Как геополитическая оттепель отразится на рынке недвижимости

Краткий конспект доклада руководителя IRN.RU на форуме МБК

Пожалуй, главной темой последних месяцев является потепление отношений между Россией и США после прихода к власти администрации Дональда Трампа, а также шаги по завершению конфликта на Украине. Скорее всего, многие согласятся, что это позитивные новости. С общечеловеческой точки зрения завершение военных действий будет означать, что перестанут гибнуть люди. С глобальной точки зрения геополитическая оттепель вселяет надежду, что человечество наконец-то отступит от края пропасти, связанной с возможным перерастанием украинского кризиса в третью мировую войну с риском ядерного апокалипсиса.

Во многом позитивная реакция на геополитическую оттепель преобладала последние месяцы на финансовых рынках. Мы видели фееричное укрепление рубля в январе-марте 2025 года, а также индексы акций и облигаций ракетой взлетели со дна, на котором они пребывали почти всю вторую половину прошлого года. И нередко приходится слышать мнение, что благодаря геополитическому потеплению, возможному снятию санкций и другим сопутствующим шагам, на рынке недвижимости тоже автоматически решатся все накопившиеся проблемы. Но так ли это?

Если поразмышлять над этим, то становится понятно, что недвижимость оказалась одним из немногих бенефициаров санкционного кризиса 2022 года. По причине санкций прекратился отток капитала из страны и деньги оказались запертыми внутри. Более того, немало состоятельных россиян напротив были вынужден вернуть деньги на Родину, боясь их заморозки за рубежом. А возможностей припарковать как большие капиталы, так и сбережения обычных граждан, оставалось не так уж и много.

На финансовых рынках после начала СВО были большие «качели» с рисками понести потери. Вложения в валюту, как в традиционный защитный актив во все предыдущие кризисы, теперь оказались под большим вопросом: за хранение безналичной валюты были введены большие комиссии, но еще больше владельцев валютных сбережений расстроил курс – летом 2022 года доллар снижался до 50 рублей и до сих пор какой-то ощутимой восходящей динамики валюта не показывает. Еще можно было покупать золото, которое показало неплохой рост за последние пару лет, но с ним есть свои сложности. Всегда оставалась возможность положить рубли на депозит, учитывая привлекательные ставки как в 2022 году, так и за минувший год, но в этом случае беспокойство создает риск заморозки вкладов и нестабильности банковской системы.

Вот и получилось, что за минувшие 3 года недвижимость оставалась чуть ли не главным защитным активом, тихой гаванью, позволяющей защитить сбережения от риска. Дополнительным стимулом выступали льготные ипотечные программы, запущенные еще в ковидный кризис, но новые вызовы после начала СВО способствовали их продлению. Проще говоря, за минувшие несколько лет благодаря геополитической напряженности недвижимость собрала для себя все бонусы.

А потому становится несложно ответить на вопрос что произойдет при улучшении геополитической обстановки и отмене хотя бы части санкций. В этом случае все начнет отыгрывать в обратную сторону – недвижимость как тихая гавань для бегства от рисков начнет терять свою актуальность. Сейчас конечно сложно спрогнозировать когда и какие санкции могут быть отменены, но если рассмотреть хотя бы гипотетически позитивный сценарий, то он может выглядеть примерно так. Уже сейчас Россия и США договорились о восстановлении работы посольств, а также идут разговоры о восстановлении авиасообщения. Это вполне логично, принимая во внимание, что Трамп – бизнесмен и расположен к заключению сделок, ведь для бизнеса и переговоров нужны коммуникации. А потому их восстановление вполне вероятно, как и снятие ограничений с платежей и банков. При этом менее вероятно снятие санкций с нефтегазовой отрасли, так как здесь США и Россия являются конкурентами.

А если все будет происходить примерно в таком направлении, то во-первых, возрастет пассажиропоток за рубеж как со стороны бизнеса, так и со стороны туристов. А во-вторых, появится возможность для движения денег за пределы страны, будь-то обычные траты в поездках или инвестиции. В результате зарубежная недвижимость станет более доступной альтернативой российской недвижимости, а также для россиян могут открыться недоступные ныне финансовые инструменты, например акции американских компаний, которые к тому же могут еще и успеть подешеветь до привлекательных уровней. Проще говоря, российская недвижимость перестанет быть чуть ли не основным местом притока средств.

Впрочем, на это многие скажут следующее: если завершатся военные действия и будут сняты санкции, то тогда ЦБ, скорее всего, начнет снижать ставку, ипотека станет более доступной, что и решит все проблемы рынка недвижимости. Но здесь тоже все не так просто. Например, для финансовых рынков достаточно снижение ставки на 1%, что уже вызовет ажиотаж и взрывной рост котировок, поэтому здесь вопрос и стоит когда наконец снизят ставку. Но для рынка недвижимости вопрос стоит по другому – не когда будут снижать ставку, а насколько! Совершенно очевидно, что если ставку снизят на 1-2-3%, в результате чего ипотека вместо 25% годовых станет ближе к 20%, то для рынка недвижимости мало что изменится.

А вот быстрое и сильное снижение ставки представляется маловероятным даже при самом позитивном сценарии в геополитике. Военные расходы в этом случае, как и все остальные расходы бюджета, возможно и сократятся, но все равно будут оставаться на высоком уровне. Чтобы сдерживать растущую денежную массу и не допустить гиперинфляции придется держать ставку высокой довольно долго, о чем и говорят все сигналы ЦБ. Более того, инфляцию возможно даже удастся довести до запланированных 4%, только вот это совсем не означает что и ставка тоже будет 4%!

Скорее всего окажется, что инфляция в 4% будет возможна при ключевой ставке порядка 10% и выше. По крайней мере мы видели еще совсем недавно, в 2023 году, что при ставке 7,5% инфляция разгонялась повышенными темпами, что и потребовало сейчас загнать ставку в «космос». Следовательно, можно сделать вывод, что ставка в 7,5% слишком низкая для обуздания инфляции в нынешних реалиях. Вот и получается, что в лучшем случае ставку снизят до 10-12%, чтобы инфляция опять не начала разгоняться, что означает ипотеку не дешевле 12-15%, как отмечается в материале «Руководитель IRN.RU: Я не верю в низкие ставки в обозримой перспективе».

Источник: IRN.RU