Договор строительного подряда: что это такое и как составить

Строительство загородного дома — это сложный и ответственный процесс. Чтобы дом был построен правильно, качественно и в положенные сроки, крайне важно определить ответственность сторон и зафиксировать ее в договоре. Разбираемся, какие обязательные пункты нужно учитывать при заключении договора и на что обратить внимание.

Эксперты в статье:

- Александр Раевский, управляющий партнер юридической компании «Раевский групп»;
- Радмила Радзивил, управляющий партнер юридической компании «Правый берег»;
- Юлия Лоухина, юрист по строительству, имущественным и земельным спорам;
- Юрий Пустовит, управляющий партнер адвокатского бюро «Юг».

Что такое договор строительного подряда

Договор строительного подряда на возведение индивидуального жилого дома регулируется ст. 740 Гражданского кодекса. По условиям письменного соглашения подрядчик обязуется в установленный договором срок выполнить по заданию заказчика строительство индивидуального жилого дома и представить результат выполненных работ заказчику. В свою очередь заказчик обязуется принять результат работ и оплатить его, объясняет Юрий Пустовит.

Договор строительного подряда заключается:

- при осуществлении строительных работ — от устройства фундамента до возведения стен и крыши;

- при необходимости осуществления реконструкции или ремонта здания;

- при осуществлении иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Например, при выполнении монтажных, пусконаладочных или иных работ.

Содержание договора строительного подряда

В договоре строительного подряда необходимо четко описать, что планируется к строительству. Для этого необходимо определить перечень и содержание технической документации, в которой отражаются виды, объемы, содержание работ и предъявляемые к ним требования, а также определить, кто предоставляет техническую документацию — заказчик или подрядчик, объясняет Юлия Лоухина.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса, в договоре должны быть указаны все существенные условия сделки, о которых есть договоренность. Без указания таких условий соглашение считается недействительным, а значит, никаких прав и обязанностей у сторон по нему не возникает, предупреждает Александр Раевский.

Что должно быть в договоре подряда на строительство дома:

- дата, место и время подписания договора;
- предмет договора;
- стоимость работ подрядчика;
- порядок оплаты;
- сроки строительства объекта;
- порядок приемки работ;
- гарантии подрядчика;
- права и обязанности заказчика;
- права и обязанности подрядчика;
- ответственность сторон за нарушение договора;
- условия расторжения договора;
- срок действия договора;
- реквизиты сторон;
- подписи сторон.

Существенные условия договора строительного подряда

По словам экспертов, к существенным условиям договора строительного подряда относятся:

1. Предмет договора. В этом пункте надо указать точный адрес строительной площадки, а также тип строения, которое будет возводиться, и его основные характеристики и параметры. Можно прописать и требования к материалам, с использованием которых будут вестись строительные работы, советует Юлия Лоухина;

2. Сроки строительства. Стороны обязательно должны указать сроки начала и окончания работ. Дополнительно к ним можно прописать график этапов. Например, заливка фундамента или возведение стен дома — до такого-то числа. При этом надо учитывать материалы, которые будут использоваться при строительстве, так как от этого зависят сроки окончания работ, предупреждает Радмила Радзивил;

3. Стоимость строительства. В договоре должна быть прописана полная стоимость работ, которые выполняет подрядчик, также необходимо указать возможные дополнительные расходы и порядок их фиксации и оплаты (например, на доставку строительных материалов или аренду строительной техники). Кроме того, важно указать в документе основания для оплаты аванса и порядок его возврата, если подрядчик нарушит условия соглашения, объясняет Александр Раевский;

4. Предоплата. При строительстве загородного дома оплата обычно производится после завершения каждого этапа работ и их приемки заказчиком. Но если планируется предоплата, то четко прописывается, перед каким этапом работ она производится, говорит Юрий Пустовит;

5. Гарантийные обязательства. Несмотря на то что в ст. 724 Гражданского кодекса предусмотрена обязательная гарантия на все работы не менее двух лет, лучше включить в договор порядок и сроки предъявления претензий, срок устранения недостатков, ответственность, если недостатки не устранены, советует Александр Раевский.

Ответственность сторон договора строительного подряда

Подрядчик несет ответственность:

- за нарушение сроков. Если работы не завершены в срок, заказчик может требовать уплаты неустойки или расторгнуть договор с возмещением убытков;

- за некачественное выполнение работ. В этом случае заказчик вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков, снижения стоимости или возмещения убытков;

- за нарушение строительных норм. Если дом построен с отступлениями от проекта или СНИПов, то подрядчик обязан переделать работу за свой счет.

Заказчик несет ответственность:

- за несвоевременную оплату. При задержке платежей подрядчик может приостановить работы и потребовать проценты за просрочку;

- за непредоставление доступа к объекту. Если заказчик мешает подрядчику выполнять работу, подрядчик вправе требовать возмещения убытков;

- за необоснованный отказ от приемки работ. В случае когда заказчик уклоняется от подписания акта сдачи-приемки без причин, работы считаются принятыми.

Расторжение договора строительного подряда

Радмила Радзивил поясняет, что расторжение договора возможно как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке и даже через суд.

Расторжение по соглашению сторон

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса, стороны вправе в любой момент расторгнуть договор. Для этого нужно, чтобы в нем были прописаны условия прекращения обязательств, порядок расчета за выполненные работы и ответственность за возникшие недостатки.

Расторжение в одностороннем порядке

Заказчик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

- подрядчик нарушил сроки. Если просрочка существенна, заказчик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков;

- работы выполнены с недостатками, которые нельзя устранить. В этом случае заказчик может отказаться от приемки и потребовать возврата денег;

- подрядчик не устраняет выявленные недостатки. Если после письменного уведомления недочеты не устранены, то заказчик вправе расторгнуть договор.

Подрядчик может отказаться от договора, если:

- заказчик не предоставляет материалы или документы и это мешает выполнению работ;

- заказчик не оплачивает работу. При просрочке платежа подрядчик может приостановить работы, а затем расторгнуть договор.

Расторжение договора в судебном порядке

Оно регулируется ст. 450 и ст. 452 Гражданского кодекса и применяется, если стороны не могут договориться. В этом случае заказчик или подрядчик вправе обратиться в суд. Такое происходит при существенных нарушениях условий договора другой стороной или невозможности исполнения обязательств по договору. Например, если произошло разрушение объекта из-за стихийного бедствия, резюмирует Радмила Радзивил.

Источник: РБК-Недвижимость