Грозит ли банкротство застройщикам жилья в Москве? Кто в зоне риска и что делать дольщикам

Власти пугают рынок недвижимости возможностью банкротства девелоперских компаний. У чиновников вызывает опасения обвал продаж квартир и, соответственно, доходов застройщиков, а также их высокая закредитованность. Насколько эти беспокойства имеют отношение к рынку новостроек Москвы и столичным застройщикам, вместе с экспертами разбиралась редакция IRN.RU.

В целом рынок новостроек устойчив

Снижение поддержки ипотечного рынка со стороны государства на фоне резкого повышения ключевой ставки Центробанка действительно привело к значительному сокращению продаж на первичном рынке жилья – как в стране в целом, так и в столице в частности. Согласно официальной статистике Росреестра, за июль-сентябрь 2024 г. количество сделок с московскими новостройками сократились на 31% относительно II квартала 2024 г. и на 44,5% - по сравнению с аналогичным периодом 2023 г.

Просадка выглядит впечатляюще, но надо учитывать, что в III квартале прошлого года спрос был ажиотажным на фоне начавшего роста ключевой ставки, а во II квартале текущего покупатели пытались запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки, поэтому продажи тоже были аномально высокими. Зато по сравнению с I кварталом 2024 г., когда льготная ипотека еще действовала в полном объеме, но рынок был спокойным, спрос в Москве вырос на 4,5%.

Важно и то, что основной обвал продаж после завершения льготной ипотеки и ужесточения условий семейной пришелся на июль-август, а в сентябре наметились признаки стабилизации, которая продолжилась и в октябре. Во всяком случае, в «старой» Москве, менее зависимой от ипотеки, чем «Замкадье».

С учетом удачного I полугодия снижение продаж по итогам 2024 г., скорее всего, не будет значительным. NF Group прогнозирует реализацию порядка 4,3 млн кв. м жилых площадей в текущем году – это на 16% меньше, чем в 2023 г., когда было продано 5,1 млн кв. м.

Примечательно, что выручка застройщиков падает медленнее, чем спрос в лотах и метрах, так как, «разумеется, за прошедшие 12 месяцев новостройки подорожали», говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»).

По данным компании «Метриум», в октябре 2024 г. поступления от продаж жилья в Москве сократились на 21% относительно пикового июня: со 193,1 млрд руб. до 152,3 млрд. В годовом выражении снижение было примерно таким же: в целом по Москве суммарная выручка застройщиков от продаж по договорам долевого участия уменьшилась в июле-октябре 2024 г. на 22% по сравнению с аналогичным периодом 2023 г., говорит Ольга Гусева, генеральный директор компании Key Capital.

Уменьшение денежных поступлений, конечно, не может радовать застройщиков, но отметим, что финансовый результат октября 2024 г. оказался выше среднемесячной выручки в рекордном для первичного рынка 2021 г. (112,9 млрд руб.), когда темпы роста спроса и цен на жилье зашкаливали.

Финансовые итоги года оценивать пока рано, но, по информации «Метриума», в январе-октябре 2024 г. выручка столичных девелоперов по ДДУ составила 1,44 трлн рублей. Это абсолютный максимум для этого периода за всю историю рынка вообще и время действия льготной ипотеки в частности. Как напоминает «Метриум», за январь-октябрь 2023 г. столичные застройщики заработали на реализации строящегося жилья 1,34 трлн рублей, 2022 г. – 896 млрд рублей, 2021 г. – 952 млрд рублей, 2020 г. – 625 млрд рублей.

Впрочем, динамика продаж и выручки не учитывает роста объемов строительства: если в 2020 г. в Москве строили 16 млн кв. м жилья, то в конце 2024 г. – уже 18,6 млн кв. м, по данным NF Group. Поэтому для оценки устойчивости стройотрасли важнее соотношение долей распроданных и нераспроданных квартир в строящихся проектах.

«Угрозу для компании-застройщика может представлять критически высокая масса (доля) нераспроданного жилья и невозможность наполнить счета эскроу», - подчеркивает Ирина Доброхотова, основатель «Бест-Новострой» и bnMAP.pro. Однако, по ее мнению, на данный момент доля нераспроданных остатков в целом по московскому региону не является угрожающей, несмотря на снижение спроса.

Более того, по этому показателю ситуация на рынке за последний год даже улучшилась. Если за 2023 г. в строящихся домах Москвы были реализованы 43% площадей, то за этот год, оценочно, будет продано 44%, считают специалисты NF Group.

Динамика продаж в строящихся объектах Москвы

Год 2020
2021
2022
2023
2024

Объем строительства, млн м2
16
15,6
14,3
16,9
18,6

Не продано
30%
37%
36%
42%
45%

Продажи не открыты
21%
15%
16%
16%
11%

Продано, в т.ч.
50%
48%
48%
43%
44%

до 20% проектного объема
1%
1%
3%
1%
2%

21-40% проектного объема
3%
4%
6%
6%
5%

41-60% проектного объема
5%
7%
9%
9%
8%

61-80% проектного объема
11%
9%
11%
12%
11%

более 80% проектного объема
30%
27%
20%
14%
18%
Источник: NF Dom

Но самый важный показатель, который применяется при анализе устойчивости портфеля действующих строительных проектов – распроданность по годам ввода, отметил руководитель аналитического центра «Дом.рф» Михаил Гольдберг, выступая на форуме MREF, организованном газетой «Ведомости». По его словам, для того чтобы проект закрылся с прибылью для застройщика после погашения проектного финансирования, достаточно, чтобы на момент ввода было продано 70% квартир.

С этой точки зрения ситуация в столичном регионе просто отличная: по данным ЕИЖС на 11 ноября 2024 г., в Москве (включая Новую) реализовано 76% площадей в домах, которые сдаются в 2024 г., и 61% - в тех, что введут в следующем году. Даже дома со сроком ввода в 2026 г. проданы уже на 30%. Для сравнения: в стране в целом показатели распроданности домов 2024 и 2025 г. составляют 67% и 45%, и такое положение дел «Дом.рф» оценивает как хорошее.

Понимая, что льготную ипотеку не будут продлевать бесконечно, застройщики продавали жилье опережающими темпами. И дороже, чем планировали изначально. «С 2020 г. цены в бизнес- и комфорт-классе выросли на десятки процентов, в «элитке» – в два раза. Соответственно, когда застройщики строили финмодели (своих проектов – прим. ред.), они, условно, закладывали цену 100, а продавали по 110-120-130-150», - поясняет Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group.

Такая тактика позволила девелоперам создать запас средств на эксроу-счетах, который, по словам Михаила Гольдберга, «сейчас является спасительным кругом для застройщиков, потому что без него все было бы значительно хуже». Именно благодаря этому запасу средняя ставка по проектному финансированию в Центральном федеральном округе, по данным ЦБ на 1 октября 2024 г. (более свежих данных нет), составляла 7,96% (в среднем по РФ – 7,87%) при ключевой ставке 19%. Потому что ставка по проектному финансированию зависит от объема средств на эскроу – чем их больше, тем ставка меньше.

За год проектное финансирование для застройщиков ЦФО подорожало лишь на 2,46 п.п., при том что ключевая ставка увеличилась на 6 п.п.

Уровень покрытия обязательств застройщиков средствами на счетах эскроу в Москве тоже остается высоким - 76%. Это несколько меньше, чем в среднем по стране (81%), что объясняется большим объемом запуска новых проектов и активным строительством существующих, пишет ЦБ в своем отчете «О проектном финансировании строительства жилья в III квартале 2024 года».

На основе этих цифр Центробанк с полной уверенностью утверждает, что «в последние годы застройщики сформировали запас финансовой прочности. Это должно позволить им сохранить устойчивость на горизонте 2024 – 2025 гг. в условиях высоких процентных ставок» (цитата из опубликованного ЦБ «Обзора финансовой стабильности за II-III кварталы 2024 г.»). И в целом регулятор, конечно, прав. Но есть нюансы.

Дьявол кроется в сегментах…

Хотя в 2024 г. московские застройщики суммарно получат рекордную выручку, в разрезе сегментов ситуация очень сильно различается. Если в классе делюкс выручка за первые 10 месяцев 2024 г., по данным компании «Метриум», выросла на 75% по сравнению с январем-октябрем 2023 г., в премиум-классе – на 57%, в «бизнесе» - на 10%, а в Новой Москве – на 9%, то в старомосковском комфорт-классе поступления от продажи жилья сократились на 21%.

По сравнению с пиковым июнем в октябре в плюсе остался только премиум- и делюкс-сегменты:

Как изменились доходы столичных девелоперов по ДДУ

Сегмент
Выручка в июне 2024 г., млрд руб.
Выручка в октябре 2024 г., млрд руб.
Динамика

всего
193,1
152,3
-21,1%

массовый
49,6
37,4
-24,6%

бизнес
66,2
53,8
-18,7%

премиум
23,9
27,8
+16,3%

элитный
8,8
14,6
+65,9%

Новая Москва
44,5
18,8
-57,8%
Источник: «Метриум»

По оценке Ольга Гусевой из Key Capital, в июле-октябре 2024 г. компании, специализирующиеся на массовом жилье, в годовом выражении потеряли 40% выручки. В «бизнесе» и «премиуме» сокращение составило 17%. Впрочем, Гусева призывает не драматизировать: «Для застройщиков временные спади и подъемы в целом привычны».

Причина такой разницы в динамике очевидна – больше всего пострадали доходы девелоперов, чьи покупатели сильнее всего зависят от ипотеки. «Основной удар берут на себя застройщики самого недорогого жилья, - комментирует Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development. - Они изначально рассчитывают на ипотечные сделки. Есть объекты, где 80-100% сделок совершались именно за счет привлечения кредитов. Это «ловушка дешевизны»: люди, у которых изначально не было денег даже на самое доступное жилье, теперь не могут взять ипотеку. Что касается девелоперов, которые реализуют премиальное жилье, то для них вряд ли что-то изменится».

Олег Дедков, управляющий партнёр «Живой Комплекс Les», согласен с коллегой: «Все зависит от сегмента: в эконом- и комфорт-классе падение доходов застройщиков можно считать драматическим (более чем на треть), для бизнес- и премиум класса, а тем более делюкса влиянием ипотечных программ на спрос можно пренебречь».

…новых проектах и кредитах на землю

Средние ставки по проектному финансированию остаются низкими за счет «старых», в значительной степени распроданных проектов. Если объем средств на эскроу примерно соответствует или превышает объем выборки по кредиту, то стоимость его обслуживания стремится к нулю. Но базовые ставки по проектным кредитам в настоящее время равняются ключевой ставке, увеличенной на 4-8 п.п. Таким образом, в нынешних условиях застройщики, которые выводят на рынок новые проекты, кредитуются под 25-29%. Некоторые берут кредиты и дороже 30% годовых.

По мере наполнения счетов эскроу ставка будет снижаться, но при нынешнем уровне спроса ждать этого придется долго. Особенно учитывая, что до 40% новостроек в Москве сейчас продается в рассрочку, а, например, в бизнес-классе, по оценке Натальи Сазоновой, эта доля достигает 80%. Как правило, рассрочки предоставляются до ввода дома в эксплуатацию (хотя уже есть варианты на пять, восемь и даже 10 лет), поэтому большая часть денег от таких продаж вообще не попадает на эскроу.

«В текущей ситуации продажа с рассрочкой – пустышка, она не приносит денег на эсроу-счета и не выводит на спецставку», - подчеркнул гендиректор девелоперской компании Dominanta Дениса Бородько на MREF.

Власти обеспокоены тем, что недоступность финансирования для запуска новых проектов может привести к резкому снижению объемов нового строительства в стране. «Самая большая проблема - запуски новых проектов, - подчеркивает Михаил Гольдберг из «Дом.рф». - Они могут сократиться примерно вдвое».

Чтобы это предотвратить, «Дом.рф» предлагает субсидировать из бюджета проектное финансирование до уровня 12-14% по всем проектам со сроком ввода в 2025 г. и далее. «Это позволит застройщикам быть уверенными, что даже в случае существенного снижения продаж ставка по проектному финансированию не превысит нормальных и, главное, прогнозируемых значений», - пояснил Гольдберг.

Однако даже если власти не будут субсидировать кредиты застройщиков, в Москве все равно строить будут много. В последние годы девелоперы очень активно покупали в столице землю под жилищное строительство, причем с документами и в рамках КРТ, поэтому «заморозить» эти проекты до лучших времен не смогут. Это хорошо для покупателей – не будет дефицита предложения, но может создать существенные проблемы для застройщиков, которым придется очень много платить за проектное финансирование – см. «Застройщики готовы рисковать ради Москвы».

Еще хуже то, что девелоперы покупали землю очень дорого: только в 2024 г. стоимость участков в Москве увеличилась в 1,5 раза, по данным NG Group. И брали для этого дорогие бридж-кредиты по плавающей ставке, призванной к ключевой, которая с лета прошлого года выросла на 13,5 п.п.

Теоретически, бридж-кредиты на землю со временем конвертируются в проектное финансирование, но «цикл превращения бумажных проектов в бетонные измеряется годами, а при текущей ключевой ставке себестоимость земли до выхода на стройку легко может удвоиться», отмечает Олег Дедков («Живой Комплекс Les»).

Поэтому сейчас многие застройщики пытаются избавиться от лишних площадок. «Сегодня мы видим, как крупные игроки распродают свои земельные активы, массово увольняют персонал, и это будет продолжаться и далее», - рассказывает Татьяна Подкидышева, исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

…и не только

Помимо снижения доходов и дорогих кредитов девелоперские компании сталкиваются и с другими рисками. Главный из них – рост себестоимости строительства, связанный не только с подорожанием кредитов, но и с увеличением затрат на строительно-монтажные работы, считают опрошенные IRN.RU участники рынка.

«Результаты опроса Key Capital, согласно которым 70% застройщиков в России считают рост себестоимости строительства главной проблемой, наглядно демонстрируют масштаб этой угрозы, - отмечает Ольга Гусева, гендиректор компании Key Capital. - Повышение цен на строительные материалы – металл, цемент, древесину и другие составляющие – напрямую сказывается на конечной стоимости проектов. Это ухудшает финансовое положение застройщиков. С этой точки зрения высокая ключевая ставка ЦБ и высокие кредитные ставки только усугубляют этот фактор, ведь обслуживание кредита отражается на конечной цене квадратного метра. Дополнительные проблемы могут возникнуть из-за изменений в законодательстве или нормативной базе, которые влияют на стоимость и процесс строительства».

Олег Дедков, управляющий партнёр «Живой Комплекс Les», в свою очередь подчеркивает, что «возможности импортозамещения или скорее «западозамещения», исчерпаны по большинству товарных позиций материалов и оборудования, а для большей глубины локализации промышленности нужно перевооружение, условием которого являются доступные долгосрочные кредиты (их нет и не предвидится) и поставки зарубежного высокотехнологичного станочного парка (их блокируют расширяющиеся первичные и вторичные санкции). Кроме того нужны господдержка и инвестиции в НИОКР строительных материалов и оборудования – про это тоже ничего не слышно».

К проблеме себестоимости метра можно отнести и дефицит кадров в отрасли, вызванный ростом объемов строительства в последние годы и оттоком мигрантов, отмечает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. И, как следствие, рост зарплат. По данным исследования hh.ru, подготовленном для «Движение.ру», в октябре 2024 г. средний диапазон предлагаемых зарплат в отрасли «Строительство, недвижимость, эксплуатация, проектирование» увеличился за год на 15-25%.

Этот фактор может крайне негативно отразиться на финансовой устойчивости подрядных организаций, от которых зависят застройщики. А замена подрядчика нередко приводит к срыву сроков строительства даже в нормальной экономической ситуации. «Именно подрядчики сталкиваются с острым дефицитом кадров и, как следствие, с ростом расценок на работы. Для них высокая ключевая ставка также губительна: кредиты на развитие бизнеса под заградительные 25% годовых практически недоступны для небольших компаний», - отмечает Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom.

В целом нельзя не согласится, что рост затрат на кадры и строительство вообще ухудшает экономику проектов. Однако влияние данного фактора применительно к Москве не стоит переоценивать. Средняя себестоимость строительства 1 кв. м столичного жилья в ноябре, по данным проектных деклараций в ЕИСЖС, составила 141 000 руб., медианная – 150 100 руб. За год показатели увеличились на 3,5% и 16,5% соответственно, что ниже темпов роста цен на новостройки. Однако при средней цене метра для покупателя, по данным тех же деклараций, на уровне 353 015 руб. это не имеет принципиального значения.

Что еще любопытнее, себестоимость строительства жилья в столице в последние месяцы не растет, а падает, несмотря на инфляцию. Еще в июле 2024 г. медианная себестоимость кв. м равнялась 143 800 руб., а средняя – 162 900 руб. То есть за четыре месяца себестоимость строительства снизилась на 2% и 8%. Скорее всего, такая динамика объясняется удешевлением и упрощением строительных проектов после завершения программы льготной ипотеки.

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», главный риск сложившейся ситуации для застройщиков в том, что она может продлиться дольше, чем они ожидают – см. «Длительный период дорогой ипотеки может привести к тому, что пузырь на рынке жилья лопнет».

По оценкам Дмитрия Голева, коммерческого директор Optima Development, в новостройках Москвы запроектировано, но еще не продано 345 000 квартир, и на поглощение этого объема при текущих темпах продаж уйдет порядка четырех лет. Это много, учитывая, что срок строительства дома составляет 1,5-2 года.

«Отрасль напоминает пловца, который воздуха набрал, нырнул, и вот мы под водой сидим и не понимаем, на сколько воздуха хватит и сколько сидеть - 10 минут, 15? Но абсолютно точно просидеть полтора года в такой ситуации не получится», - подчеркнул Дениса Бородько (Dominanta), выступая на MREF.

Кто в зоне риска?

Опрошенные IRN.RU эксперты уверены, что массовые банкротства девелоперских компаний в обозримом будущем Москве не грозят. «Конечно, в текущей ситуации, когда ставки по ипотеке приобрели характер заградительных, строительство ведется на дорогие заемные средства, а существующий спрос на новостройки был по большей части реализован в первой половине года, негативный сценарий развития событий возможен. Однако вероятность массового банкротства застройщиков, на мой взгляд, мала», - полагает Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.

Во-первых, для этого нет причин – глобально ситуация на рынке пока не внушает опасений. Во-вторых, банкротства никому не выгодны. И прежде всего – самим банкам, которые с 2019 г. в обязательном порядке финансируют строительство жилья и должны будут его достраивать, если застройщики не выдержат бремени кредитных обязательств и их активы перейдут на баланс кредитных организаций.

«Банки делают все, чтобы застройщик был устойчивым, потому что им не нужны непрофильные активы. Они скорее пересогласуют условия проектного финансирования, найдут возможность докредитовать застройщика и решить этот вопрос», - считает Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom.

Собственно, уже сейчас часть застройщиков вынуждены перекредитовываться, чтобы продолжить стройку, говорит Татьяна Подкидышева, исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости». И в результате могут возникнуть проблемы уже у самих банков, которым «в конечном счете придется финансировать сотни строительных площадок», считает Подкидышева.

Но в этом случае вмешается государство, полагает Наталья Сазонова: если ключевая ставка очень долго будет оставаться на заградительном уровне и в стройотрасли накопится ком проблем, которые будут влиять на устойчивость банковской системы, государство будет напрямую субсидировать банки.

Однако, скорее всего, власти, по крайней мере региональные, вмешаются намного раньше. «В Москве реализуется порядка 480 проектов долевого строительства общей площадью 29,5 млн кв. м, по которым заключены порядка 200 тысяч договоров долевого участия (ДДУ). Столичные власти ведут постоянный мониторинг этого сегмента и при необходимости включаются в решение проблем дольщиков», - подчеркивает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

На помощь столичного правительства – если вдруг что – рассчитывают и сами застройщики. «Строительному бизнесу нужно некоторое время для адаптации к новым кредитным условиям. При необходимости мы надеемся, что власти московского региона предпримут меры поддержки крупных застройщиков», - говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Напомним, что за последнее время банкротство пережил только один застройщик - Seven Suns Development, и московское правительство действительно очень оперативно нашло компанию, которая выполнит его обязательства перед дольщиками - этим займётся Capital Group.

Проблемы в Seven Suns не были связаны с текущей ситуацией в строительной отрасли – они начались намного раньше, в период действия массовой льготной ипотеки, когда спрос и цены на жилье росли. Напомним, совладелец компании Алексей Рыжков был заключен под стражу по ч. 2 ст. 200.3 УК РФ (привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, совершенное группой лиц по предварительному сговору либо в особо крупном размере).

В общем, ничего катастрофического пока не ожидается: «Государство и системные банки будут оборонять инвестиционно-строительный рынок до последнего патрона, резюмирует Олег Дедков («Живой Комплекс Les»).

Но у отдельных компаний и в отдельных проектах проблемы вполне могут возникнуть. «Застройщики попали в мышеловку, которую выстроили для себя сами вместе с банками. Банки охотно кредитовали застройщиков, потому что девелоперам были нужны масштабные продажи, банки рассчитывали на существенную прибыль. …При расчете финмодели проекта застройщики закладывали одни цены, но в итоге все очень сильно изменилось», - констатирует Татьяна Подкидышева.

«В зоне риска находятся компании, неграмотно рассчитавшие финансовую модель и уже сейчас не выполняющие обязательства перед банками. Но в Москве их немного. Массовой волны банкротств ждать не следует, хотя единичные случаи возможны», - отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»).

По мнению Руслана Сырцова, управляющего директора компании «Метриум», проблемы могут коснуться «только небольших застройщиков, которые некорректно рассчитали финансовую модель. Более крупным игрокам проще адаптироваться к меняющейся конъюнктуре». Ольга Тумайкина из ФСК это подтверждает: «На данный момент наша компания не испытывает финансовых проблем, мы заранее готовили стимулирующие инструменты, новые условия реализации наших жилых комплексов, что позволило придерживаться показателей запланированного плана продаж».

Ключевые игроки девелоперского рынка могут некоторое время переждать снижение спроса вообще «без резких движений» - они накопили хороший запас прочности за счет рекордно высоких продаж в последние годы, добавляет Наталья Сазонова.

Однако длительное падение продаж чревато и для крупных девелоперов, ориентирующиеся на масштабы и объемы сделок, полагает Ольга Гусева (Key Capital): «Их бизнес заточен на постоянный поток продаж. При долговременном снижении спроса, скажем, больше одного года, у них могут возникать проблемы».

Наталья Сазонова считает, что в нынешних условиях наиболее уязвимы новые проекты в бюджетных сегментах: «Мы видим, что больше всего просели рынки, сильнее всего зависимые от ипотеки – Новая Москва и комфорт-класс. Свежие проекты в этих сегментах и находятся в зоне риска».

Особенно это касается проектов, земля для которых была приобретена относительно недавно. «Для меня загадка покупки последних лет: мы смотрим на эти модели – при сегодняшней ставке они нежизнеспособны. Участки приобретались с расчетом, что ключевая ставка будет корректироваться вниз», - добавляет Наталья Сазонова.

Девелоперы ориентировались на прогнозы крупнейших банков, согласно которым ключевая ставка к концу 2024 г. должна была опуститься до 12%, поясняет Алексей Новиков из NF Group: «Соответственно те, кто занимался девелопментом, исходили из предпосылки, что будет снижение ключевой ставки и деньги будут доступны. Осознание того, что высокая ставка надолго, только сейчас приходит».

В общем, чем выше доля в земельном банке девелопера площадок, приобретенных за последний год-два – тем выше закредитованность и риски, согласен Олег Дедков («Живой Комплекс Les»): «Таким образом, в зону риска могут попасть региональные игроки, зашедшие на столичный рынок в последнее время в связи с исчерпанностью органического роста своего бизнеса в материнских регионах и скупавшие земельный банк у крупных столичных игроков с расчетом на высокие темпы продаж и непрекращающийся рост продажной стоимости московских метров».

Однако до банкротства дело дойдет только в самом крайнем случае. Тем более, что председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко предлагает ввести мораторий на банкротство строительных компаний. «Возможно, как это было во времена других кризисов, [нужен] мораторий на банкротство. …Нам не нужны недостроенные дома, нам не нужны недостроенные инвестиционные проекты, которые направлены на развитие экономики», – отметила спикер на заседании СФ (цитата по газете «Ведомости»).

По мнению Олега Дедкова, наиболее вероятный вариант развития событий, если дела у застройщика пойдут плохо, - это «дружественное поглощение дружественным банком или дружественным банку девелопером».

«Руководствуясь известным анекдотом, в случае проблем у заведения попробуют менять не мебель, а ответственных работниц, - продолжает Дедков. - Однако возникает много неудобных вопросов: куда раньше смотрели банки, кредитовавшие ставших проблемными девелоперов; почему новый собственник/управленец будет эффективнее предыдущего, если они все варились в одном котле, и так далее».

Не исключена и продажа проблемного застройщика, в частности, его земельного банка, по частям, говорит Ольга Гусева. Другие сценарии, по ее словам, включают поиск новых инвесторов и реструктуризацию долговых обязательств. «Развитие ситуации зависит от множества факторов: объёма и структуры задолженности, эффективности принимаемых мер и, разумеется, реакции со стороны контролирующих органов и регуляторов», - отмечает Гусева.

Татьяна Подкидышева, исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», не исключает слияния застройщиков, возможно с государственными компаниями и банками, и появление новых финансово-инвестиционных групп: «Однозначно мы ожидаем сокращения количества игроков, в том числе очень крупных».

Собственно, этот процесс уже идет: в октябре Sminex закрыл сделку по приобретению компании «Инград».

Какие-то активы будут переданы наиболее устойчивым застройщикам для «достраивания», разумеется, на условиях предоставления каких-либо дальнейших преференций, добавляет Наталья Сазонова.

«Возможно, как и при любом низком периоде в отрасли, часть компаний может поменять владельцев – например, на банковские структуры. Однако это в любом случае может коснуться минимального числа компаний, если вообще это произойдет», - резюмирует Ирина Доброхотова, основатель «Бест-Новострой» и bnMAP.pro.

Что делать дольщикам?

Главное – не паниковать. У покупателей проектов, которые должны быть сданы в течение ближайшего года, причин для беспокойства нет в принципе. В новых проектах недорогого жилья, которые возводятся на недавно купленных за бешеные деньги площадках (а далеко не все новые проекты строятся на приобретенных в последние годы участках), проблемы, теоретически, могут возникнуть. Но не скоро.

«В настоящее время говорить о банкротстве преждевременно, так как ситуация на рынке сложная, но продолжается еще недолго. Банки пока не заявляют о проблемах с ликвидностью у девелоперов. Возможные проблемы могут возникнуть не ранее, чем через год», - считает Ольга Гусева (Key Capital).

К тому же глава ЦБ Эльвира Набиуллина недавно заявила, что не исключает снижения ключевой ставки в 2025 г. уже в марте, что «позволит стабилизировать рынок», полагает Гусева. Но, конечно, «дольщики могут и должны активно отслеживать ситуацию и обращаться в соответствующие инстанции, если у них есть какие-либо опасения», подчеркивает эксперт. По ее словам, признаки проблем у застройщиков могут быть разными: от задержки оплаты по договорам с субподрядчиками до напряжённых отношений с контролирующими органами.

В самом крайнем случае, дольщики всегда смогут получить назад вложенные в стройку деньги – для этого и были придуманы счета-эскроу. Но есть нюанс: из-за значительно роста цен на жилье в последние годы денег с эскроу может не хватить на покупку другого жилья аналогичного качества в той же локации. Поэтому стоит взвесить все «за» и «против» и, возможно, подождать достройки объекта другим застройщиков, считают эксперты.

«Мы уверены, что даже при потенциальном наступлении сложной ситуации – что вообще маловероятно - вопрос с достройкой жилья будет решен с помощью государства. Как показывает практика последних лет, этот вопрос находится под контролем соответствующих государственных организаций, и людей не бросали», - подчеркивает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой» и bnMAP.pro).

Проекты будут достроены, уверена и Татьяна Подкидышева («НДВ Супермаркет Недвижимости»): «Достраивать жилье возможно придется и банкам, но думаю, что все обязательства перед покупателями будут выполнены, возможно, это займет больше времени».

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development, успокаивает – долго ждать не придется: «Сейчас этот процесс происходит значительно быстрее, чем раньше, так как за последние годы в Москве решены проблемы почти 30 тысяч обманутых дольщиков, сегодня осталось восстановить права 5 тысяч собственников. То есть очередь ощутимо сократилась».

Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер.

Источник: IRN.RU