Рассказываем, как правильно согласовать перепланировку, чтобы не лишиться жилья.
Закон разделяет понятия перепланировки и переустройства. К первому относится перенос стен, формирование проёмов, а ко второму — перенос труб и инженерных систем. Для простоты мы используем термин «перепланировка» для обоих понятий.
Если планировка квартиры устарела, её можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Но согласование перепланировки требует времени и денег, поэтому многие делают её незаконно: просто сносят стены, не сообщая в администрацию и не меняя техпаспорт.
У кого-то получается прожить с несогласованной перепланировкой не один десяток лет, другие пытаются узаконить её после, а третьи вполне могут потерять жильё.
Если о незаконной перепланировке узнает администрация или управляющая компания, они имеют право потребовать вернуть всё как было — это в лучшем случае. В худшем есть шанс лишиться квартиры.
Такие случаи не редкость. Если собственник игнорирует решение суда и не восстанавливает нарушенные конструкции, квартира может быть продана с торгов.
Особенно это актуально в случае сноса конструкций, из-за которых может пострадать всё здание: например, если собственник квартиры на нижних этажах сносит несущую стену, прорубает дополнительные окна, а иногда и сносит все стены в квартире. В результате все квартиры над ним оказываются буквально висящими в воздухе.
Квартира у такого собственника может быть изъята по суду и продана с торгов. Новому владельцу придётся вернуть всё в первоначальное состояние.
ЗАЧЕМ СОГЛАСОВЫВАТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ
— Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.
— Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заёмщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.
— Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию, а те — в суд.
— Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны — санузел, кухня — в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей — над жилыми комнатами.
— Чтобы дом не рухнул после демонтажа несущих стен.
Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах.
В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение можно только онлайн. Если перепланировка несложная и дом типовой серии, то проект можно взять бесплатно из регионального каталога.
В других регионах придётся обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.
Для начала надо понять, нужно ли согласование вообще. Есть работы, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.
КОГДА СОГЛАСОВАНИЯ НЕ ТРЕБУЕТСЯ
— Если перегородки внутри квартиры остаются без изменений; — если дверные и оконные проёмы остаются на месте;
— если двери остаются на местах, предусмотренных на плане БТИ;
— если конструкция пола не меняется;
— если сантехника, трубы, газопровод — всё остаётся на своих местах.
При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта: если в результате ваших действий какая-то информация в нём станет не актуальна, это изменение придётся согласовать.
Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклён, а вы собираетесь его остеклить.
Имеют значение и региональные особенности. Замена остекления балкона или установка оконных решёток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, а вот в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования.
ВАЖНО
Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.
Если перепланировке всё же быть, надо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте на сайте соответствующей СРО, значится ли компания в таком реестре или нет.
Составление проекта перепланировки займёт от 2 до 10 дней в зависимости от региона. А вот цена составления одного и того же проекта в может отличаться в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных компаний в вашем регионе — так вы сэкономите.
Москвичам повезло больше остальных: у них есть шанс получить проект бесплатно. В столице существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий, откуда можно взять готовый проект.
В регионах версий каталога, утверждённых местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет.
Вместе с готовым проектом заказчику выдаётся техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.
Какие работы нельзя согласовать, а значит, и проводить
- Сносить несущие стены, но можно сделать проём в несущей стене. Узнать, несущая стена или нет, можно на поэтажном плане. Несущие стены обозначены жирными линиями, ненесущие — тонкими.
- Выводить радиаторы центрального отопления на балкон или лоджию.
- Объединять жилую комнату с холодной лоджией или с любым балконом.
- Увеличивать площадь газифицированной кухни, объединять её с гостиной.
- Организовывать мокрые зоны над сухими.
- Демонтировать вентканал или объединять вентканалы кухни и санузла.
После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идём с ними в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.
В Москве документы на перепланировку подаются онлайн, на сайте mos.ru: «Услуги» → «Жильё, недвижимость, земля» → «Документы» → «Жилищные документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».
Какие документы нужны для согласования перепланировки:
- проект перепланировки;
- техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
- заявление на перепланировку;
- нотариально заверенное согласие сособственников квартиры;
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру: ДДУ, договор купли-продажи/мены/дарения и акт приёма-передачи квартиры;
- технический паспорт или поэтажный план, экспликация.
Техпаспорт квартиры и документы, подтверждающие право собственности на неё, прикладывать к заявлению необязательно: администрация может получить их самостоятельно в электронном виде в порядке межведомственного взаимодействия.
На список требуемых документов влияют особенности помещения, расположение здания, его функциональное назначение.
Если планируется перепланировка в здании, представляющем культурную и историческую ценность, потребуется заключение региональных органов охраны объектов культурного наследия. Такое заключение может получить собственник квартиры или местная администрация после подачи заявления о перепланировке.
После подачи документов ждём — ответ должен прийти в течение 45 дней. В Москве и некоторых других регионах заявление рассматривают быстрее. Когда разрешение на перепланировку получено, наступает время ремонтных и перепланировочных работ.
Нанимаем бригаду рабочих и строго следим, чтобы все изменения соответствовали утверждённому проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит всё переделывать.
Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или те, что остались после сноса.
Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.
Когда перепланировка сделана, собственник квартиры должен направить местной администрации уведомление о завершении работ и новый технический план квартиры.
Принимать перепланировку придёт комиссия — в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдаёт акт о завершенной перепланировке и переустройстве помещения, согласно которому всё произведено по закону и в соответствии с проектом.
После этого местная администрация самостоятельно направляет в Росреестр заявление о кадастровом учёте или госрегистрации права на перепланированную квартиру.
Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций. Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры.
Что касается сроков, то они тоже зависят от сложности, но в среднем вся процедура, от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре, занимает от 4 месяцев до года.
Благодарим за помощь Анастасию Морозову, младшего юриста практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры»
Источник: ЦИАН
Впервые за год в топ-3 застройщиков жилья России произошли изменения
За год — с января 2024 года по январь 2025 года — рейтинг застройщиков жилья России существенно изменился, свои позиции в десятке лидеров сохранили лишь три компании. Это следует из рейтинга «РБК-Недвижимости»,…
Более 107 млн кв.м жилья ввели в России в 2024 году – Хуснуллин
По предварительным данным, в 2024 году в России введено более 107 млн кв.м жилья, заявил в четверг вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
"В прошлом году мы ввели 107,4 млн кв.м жилья. Это всего лишь на 2,7% ниже, чем в рекордном 2023 году", -…
Освоение участков и регистрация собственности: Главные нововведения 2025 года,…
В наступившем году для владельцев дачных участков и недвижимости в России вступит в силу ряд законодательных изменений. Нововведения направлены на ужесточение контроля за состоянием земель и правовой регистрацией…
Комплексный подход: в обязанности застройщиков включили строительство школ,…
В обязанности застройщиков может войти не только своевременная передача квартир дольщикам — в декабре 2024 года Госдума приняла закон об обязательном строительстве объектов социальной инфраструктуры в рамках проектов…
Маткапитал-2025: как потратить ₽894 тыс. на улучшение жилищных условий
Рассказываем, как программа работает в 2025 году и на что можно использовать средства маткапитала
С 1 февраля 2025 года размер маткапитала вырастет на 7,3%, примерно на такой же показатель он был проиндексирован в 2024 году. Таким…
Пошлины, стандарт и подселенцы. Что ждет владельцев жилья в 2025 году?
С боем Курантов в России вступают в силу несколько законопроектов, которые повлияют на собственников квартир, домов, дач, а также на тех, кто только собирается купить или продать недвижимость. Вместе с экспертами aif.ru…
Недвижимость россиян дополнительно защитят от мошенников
По поручению правительства Росреестр разработал и уже внес в Госдуму законопроект, который позволит использовать Единую биометрическую систему для подачи документов на регистрацию объектов недвижимости в электронном…
Почему собственник может остаться без своей недвижимости даже без помощи…
Средства массовой информации сейчас изобилуют примерами того, как граждане лишаются своей недвижимости, будучи обманутыми мошенниками. Между тем потерять свою недвижимость человек может и без их помощи — разберем из-за…
Ипотечная ставка: стоит ли ждать снижения в 2025 году?
Рынок недвижимости и тесно связанный с ним рынок кредитования волнует многих, особенно в период нестабильной экономики. Стоит ли откладывать покупку жилья в надежде на более низкую ипотечную ставку в 2025 году, или всё-таки…