Новая эпоха на рынке недвижимости: от стагнации к трансформации

Времена доступной ипотеки, массовых льгот и, соответственно, взрывных продаж уходят в прошлое. Высокие ставки и свернутые до минимума ипотечные госпрограммы охлаждают рынок, и ждать роста спроса пока не приходится. Такие изменения скажутся на подходах застройщиков к продажам и к самому продукту. Как именно – рассказали эксперты рынка недвижимости во время онлайн-конференции «Эпоха высоких ставок на рынке недвижимости: как выжить и адаптироваться?».

На пороге перемен

Последние несколько лет рынок недвижимости жил в условиях низких ставок и дешевой ипотеки, что привело к резкому росту цен – за четыре года квартиры в Москве выросли в цене примерно вдвое, а также к взрывному объему продаж и строительства. В результате, как напомнил во время онлайн-конференции CEO ENGEO Development и совладелец компании «МАГ ТЗК» Михаил Груничев, сегодня рынок жилья затоварен, и это только часть большой картины.

«Рост цен на квартиры, которые мы наблюдаем последние 5 лет, спровоцировал выход большого числа проектов на рынок, что, по сути, предопределило наступление пика и затоваривание рынка. В результате мы получили огромное количество посредственных проектов по неоправданной стоимости. Стало нормой, что проекты у МКАДа, где из достоинств только новый лифт и пластиковые окна, стоят по 200-250 тыс. за кв. м», – сказал эксперт, отвечая на один из вопросов читателей www.irn.ru.

Но с середины прошлого года, когда ключевая ставка впервые за долгое время начала расти, рынок недвижимости вошел в новую эпоху высоких ставок и, если говорить о столичном регионе, фактического отсутствия льготной ипотеки. И сейчас рынок адаптируется к новой реальности.

«Отсутствие доступных ипотек повлекло снижение спроса на квартиры, а значит, и усугубление нездоровой ситуации на рынке недвижимости. Причем снижение спроса фиксируется как и в массовом сегменте, так и в элитном. Если в первом случае люди просто потеряли возможность приобрести доступное жилье, то во втором – клиенты все чаще предпочитают положить деньги на депозит. Инвестиционная привлекательность недвижимости, даже на низкой стадии строительства, снижается», – рассказал Михаил Груничев.

Так, в Москве, по итогам ноября продажи на первичном рынке просели на 34% в годовом выражении. Однако по сравнению к предыдущим октябрем отмечается рост – плюс 15%. В том числе поэтому руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко кризисом сложившуюся на рынке ситуацию не называет – все не так плохо, объяснил эксперт. Скорее, по его словам, это трансформация рынка, который последние четыре года жил в условиях высоких продаж на фоне доступной ипотеки, но теперь ее практически нет, а ставки по рыночным кредитам давно достигли заградительного для заемщиков уровня.

«Причем еще недавно все ожидали возврата ставок к приемлемому уровню уже в 2025 году, но теперь прогнозы ЦБ отодвигают нормализацию ставок аж на 2027 год. То есть эпоха высоких ставок и фактического отсутствия ипотеки с нами всерьез и надолго. И даже если снижение ставок все же начнется в обозримом будущем, то вряд ли оно будет быстрым и сильным, а удешевление ипотеки с 25% годовых до 20% не спасет ситуацию. Все эти обстоятельства неизбежно вызовут структурную трансформацию рынка, которая уже начинает происходить». См. Длительный период дорогой ипотеки может привести к тому, что пузырь на рынке жилья лопнет .

Кризиса на рынке недвижимости на данный момент нет, согласился операционный директор, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. Есть определённая стагнация, связанная с сокращением инструментов покупки недвижимости (увеличение ставок по ипотеке, исчерпание лимитов по государственным программам), снижением покупательской способности клиентов в части кредитования и переориентированием покупателей на сохранение денег через вклады.

«В тоже время стабилизировался уровень стоимости квартир, для обеспечения возможности приобретения квартир запущены дополнительные инструменты. В реализацию выходят новые проекты, в которые интересно вкладывать деньги на старте реализации», - перечислил эксперт.

Новые тренды

В ближайшие год-два ситуация на рынке жилья предвещает изменения, и они будут положительными, считает Михаил Груничев. Количество новых проектов сократится, что приведет к уменьшению предложения и, в итоге, к возвращению спроса через три-четыре года.

Но покупатель станет требовательнее, и девелоперам нужно думать об этом уже сейчас, отметил эксперт. Посредственные по качеству проекты зависнут на рынке и будут вынуждены демпинговать по ценам. А новые проекты будут выходить на рынок в принципиально ином качестве и с учетом потребностей людей: бытовых, инфраструктурных и даже ментальных и эстетических.

«Я уверен, что через 3-5 лет только такие проекты будут востребованы на рынке, поэтому, в целом, мы на пороге качественных изменений на рынке жилья», - отметил эксперт.

С ним согласился коммерческий директор Брусники в Москве и Московской области Андрей Фатнев: «Люди становятся требовательнее к новостройкам: к архитектуре, благоустройству, к комфорту, транспортной инфраструктуры. Застройщики стараются удовлетворить эти запросы, и это положительно сказывается на конкуренции. Как следствие, на рынке появится больше необычных и качественных проектов жилья», - сказал он.

Говоря о сегодняшних тенденциях на рынке жилья, директор по продукту AFI Development Вера Синицына отметила стремление к оптимизации пространства и улучшению качества жизни. Во-первых, по ее словам, девелоперы стараются снизить себестоимость, но не в ущерб качеству и продуктовому предложению — сокращают площадь лобби, коридоров и ненужных зон в квартирах. В комфорт-классе это достигается благодаря отказу от традиционных консьержей и зон ресепшн в пользу современных систем видеонаблюдения, которым жители доверяют больше. Также и лапомойки теряют популярность, остаются лишь небольшая зона ожидания и почтовые ящики.

Во-вторых, сказала эксперт, покупатели предпочитают более функциональные планировки и выступают против пространства, которым они не планируют пользоваться и за которое не хотят переплачивать. Еще одна важная тенденция, по словам Веры Синицыной, – готовая инфраструктура: жители желают видеть в своих домах все необходимые сервисы – от магазинов до фитнес-залов и детской инфраструктуры.

Спрос: все в руках застройщиков

На сегодняшний день ключевым драйвером спроса на новостройки остаются льготные программы, в первую очередь программа «Семейная ипотека», отметил директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи. Эксперт уверен, что этот же тренд сохранится и в следующем году.

По словам эксперта, с точки зрения ипотеки год назвать неуспешным нельзя: по предварительным данным, в 2024 году объем выдачи ипотеки в целом по стране составит около 5 трлн руб., что значительно отстает от показателей рекордного 2023 года (7,8 трлн руб.). Но если рассматривать динамику за последнее десятилетие, то 2024 год входит в тройку лучших. Для сравнения: в 2020 году было выдано 4,5 трлн руб., а до него объемы выдач не превышали 3 трлн руб., привел цифры Алексей Лейпи.

Председатель правления Ассоциации российских банков (АРБ) Олег Скворцов в сохранение спроса на жилье не верит: «В последнее время спрос на новостройки определялся, прежде всего, льготной ипотекой. Сейчас, в условиях сокращения льготных программ и высокой ключевой ставки, я не вижу предпосылок для сохранения спроса, тем более есть мнение о некоторой перегретости рынка».

Как отметил Олег Скворцов, многие полагают, что при снижении ключевой ставки начнут снижаться ставки по депозитам и деньги оттуда, с накопленными значительными процентами, потекут на рынок недвижимости. «Но я думаю, что высокая ставка еще продержится полгода, а снижение будет плавным. Не думаю, что это история 25-го года», – считает эксперт.

Возвращение спроса до среднего уровня, который держался довольно длительное время, в основном будет зависеть от доступности ипотечного продукта или появления альтернативного драйвера рынка, считает Алексей Новиков (Est-a-Tet). А еще от действий самих застройщиков, отметил Олег Репченко, - насколько быстро они пойдут на понижение цен. «Потому что понятно точно, что по текущим ценам и под текущий процент (от 25% и выше) брать ипотеку люди не готовы», – объяснил аналитик.

Банкротства рынку не грозят

По крайне мере массовые, считают эксперты онлайн-конференции. Но в целом такой риск исключать нельзя, сказал Олег Репченко.

«Согласно отчетам публичных девелоперских компаний, чьи акции торгуются на бирже, за минувшие годы их чистая прибыль выросла в разы. У застройщиков есть запас прочности, «подушка безопасности», и это видно на цифрах», – пояснил он.

В наилучшем положении, по мнению аналитика, сегодня те, кто строит премиум и делюкс (т.е. не зависит от ипотечного спроса), не покупал слишком дорого землю в 2023-2024 в надежде на быстрое снижение ключевой ставки и в целом не имеет большой долговой нагрузки, привязанной к уровню ключевой ставки. Наибольшие риски – у компаний, работающих в сегменте массового жилья (особенно в Новой Москве и Подмосковье, если речь о столичном регионе), с большими долгами и дорогой землей, приобретенной в надежде на снижение ключевой ставки и сохранение значительного роста цен на жилье. В Москве это региональные компании, стремившиеся выйти на столичный рынок. Впрочем, устойчивость последних будет сильно зависеть от положения дел в домашних регионах.

«Банкротства застройщиков, по нашей оценке, – это крайне негативный сценарий, который маловероятен», - согласился Алексей Новиков из Est-a-Tet.

По его словам, более реалистично выглядит вариант, где банки и девелоперы найдут компромиссное решение, как в сложный период работать совместно над успешной реализацией проектов.

Тем не менее, для девелоперов рынок становится более рискованным, признал Михаил Груничев из CEO ENGEO Development. Многие застройщики сейчас активно распродают земельные активы или выводят на рынок сразу большой объем жилья. Это говорит о том, что им необходимо за короткий промежуток времени «выйти в кэш», чтобы снизить долговую нагрузку по кредитам. Если в 2025 году сохранятся текущие процентные ставки 23-25%, а по всей видимости это так, сложная ситуация для девелоперов продлится ещё года два, считает эксперт.

«Для девелоперов это означает замедление темпов продаж, что ведет к снижению рентабельности проектов. Высокие кредитные ставки будут сильнее давить на застройщиков, не исключаю, что может сработать эффект «карточного домика», когда один убыточный проект потянет за собой вниз другие», - пояснил спикер.

Для дольщиков, по его словам, гарантом получения жилья сегодня все-таки выступают банки. Пока действует 214-ФЗ и продолжается финансирование со стороны банков, потенциальные покупатели могут быть относительно спокойны.

Речь идет о механизме эскроу-счетов. При использовании расчёта через эскроу покупатель вносит деньги в банк, после чего они замораживаются, напомнил Алексей Лейпи. Застройщик получает эти средства только после сдачи дома в эксплуатацию. И даже если что-то пойдет не по плану, например, стройка заморозится, покупатель гарантированно получит свои средства обратно в полном объеме.

Уступкам от застройщиков быть

Сегодня рынок недвижимости входит в новую реальность высокой ключевой ставки и отсутствия поддержки спроса, на которой «просидел» последние четыре года. Плюс Москва запретила строить мини-студии в городе. Так что теперь застройщикам придется придумать, как продавать квартиры нормальной площади и без ипотеки, сказал Олег Репченко. В принципе, по его словам, это вполне возможно – в начале нулевых ипотека тоже была 20%, и квартиры неплохо продавались. Правда, отметил аналитик, тогда цены на них были другие.

По его словам, ипотека в следующем году будет оставаться дорогой и недоступной (по прогнозу самого ЦБ, ключевая ставка в 2025-м будет на уровне 17-20%), а прочие схемы покупки жилья будут под запретом. В таких условиях спрос остынет, что еще больше будет давить на стоимость жилья. Но застройщики не любят иди на понижение и вполне могут предложить покупателям новые инструменты приобретения квартир. См. Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2025 год от IRN.RU.

По мнению Алексея Лейпи, снижение спроса будет подталкивать застройщиков к уступкам, тем более что Банк России намерен и дальше ограничивать возможности продавцов для разогрева спроса через специальные программы, например, рассрочки.

«Сейчас сложно сказать, насколько масштабным может быть снижение, но отмечу, что сейчас в стройке накопилось 80 млн кв. м. нераспроданного жилья (информация по проектным декларациям застройщиков). Для сравнения – перед стартом программы «Господдержка», когда возникали опасения в связи с ожидаемым падением спроса, было не распродано только 60 млн кв. м», - обратил внимание эксперт.

Снижение цен не обязательно должно быть прямым – в прайсах. 2025 год, по мнению Алексея Новикова из Est-a-Tet, будет наполнен локальными акциями и сидками. Впрочем, это не приведет к структурным изменениям рынка и глобальному снижению цен. Сегодня размер дисконта на первичном рынке Москвы, по данным, www.irn.ru, уже достигает 40% в проектах с квартирами. На апартаменты застройщик дают еще бОльший дисконт – до 50%.

Цены на 70% квартир будут снижаться из-за низкой ликвидности на рынке, подчеркнул в свою очередь Михаил Груничев из CEO ENGEO Development.

«Инвесторы, которые покупали квартиры для будущей перепродажи, чтобы заработать на росте цены, вынуждены будут продавать купленные активы из-за снижения спроса и очень медленного отрастания цены. Это приведет к общему снижению цен как на первичном, так и на вторичном рынках. Даже если застройщики попытаются удерживать цены, дольщики будут выставлять квартиры по более низким ценам, что заставит застройщиков предлагать скидки. Однако проекты с правильным балансом цены и качества, которые не сильно закредитованы, смогут сохранить свои цены или даже увеличить их в обозримом будущем соразмерно росту инфляции», – заключил эксперт.

Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер.

Источник: IRN.RU