Маткапитал могут увеличить на 25%: поможет ли мера улучшить жилищные условия семей?

Рост выплат за каждого последующего ребенка увеличит сумму материнского капитала, однако масштабы влияния на рынок недвижимости пока остаются неочевидными — многое будет зависеть от практики применения, региональных различий и позиции самих семей.

В начале 2025 года материнский капитал проиндексировали на 9,5%. Размер выплат за первого ребенка составил 690 266 рублей, за второго — 912 162 рубля, а за второго, если маткапитал уже оформлен ранее, — 221 895 рублей. Теперь в Госдуме предложили не просто проиндексировать сумму, а кардинально изменить подход: увеличить размер маткапитала на 25% за каждого следующего ребенка. Формально — это шаг к повышению рождаемости. Но окажет ли мера реальную поддержку семьям при покупке жилья?

Больше детей — больше денег

Согласно предложению главы комитета Госдумы по защите семьи, материнства и детства Нины Останиной, выплаты будут увеличиваться прогрессивно: на второго ребенка — на 25%, на третьего — еще на 25% и так далее. Это означает, что сумма выплаты за третьего ребенка превысит миллион рублей. Такой подход должен мотивировать семьи на рождение второго и последующих детей. Однако, чтобы мера реально помогала улучшить жилищные условия, важно понимать, насколько эти суммы релевантны текущей стоимости недвижимости.

Отраслевые эксперты не разделяют оптимизма властей относительно возможного демографического всплеска, связанного с увеличением размера маткапитала. По их мнению, сама по себе эта инициатива не способна кардинально изменить ситуацию. С учетом текущих цен на жилье, материнский капитал покрывает лишь часть первоначального взноса. Как отмечает Анна Терехова, директор по продажам девелоперской компании «Мармакс», минимальный взнос при покупке двухкомнатной квартиры в среднем составляет около 1,2–1,4 млн рублей, тогда как сумма маткапитала даже после увеличения на 25% остается ниже этого порога. Тем не менее в регионах с более доступной стоимостью квадратного метра маткапитал может сыграть заметную роль: например, при цене 100–110 тыс. рублей за квадрат он способен покрыть весь первоначальный взнос по ипотеке.

Коммерческий директор ГК «Садовое кольцо» Анатолий Баталин поделился данными проведенного исследования, согласно которому сегодня маткапитал задействован в каждом пятом первоначальном взносе по ипотеке. Кроме того, более восемнадцати процентов потенциальных клиентов опрошенных девелопером признались, что не отметают идею рождения еще одного ребенка в семье для получения дополнительных субсидий от государства, которые будут потрачены на приобретение нового жилья.

По мнению бизнес-консультанта и партнера Develika Петра Барсукова, материнский капитал вряд ли способен повлиять на рынок недвижимости как самостоятельный фактор. Его влияние на покупательские решения ограничено: даже увеличенная выплата в 2025 году (912 000 рублей) покрывает лишь 3,05 кв. м в Москве при средней цене почти 299 тыс. рублей за квадратный метр. Существенным стимулом становится сумма, сопоставимая хотя бы с 10–12 кв. м, а до этого уровня капитал не дотягивает. Барсуков подчеркивает, что при переговорах с покупателями маткапитал редко становится ключевым аргументом — куда важнее условия семейной ипотеки и стабильность доходов.

По словам Гульсины Шаковой, начальника отдела ипотечного кредитования ГК «Точно», в текущих экономических условиях, когда инфляция и снижение доходов населения становятся системными факторами, повысить рождаемость может только комплексная государственная политика. Она предполагает не только увеличение выплат, но и устойчивую социальную инфраструктуру, меры по сдерживанию роста цен и поддержку молодых семей.

С этим мнением согласна и Айгуль Юсупова, управляющий партнер девелоперской компании Unikey. Она подчеркивает, что материнский капитал — в первую очередь социальная мера, и ее эффект может быть ощутимым в республиках с высокой рождаемостью — Чечня, Дагестан, Тыва, Башкортостан — где квадратный метр стоит существенно дешевле. Однако в Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках, даже увеличенная сумма вряд ли покроет более 10–15% стоимости квартиры. Таким образом, без комплексного подхода эффект такой поддержки будет ограничен.

Шансы только в регионах

Согласно исследованию аналитиков агрегатора «Яндекс-Недвижимость», материнского капитала на одного ребенка хватает на первоначальный взнос по семейной ипотеке только в 4% случаев по всем мегаполисам. Наибольшая доля подходящих предложений — в Уфе (12,5%), Воронеже (12,1%) и в Волгограде (8,2%). В Москве этот показатель — всего 0,1%. Даже в Казани и Омске — менее 0,3%.

Для семей с двумя детьми ситуация чуть лучше. Если использовать маткапитал за первого и второго ребенка, общая сумма может покрыть до 4,6 млн рублей. Это уже позволяет претендовать на 17% лотов в новостройках, но опять же — в основном в регионах. Для мегаполисов этого бюджета недостаточно даже на стартовые квартиры.

Айгуль Юсупова, управляющий партнер девелоперской компании Unikey, также отмечает, что в регионах с относительно низкими ценами и в населенных пунктах, где стоимость квадратного метра составляет около 50 тыс. рублей, материнский капитал становится гораздо более ощутимым ресурсом. Например, квартира площадью 50 кв. м по цене 2,5 млн рублей может быть профинансирована на треть — до 34,5% — за счет увеличенного маткапитала на двух детей. Это существенно снижает финансовую нагрузку на покупателя. В малых городах и селах использование маткапитала действительно может сыграть ключевую роль в решении жилищного вопроса.

Ограничения, о которых молчат

Материнский капитал принято считать важной мерой поддержки, однако помимо очевидных плюсов у него есть и существенные минусы. Одним из ключевых препятствий остаются юридические ограничения. При покупке жилья с привлечением средств маткапитала клиент обязан выделить доли на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Это нужно сделать в течение шести месяцев после снятия обременения по ипотеке.

Такая норма создает сложности при последующей продаже недвижимости. Для проведения операции потребуется разрешение органов опеки и Соцфонда. На практике одобрение предоставляется только в тех случаях, когда приобретается готовое жилье, сделка проходит без использования кредита или рассрочки, а также когда в новом объекте доли детей становятся больше, чем в предыдущем. Это сильно ограничивает возможности семей и требует соблюдения сразу нескольких условий одновременно.

На практике выполнение всех этих задач затруднено. В результате семьи часто откладывают улучшение жилищных условий, теряя гибкость в управлении своей недвижимостью.

Анна Терехова, директор по продажам девелоперской компании «Мармакс», отмечает, что с юридической точки зрения покупка квартиры с использованием маткапитала не вызывает сложностей — возникает обязательство о выделении долей всем членам семьи. Основные трудности начинаются при продаже такой недвижимости: необходимо получить согласие органов опеки и повторно выделить доли детям в новом жилье. Это серьезно усложняет процесс.

По мнению Тереховой, вопрос упрощения процедуры перепродажи недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала, требует рационального решения. Поскольку мера направлена на защиту прав детей и улучшение их жилищных условий, обязательство по получению согласия органов опеки и последующему выделению долей в новом жилье должно сохраняться. Однако сам процесс можно сделать более удобным: разрешить подачу документов через портал Госуслуг или МФЦ вне зависимости от региона регистрации, а также усилить цифровизацию всей процедуры. Это, по ее словам, существенно сократит сроки и снизит административную нагрузку на семьи.

В то же время в последнее время предпринимались попытки упростить эти процессы. Так, в 2023 году была одобрена инициатива, позволяющая получать согласие органов опеки в электронном виде через портал «Госуслуги» или МФЦ. Это должно было сократить время ожидания и снизить бюрократическую нагрузку.

В начале 2024 года Госдума также приняла в первом чтении законопроект, разрешающий продавать жилье, приобретенное с использованием маткапитала, без предварительного выделения долей детям — при условии, что в новом жилье будут выделены равнозначные или лучшие доли.

По состоянию на 2025 год сохраняются дополнительные требования. Например, перед продажей квартиры, купленной с использованием маткапитала, необходимо подтвердить ее пригодность для проживания. Для этого нужно получить заключение межведомственной комиссии о соответствии жилья установленным требованиям, что вновь усложняет процедуру.

Эксперты сходятся во мнении, что для стимулирования роста рождаемости в России необходим системный подход. Материнский капитал в отдельности может быть полезным инструментом, но без комплексной социальной политики его эффект ограничен. Повышение доступности жилья, развитие инфраструктуры, снижение инфляции, поддержка работающих родителей и инвестиции в качественное образование — эти меры в совокупности способны создать условия, при которых рождение детей становится не только возможным, но и желанным решением для большинства российских семей.

Источник: Мир квартир