешили кредитовать желающих взять ипотеку, даже если не будет профессионального подрядчика. Такие формы в принципе интересны для жителей сельской местности, поскольку там найти подрядчика сложно. Многие люди привыкли строить сами, своими силами, вместе с друзьями и знакомыми.
К тому же среди льготных программ есть и сельская ипотека. Правда, планируется ее корректировка. Пока нет привязки, на какую именно сельскую местность она распространяется. Допустим, Чигири или Тепличный - это формально не Благовещенск, а по факту - уже город. И многие люди там воспользовались именно сельской ипотекой, ведь она достаточно выгодная. Теперь ее планируют ограничить по месту предоставления - чтобы было не ближе 50 километров от крупных городов с населением от 100 тысяч человек. Поэтому населенные пункты Амурской области вроде Тамбовки, Чигирей, Верхнеблаговещенска, Ивановки уже выпадут из зоны действия льготной программы. Тем, кто планирует ею воспользоваться, рекомендую на всякий случай поторопиться.
Источник: Российская газета
«Квартира оказалась дороже семьи»: реальная история, почему не стоит…
В декабре 2023 года у Александры (имя изменено по просьбе героини) умер отец. Завещания папа пользовательницы Банки.ру не оставил, поэтому нотариус начал оформление процесса наследования по закону между двумя родными детьми…
Город В Сочи заморозили масштабный инвестпроект в Якорной Щели: что нового в…
Власти Сочи приостановили действие разрешений на строительство, а Генпрокуратура по-прежнему настаивает на изъятии земель
Власти Сочи приостановили действие разрешений на строительство, выданных АО «СЗ „Якорная…
Почему собственники неоформленных гаражей и домов рискуют остаться без своей…
Все актуальные сведения о том, кто является собственником объекта недвижимости, содержатся сейчас в ЕГРН. И, как показывают свежие примеры из судебной практики, собственники объектов, не внесенных в ЕГРН, рискуют их…
Все о налоге на имущество физлиц в 2024 году: когда и сколько платить
До 1 декабря россияне должны заплатить налог на имущество физлиц за 2023 год. Налог платится за всю недвижимость, находящуюся в собственности — квартира, дача, гараж и даже недостроенные объекты.
Как правильно рассчитать…
Все о налоге на имущество физлиц в 2024 году: когда и сколько платить
До 1 декабря россияне должны заплатить налог на имущество физлиц за 2023 год. Налог платится за всю недвижимость, находящуюся в собственности — квартира, дача, гараж и даже недостроенные объекты.
Как правильно рассчитать…
Число новостроек снизится в 2026-2027 годах
Власти видят перспективы снижения числа новостроек. Хотя по статистике запуски новых проектов строительства жилья пока растут.
По итогам девяти месяцев нынешнего года запуски новых проектов выросли на 10% по сравнению с…
Изменилась тройка застройщиков-лидеров по текущему строительству жилья в РФ
Тройка российских застройщиков, лидирующих по текущему строительству, претерпела изменения, данные на 1 октября 2024 года опубликовал портал ЕРЗ.РФ.
"Топ застройщиков РФ по текущему строительству возглавила ГК "Самолет",…
Истина в практике. Новый законопроект об аварийном жилье готов к обсуждению
Завершается программа расселения аварийного жилья. Минстрой России и Фонд развития территорий (ФРТ) разработали законопроект с новыми подходами к переселению граждан из аварийных домов.
За счёт бюджета
До 2008 года…
Транспорт, парк и речка: в какое жилье лучше инвестировать в 2024 году
Несмотря на изменения на рынке, инвестиции в квартиры остаются привлекательным вариантом сохранения денег. В какой сегмент жилья лучше инвестировать и какие локации в тренде, рассказали эксперты рынка.
Выгода от покупки…