Комплексный подход: в обязанности застройщиков включили строительство школ, детских садов и дорог

В обязанности застройщиков может войти не только своевременная передача квартир дольщикам — в декабре 2024 года Госдума приняла закон об обязательном строительстве объектов социальной инфраструктуры в рамках проектов комплексного развития территорий.

Комплексное развитие территорий

Программа комплексного развития территорий (КРТ) реализуется в Москве с 2020 года. На территориях бывших промзон и неэффективно используемых участках строят жилье и объекты инфраструктуры, прокладывают дороги.

Сейчас в столице на разных стадиях проработки и реализации находятся 236 проектов КРТ общей площадью более 3,1 тыс. га. По ним планируется построить свыше 52 млн кв. м недвижимости, включая примерно 27,4 млн кв. м жилья.

В других регионах России комплексное развитие территорий подразумевает снос ветхих и аварийных зданий и строительство на их месте новых районов. КРТ может касаться жилой и нежилой застройки, а также незастроенных территорий, то есть пустырей.

Механизм КРТ подразумевает именно комплексное преобразование депрессивных территорий, то есть вместе с жильем застройщиков обяжут строить всю необходимую инфраструктуру — социальную, коммерческую, коммунальную и транспортную. Это логично, ведь в бывших промзонах и на неэффективно используемых участках таких объектов нет или они нуждаются в реконструкции (в частности, дороги и подъездные пути).

Однако обязанность застройщиков возводить школы, детсады и медицинские учреждения не была прописана законом. Этот вопрос регулировался соглашениями о КРТ, в которых строительство таких объектов предусматривалось не всегда. Между тем отсутствие в проектах комплексного развития территорий объектов социальной инфраструктуры приводит к повышенной нагрузке на такие объекты в соседних локациях.

Не только жилье

Законопроект, предусматривающий закрепление за оператором КРТ обязанностей по строительству коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуры, был внесен в Госдуму в июле 2024 года и в том же месяце одобрен в первом чтении. В декабре законопроект был принят сразу во втором и третьем чтениях.

Проект закона был подготовлен после мониторинга обеспеченности населения местами в детских садах и школах. В Госдуме отметили, что по итогам мониторинга выявлена нехватка объектов образования и здравоохранения в новом строительстве. К такому же выводу пришли прокуратура и Счетная палата.

Новый закон предписывает включать в договоры о комплексном развитии территорий обязательства по размещению в проекте нового строительства объектов социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры, а также объектов для обеспечения общественного порядка и безопасности.

Источник финансирования такого строительства предлагается определять при принятии решения о комплексном развитии территорий. Объекты инфраструктуры могут быть построены за счет застройщика — оператора КРТ — или на бюджетные деньги. Депутаты считают, что это поможет ликвидировать отставание развития социальной инфраструктуры от ввода жилья.

Член Общественного совета при Минстрое Илья Пономарев считает, что обязанности по строительству объектов инфраструктуры в рамках проектов КРТ является необходимым решением, которое возвращает понятию «комплексное развитие» его базовый смысл. Это повысит требования к инициаторам проектов и их публичным партнерам (прежде всего к муниципалитетам), но эксперт не видит оснований для появления избыточной нагрузки на застройщиков:

«Объем и доля участия инвестора остаются предметом договора, законопроект лишь определяет, что эти параметры должны быть четко определены в деньгах и во времени».

А что на практике?

Эксперты строительного рынка отмечают, что нововведение не приведет к дополнительной нагрузке для московских застройщиков — в столице при наличии договора КРТ жилых объектов предусматривается и обеспечение их всей необходимой социальной инфраструктурой.

В регионах ситуация несколько иная. Так, по мнению председателя комитета по строительству Союза промышленников и предпринимателей Свердловской области Валерия Ананьева, строительство инфраструктуры не может быть обязанностью только девелоперов и государства. Он считает, что строительство таких объектов нужно планировать в рамках общих городских программ. Кроме того, отмечает Ананьев, «не стоит перегибать палку и концентрировать усилия на том, чтобы ввести социальные объекты до сдачи жилья».

Эксперты считают, что КРТ следует поручать опытным девелоперам, которые действительно смогут преобразовать территорию комплексно.

Выбрать таких застройщиков можно по итогам конкурсов, с учетом портфолио участников. Сейчас право реализации проекта определяется в основном на аукционах, где главным критерием является цена. В итоге в некоторых городах комплексное развитие подразумевает строительство жилья с минимальными вложениями в благоустройство и инфраструктуру.

Вывод

Принятие нового закона призвано закрыть вопрос дефицита объектов социальной инфраструктуры в проектах КРТ. Однако, по мнению экспертов, регионам следует изменить подход к выбору операторов КРТ и ориентироваться не на цену, а на опыт застройщиков.

Источник: Новострой-М