Инвестиции в недвижимость на падающем рынке: не только жилье

13 Ноя 2024

Когда ипотечные ставки стартуют с 25%, спрос на жилье падает, а цены смотрят вниз, инвестиции в недвижимость, казалось бы, не имеют смысла. Тем не менее инвесторы на рынке еще остались, хотя и немного. И инвестируют они теперь в другие объекты и сегменты и используют для этого иные финансовые инструменты.

 

Ушли, но не совсем

 

По данным октябрьского онлайн-голосования на www.irn.ru, недвижимость оказалась на последнем месте в рейтинге предпочтений потенциальных инвесторов - впервые за всю историю соответствующих наблюдений. Сегодня инвестировать в недвижимость гипотетически готовы только 8,3% участников голосования против 16,8% осенью 2023 г. – хотя тогда ключевая ставка уже начала расти.

При этом с точки зрения предпочитаемых объектов недвижимости для инвестирования ситуация за последний год существенно не изменилась. Если вкладывать деньги в недвижимость, то в квартиру в Москве, считают 30,1% ответивших (-3,9 п.п. к прошлому году).

Реальных инвесторов на московском рынке жилья, конечно же, намного меньше, чем гипотетических. Наталия Борзенкова, руководитель офисов «Митино» и «Крылатское» компании «Инком-Недвижимость», оценивает долю инвестиционного спроса в 5%. А в период невысокой ключевой ставки (с октября 2022 г. по июль 2023 г., когда «ключ» находился на уровне 7,5%, и ранее – до кратковременного скачка весной 2022 г.), инвесторов было 35%.

Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», считает, что инвесторов в жилье еще меньше, не более 2%. По ее словам, за год доля инвесторов сократилась в 3 раза, а количество – в 5 раз.

Существенного увеличения доли инвесторов на рынке жилья опрошенные IRN.RU эксперты в ближайшем будущем не прогнозируют. «Только при снижении ипотечных ставок можно будет говорить о возвращении инвесторов на рынок», - уверена Елена Чегодаева.

«Как только ключевая ставка придет в значение ниже 10%, большая часть инвесторов вернется на рынок недвижимости», - согласна с коллегой Наталия Борзенкова. Судя по прогнозу Центробанка, это случится не ранее 2027 г.

И только Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom, настроена более оптимистично: «Мы ожидаем притока новых инвесторов в новостройки ближе ко второй половине 2026 г., когда истекут сроки депозитов, открытых на волне резкого повышения ключевой ставки в конце 2024 г., и условия для покупки жилья вновь станут доступны широкой аудитории».

 

В фаворе - элитное жилье

 

Доля инвестиционных сделок сейчас значительно различается в зависимости от сегмента. На фоне отмены и/или ужесточения условий ипотечных госпрограмм и резкого роста рыночных ставок больше всего сократился инвестиционный спрос – да и спрос вообще – на квартиры массовых сегментов. По данным Елены Чегодаевой («НДВ»), в комфорт-классе доля инвесторов снизилась на 9 п.п.

«В эконом- и комфорт-классе уровень инвестиционного спроса минимален – по нашим оценкам, до 3%», - говорит Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom.

Квартиры массовых сегментов сейчас не рентабельно приобретать для инвестиций с точки зрения перепродажи, но, по мнению Натальи Сазоновой, их можно рассматривать для сдачи внаем, поскольку ставки аренды в массовых сегментах достигли пика. Если, конечно, объект покупается не в ипотеку со ставками от 25% - их никакая аренда никогда не окупит.

Как отмечает Елена Чегодаева, 90% оставшихся на рынке жилья инвесторов вкладываются в квартиры, преимущественно бизнес-класса. Доля инвестиций в этот сегмент даже выросла за год на 2 п.п.

В связи с этим изменились и предпочтения инвесторов в плане площади и квартирографии жилья. По словам Чегодаевой, сейчас инвесторы выбирают двушки и трешки с хорошими планировками. Напомним, ранее, в период инвестиционного бума, были популярны квартиры минимальной площади.

В бизнес-классе инвесторы покупают квартиры в ценовом сегменте 30–65 млн руб., говорит Наталия Борзенкова из «Инкома»: «Приобретается как «вторичка» в центре, так и новостройки в хороших локациях, с перспективой роста стоимости».

Еще лучше себя чувствует еще более дорогая недвижимость – доля инвестиций в премиум и элит-класс за год увеличилась до 4 п.п., говорит Елена Чегодаева. Как поясняет Наталья Сазонова, в элитном сегменте средние цены предложения растут, несмотря на обстоятельства. По данным NF Dom, с начала года они уже прибавили 18%.

Способствует популярности сегмента и рост объемов предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости - за год он увеличился на 44%, что является абсолютным рекордом и обусловлено стартом новых проектов (13 проектов за девять месяцев 2024 г.), отмечает Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group. «Такое разнообразие предложения позволяет сохранить интерес инвесторов и дает возможность «зайти» в проект на начальной стадии на привлекательных условиях», - поясняет эксперт.

Кроме того, элитной недвижимости помогают западные санкции. «Аудитория высокобюджетного рынка стала меньше инвестировать в зарубежную недвижимость и больше вкладываться в России», - говорит Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного комплекса Quartier d’Or / «Золотой квартал»).

Впрочем, напоминает Екатерина Борисова, инвесторы на рынке высокобюджетного жилья есть всегда, так как они покупают дорогие объекты недвижимости для диверсификации портфеля активов, а также для сохранения определенного капитала для использования в будущем. «Конъюнктура депозитных ставок или дорогого кредита прямо не влияет на их планы. Порядка 5% клиентов стабильно приобретают объекты на рынке «элит» и «делюкс» в качестве сберегательного вложения», - отмечает Борисова.

По данным NF Group, порог входа в новостройки элитного сегмента по итогам III квартала 2024 г. начинался от 25 млн руб. Но большинство инвесторов в «элитку» выбирают объекты подороже. «В основном инвесторов интересуют наиболее ликвидные резиденции стоимостью от 70 млн до 150 млн рублей с максимально прагматичными планировками, полной или предчистовой отделкой от застройщика. Для покупателей таких покупателей важна локация, прежде всего они ищут объекты в наиболее популярных районах центра, хорошо известных для аудитории (Замоскворечье, Хамовники, Тверской и т. д.)», - рассказывает Екатерина Борисова (Rariteco).

В высокобюджетном сегменте востребованы дефицитные форматы квартир и апартаментов - объекты с террасами, уникальными видовыми характеристиками, особенно в исторических зданиях в центре Москвы. Однако такие предложения действительно редки, добавляет Наталья Сазонова.

 

Как покупают и на что рассчитывают

 

Еще недавно большая часть инвестиционной недвижимости приобреталась в ипотеку, в основном государственную. Но льготная ипотека для всех прекратила свое существование с 1 июля 2024 г., а ставки по рыночной в настоящее время стартуют от 25%. Поэтому доля инвесторов, желавших воспользоваться кредитными средствами, за год сократилась с 64% до 24,4%, рассказывает Елена Чегодаева («НДВ»).

В то же время, по наблюдениям Натальи Сазоновой из NF Dom, «растет доля покупателей, которые хотят сохранить свои накопления и используют для покупки собственные средства».

Впрочем, и «собственные средства» тоже не совсем свои. По словам Сазоновой, инвесторы предпочитают использовать рассрочку, лучше всего беспроцентную, с минимальным первым взносом и фиксированными платежами.

Рассрочки хорошо сочетаются с высокими ставками по депозитам. Часть средств можно положить на депозит, а покупку квартиры или апартамента оформить в длительную рассрочку. И покрывать платежи по рассрочке с помощью процентов по депозиту, говорит Елена Чегодаева.

Наталья Сазонова также отмечает увеличение инвестиционного цикла: «Сегодня инвестиции в недвижимость – это более долгосрочная перспектива: все меньше инвесторов рассчитывают на инвестиционный цикл в 1,5 года. Сейчас рекомендуется смотреть на перспективу от трех лет».

В зависимости от выбранного объекта, инвестиционная стратегия может быть разной, добавляет Сазонова:

- Перепродажа (цикл от двух лет и доходность от 40% годовых от вложенных средств) - сейчас встречается реже;

- Сдача в аренду (цикл от пяти лет и доходность от 7%);

- Флиппинг (цикл от двух месяцев и доходность от 10% за один цикл);

- Аренда + перепродажа: покупка на старте продаж с последующей сдачей в аренду и перепродажей (цикл от пяти лет и доходность от 50% на вложенные средства с перепродажи + дополнительный доход от сдачи в аренду от 7% годовых).

Однако в целом, что касается доходности, то инвесторы в жилье сейчас в основном надеются не на преумножение, а на сохранение капитала на фоне высокой инфляции, подчеркивает Андрей Соловьев (NF Group).

«Покупатель рассчитывает перепродать актив через 3-5 лет как минимум не дешевле цены приобретения. В реальности же инвесторы понимают, что прирост цены за этот период точно не будет ниже инфляции, а в наиболее ликвидных объектах – заметно выше, но на столь длительном промежутке времени в России его прогнозировать почти нереально», - добавляет Екатерина Борисова (Rariteco).

Те, кто желает получить максимальную доходность и при этом готовы рисковать, приобретают жилье «с историей». «Более смелые инвесторы, профессионально работающие на данном рынке, по-прежнему готовы покупать квартиры с большим дисконтом. Как правило, это жилье на вторичном рынке, у которого история не совсем простая. То есть, есть определенный риск: например, там может быть прописан бывший собственник, или имеются большие долги по ЖКХ, или невыплаченная ипотека, по которой банк уже начал судебное производство», - рассказывает Наталия Борзенкова из «Инкома».

В общем, если инвестировать с умом, то можно вкладывать средства в недвижимость и сейчас, уверена Борзенкова.

Как минимум, важно помнить, что в условиях кризиса динамика цен всегда разнонаправленная: этап, когда каждый объект рос в цене, уже пройден, подчеркивает Наталья Сазонова: «В настоящее время часть объектов вторичного рынка дешевеет, на рынке новостроек одна группа проектов – стагнирует, а другая – ликвидна и показывает положительную динамику».

И, по ее мнению, инвестиционную стратегию стоит выбирать не только на основе анализа имеющихся на рынке предложений, но и с учетом потенциальных новых строек. Также необходимо оценивать экономическую выгоду от использования отсрочек или рассрочек платежей, льготных или траншевых кредитов.

И обязательно сравнивать ожидаемую доходность с депозитными ставками, оценивая устойчивость выбранного бизнес-проекта, добавляет Ольга Гусева, генеральный директор компании Key Capital. И анализировать не только жилую, но и другие типы недвижимости.

 

Не только жилье

 

На жилье свет клином действительно не сошелся, особенно в нынешних условиях, считают эксперты рынка. И советуют потенциальным инвесторам в недвижимость, куда еще можно вложить некоторое количество миллионов рублей.

До 5 млн руб.

Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate, считает, что наиболее интересными вариантами для инвесторов с бюджетом 5 млн являются:

- Паркинги в действующих или строящихся ЖК. Порог входа от 1 млн руб., в зависимости от класса объекта объем вложений – от 1 до 5 млн руб.

«При правильном выборе объекта инвестор получит не только высоколиквидный актив, но в дальнейшем сможет рассчитывать на рост стоимости аренды ввиду возможного изменения в нормах строительства в новых жилых комплексах (в части сокращения обеспеченности машино-местами)», - отмечает Микаэл Казарян.

- Келлеры (кладовые) в действующих или строящихся ЖК. Порог входа от 0,7-1 млн руб. Также, как и в случае с машино-местами, инвестор, по мнению Казаряна, получит высоколиквидный актив. Однако при выборе такого объекта вложений необходимо проанализировать объем жилого фонда и объем предложения в конкретном ЖК.

- Самым «бюджетным» в этой группе вариантом инвестирования являются паи фондов недвижимости (ЗПИФ недвижимости и комбинированные ЗПИФ). Здесь порог входа для неквалифицированных инвесторов составляет от 300 тыс. руб., при этом на бирже возможно приобретение паев по биржевой стоимости и от 1 тыс. руб.

«Основным преимуществом данного вида инвестиций является повышенная доходность на фоне диверсификации рисков за счет профессионального управления зданием и контроля со стороны Банка России, - поясняет член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate. - К тому же это возможность приобретения долей в крупных объектах с качественным институциональным потоком при низком пороге входа».

5-10 млн руб.

- При бюджете 5-10 млн рублей целесообразнее рассматривать street retail в крупных жилых комплексах, считает Ольга Гусева, генеральный директор компании Key Capital: «Доходность от такой инвестиции, скорее всего, будет выше, чем от сдачи квартиры, так как окупаемость последней может занять более 10 лет. Если же цель – спекулятивная инвестиция с перепродажей, то следует учитывать риск, что цены не вырастут в условиях высоких депозитных ставок».

Микаэл Казарян тоже советует обратить внимание на небольшие помещения стрит-ритейла – 30-40 кв. м. в ЖК, а также варианты готового арендного бизнеса. «Однако при растущем многообразии проектов инвесторам необходимо очень внимательно подходить к выбору такого объекта для инвестиций – не везде вложения будут прибыльными. Важно учитывать и местоположение, и качественные характеристики проекта, и потенциальную конкуренцию – как в локации, так и внутри проекта», - подчеркивает эксперт.

- По мнению Наталии Борзенковой, руководителя офисов «Митино» и «Крылатское» компании «Инком-Недвижимость», в бюджете от 5 до 10 млн руб. можно рассмотреть земельный участок или квартиру в новостройке Новой Москвы.

20 млн руб.

- По мнению Микаэла Казаряна, при бюджете в 20 млн руб. по-прежнему актуальны инвестиции в помещения стрит-ритейла и ГАБ, но при этом инвестор может рассмотреть покупку активов большей площади – 40-70 кв. м.

Кроме того, располагая 20 млн руб., Казарян советует рассмотреть:

- Номера в апарт-отелях, где порог входа может быть до 20 млн руб. Гостиничные комплексы предлагают продажу номеров отдельным собственникам для будущей сдачи в аренду, при этом сохраняя единую управляющую компанию на объекте.

- Офисные блоки в строящихся бизнес-центрах. 20-25 млн руб. позволяют приобрести офис от 60 до 70 кв. м в качественном бизнес-центре класса А на этапе строительства. По мнению Микаэла Казаряна, такие вложения подходят для частных инвесторов с небольшим капиталом, которые обычно рассматривают квартиры как основной инструмент инвестиций в недвижимость.

По его словам, при правильном выборе проекта доход от сдачи в аренду офиса может более чем в два раза превышать доход от сдачи жилья. В большинстве строящихся офисных проектах заявлена окупаемость от 8 до 10 лет при сценарии сдачи в аренду. Для тех, кто рассматривает для себя вариант перепродажи на этапе ввода в эксплуатацию – рост цены квадратного метра на этапе строительства (примерно 3 года) может составить от 40% и выше, утверждает Казарян. Впрочем, есть нюансы – см. «Инвесторы уходят из квартир в московские офисы».

20-50 млн руб.

- При бюджетах от 20 млн до 50 млн рублей Ольга Гусева советует вкладываться в light industrial или другую коммерческую недвижимость для более быстрого возврата инвестиций.

Микаэл Казарян тоже предлагает обратить внимание на light industrial. В отличие от классического склада в light Industrial блоки небольшие и начинаются от 500 кв. м. Инвесторы могут получать доход как от сдачи объекта в аренду (в основе формата – ежегодно индексируемые долгосрочные неразрывные договоры аренды), так и прибыль в случае последующей продажи конечному пользователю – по данным IBC Real Estate, рост цен за период строительства на объекты light industrial составляет в среднем 20%.

- Также можно вложиться в новостройку в районе ТТК или ЦАО, полагает Наталия Борзенкова. Ольга Гусева согласна, что в таком бюджете можно рассматривать и жилую недвижимость, «но с учетом потенциальной перепродажи через год, не больше». При этом важен тщательный анализ выбранного проекта, чтобы убедиться в его потенциале роста.

Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер

Источник: IRN.RU

04 Дек 2024

Как теперь наследников защитят от долгов наследодателя: разбираем новый закон

Закон предусматривает, что по долгам наследодателя отвечает тот, кто принял его наследство. Поэтому получается, что, обращаясь к нотариусу с заявлением о принятии наследства, гражданин тем самым фактически дает согласие и…
Читать далее...

04 Дек 2024

Грозит ли банкротство застройщикам жилья в Москве? Кто в зоне риска и что делать…

Власти пугают рынок недвижимости возможностью банкротства девелоперских компаний. У чиновников вызывает опасения обвал продаж квартир и, соответственно, доходов застройщиков, а также их высокая закредитованность.…
Читать далее...

02 Дек 2024

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Рассказываем, как правильно согласовать перепланировку, чтобы не лишиться жилья. Чем отличается перепланировка от переустройства Закон разделяет понятия перепланировки и переустройства. К первому относится перенос…
Читать далее...

02 Дек 2024

Деньги в банк или в бетон? Кто сегодня покупает жилье в России

Только 18% россиян считают, что сейчас — самое время покупать жилье, выяснил ВЦИОМ. Член правления Российской гильдии риелторов Наталия Колесникова объяснила, кто эти люди, которые пока еще соглашаются на…
Читать далее...

02 Дек 2024

Торговая недвижимость, часть II: если арендатор пришел на время, это не…

Скорость заполнения арендаторами коммерческих помещений в составе ЖК, как и срок, на который они в итоге заедут, зависит от множества факторов — от направления работы самого арендатора до бизнес-модели, которой…
Читать далее...

02 Дек 2024

Торговая недвижимость, часть I: жилые точки коммерческого притяжения

Игроки столичного торгового сегмента все активнее интересуются помещениями в составе жилых комплексов. И чем состоятельнее местные жители, чем меньше вокруг ЖК крупных ТЦ, тем жарче этот интерес Рост спроса арендаторов и…
Читать далее...

29 Ноя 2024

Торговая недвижимость, часть I: жилые точки коммерческого притяжения

Игроки столичного торгового сегмента все активнее интересуются помещениями в составе жилых комплексов. И чем состоятельнее местные жители, чем меньше вокруг ЖК крупных ТЦ, тем жарче этот интерес Рост спроса арендаторов и…
Читать далее...

29 Ноя 2024

Недвижимость, в которую выгодно вкладывать сейчас

На выбор объекта недвижимости с целью получения прибыли влияет много различных факторов, из-за чего предоставить какое-то универсальное решение, которое подойдет для всех, невозможно. Прежде всего следует ориентироваться…
Читать далее...

29 Ноя 2024

Что ждет российских граждан в декабре 2024 года: разбираем новые законы

Многие уже вовсю готовятся к встрече 2025 года. Но еще месяц мы будем жить в 2024-м, поэтому разберем, какие новые правила принесет нам предстоящий декабрь. 1. С 1 декабря въезд иностранных граждан на территорию России будет…
Читать далее...

БЕСПЛАТНАЯ ПОДБОРКА

Сложно выбрать? Не беда! Подберём для Вас новостройки по Вашим параметрам и бюджету!

БЕСПЛАТНАЯ ПОДБОРКА