Весеннее обострение: что происходит с ипотекой в 2022 году?

Рынок ипотечного кредитования в первой половине 2022 года пережил настоящую лихорадку. Вслед за началом военной спецоперации на Украине Россия столкнулась с мощным санкционным давлением, а потому Центробанк был вынужден предпринимать срочные меры для поддержания экономической стабильности в стране.

В конце февраля регулятор объявил о росте ключевой ставки с 9,5% сразу до 20% годовых. После этого ожидаемо подскочили ставки по рыночной ипотеке, которая стала практически недоступной: банки предлагали жилищные кредиты заемщикам под 23–24%. А с 1 апреля по указанию Владимира Путина были ужесточены условия льготной ипотеки на новостройки — ставка по госпрограмме поднялась с 7% до 12% годовых.

Кризис на рынке ипотечного кредитования особенно заметно проявил себя в апреле и мае. Объем выдачи ипотеки и количество оформленных жилищных кредитов в этот период снизились до рекордного минимума за последние три года. В то же время Банк России начал постепенно смягчать денежно-кредитную политику, трижды опустив ключевую ставку. Параллельно росла доступность и госпрограммы на новостройки: с 1 мая ставка по льготной ипотеке уменьшилась до 9%.

К середине июня стало понятно, что самый острый период для рынка ипотечного кредитования остался позади. Регулятор вновь объявил о снижении главного индикатора денежно-кредитной политики — на этот раз до уровня февраля. Льготную ипотеку при покупке строящегося жилья также начали выдавать на докризисных условиях — под 7%.

На заседании совета директоров Банка России 22 июля ключевая ставка уменьшилась с 9,5% до 8%, благодаря чему ожидается рост ипотеки на вторичном рынке. Означает ли все это, что кризис ограничился кратковременным весенним обострением, и какие изменения в сфере жилищного кредитования прогнозируются во втором полугодии?

 Объемы выдачи ипотеки

 Ажиотажный спрос на жилье в марте был кратковременным и объяснялся несколькими факторами. Во-первых, в ситуации неопределенности люди спешили вложить свободные средства в недвижимость как в наиболее надежный актив. Во-вторых, заемщики торопились выйти на сделку до ожидаемого увеличения ипотечных ставок. В то же время многие застройщики приостановили реализацию новых проектов, чтобы пересчитать их экономику из-за роста себестоимости строительства и проблем с логистикой.

На фоне возросшего спроса и недостатка предложения цены на жилье резко поднялись. Аналитика ДОМОСТРОЙРФ.РУ свидетельствует, что в течение марта квартиры в новостройках Нижнего Новгорода подорожали на 6,14%, а в апреле — еще на 4,2%. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке росла не так интенсивно, но в целом повторяла тенденцию, заданную застройщиками: средневзвешенная цена предложения на GIPERNN.RU показала плюс 2,7% в марте и еще плюс 1,7% в апреле.

Заградительная ставка по рыночной ипотеке, выгодные условия банковских депозитов, увеличенный процент по госпрограмме на новостройки и рост стоимости квартир — в совокупности все это привело к рекордному падению спроса на жилье к концу весны. Количество выданных ипотечных кредитов по России в апреле уменьшилось в 2,6 раза, а их общий объем в 3,2 раза. В Нижегородской области сокращение выдачи оказалось еще более заметным: по числу кредитов в 3,5 раза, а по общему объему в 3,6 раза.

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования опустились на дно в мае. Данные ЦБ РФ свидетельствуют, что в последнем месяце весны сделки по всей стране сократились до минимума. На территории Нижегородской области в мае ситуация тоже усугубилась: региональный рынок ипотечного кредитования за месяц продемонстрировал падение на 29% в количественном выражении и на 19% в объеме выдачи.

Снижение ключевой ставки до 9,5% в июне привело к тому, что условия ипотечных программ практически вернулись на уровень начала года. Согласно аналитическим данным ДОМ.РФ, средневзвешенная рыночная ставка на новостройки к середине лета опустилась до 10,69%, а на вторичное жилье — до 10,81%. По предварительным данным, в июне в России было выдано около 65 тысяч ипотечных кредитов на 250–255 млрд рублей, что на 80% больше по количеству и сумме, чем в мае.

 Ипотека на новостройки

 Значительная часть продаж, которых минувшей весной было рекордно мало, осуществлялась на первичном рынке. Примерно треть ипотечных кредитов от их общего числа — а по России и того больше — предоставлялась под залог прав требования по договорам долевого участия. По объему кредитных средств на квартиры в новостройках пришлось около половины ипотечных займов.

В апреле по стране в целом, и по региону в частности число ипотечных кредитов сокращалось, а средний размер займа увеличивался. Одновременно на рынке первичного жилья фиксировалось стремительное снижение средней ставки по выданным кредитам. В мае она достигла исторического минимума, составив 3,81% по России и 4,33% по Нижегородской области.

Тренд объясняется все теми же заградительными ставками по рыночной ипотеке: пока условия кредитования не начали смягчаться, заемщики в основном покупали квартиры в рамках совместных программ застройщиков и банков, которые зачастую предлагали процент ниже льготных государственных программ.

 Льготная и семейная ипотека

 Льготная ипотека на новостройки была запущена весной 2020 года как главная мера поддержки стройотрасли в период пандемии коронавируса. Займы выдавались по ставке 6,5% годовых, а максимальный размер кредита составлял 6 млн рублей для регионов и 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга. С июля 2021 года программа стала менее привлекательной: ставка выросла до 7%, а кредитный лимит снизился до 3 миллионов по всей стране.

С этого момента интерес участников рынка перераспределился на семейную ипотеку под 6% годовых, действие которой распространили на заемщиков с одним ребенком. Ранее программа была доступна только семьям, в которых после 1 января 2018 года родился второй или последующие дети. Максимальный размер кредита по семейной ипотеке способствовал ее популяризации — привычные 6 млн рублей для регионов и 12 млн рублей для столиц.

После резкого увеличения ключевой ставки ЦБ РФ в марте 2022 года Владимир Путин принял принципиальное решение сохранить действующие условия по всем госпрограммам, кроме льготной ипотеки. С 1 апреля ставка поднялась с 7% до 12%, а кредитный лимит вновь увеличился и вернулся к разделению для регионов и столиц — 6 и 12 миллионов соответственно. Однако в ситуации общей неопределенности спрос на ипотечное кредитование стремительно начал падать.

Если в марте в Нижегородской области по льготной ипотеке на новостройки было выдано 468 кредитов на 1205 млн рублей, то в апреле уже в два раза меньше — 192 кредита на 561 миллион. Популярность семейной ипотеки за месяц сократилась в 1,5 раза: 322 кредита на 1174 млн рублей в марте против 227 кредитов на 789 миллионов в апреле. В мае показатели опустились до рекордного минимума: 79 выдач на 265 млн рублей по льготной ипотеке и 118 выдач на 426 миллионов по семейной ипотеке.

Вслед за смягчением денежно-кредитной политики ставка по льготной ипотеке на новостройки с 1 мая снизилась до 9%. Для увеличения суммы кредита было разрешено сочетать ее с рыночной: таким образом, у заемщиков появилась возможность приобрести более дорогое жилье с использованием госпрограммы. В результате общий кредитный лимит вырос до 30 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге и до 15 млн рублей в остальных регионах страны. А в конце июня президент объявил о возвращении ставки по льготной ипотеке на докризисный уровень — 7%.

Между подачей заявки на ипотечный кредит и его фактической выдачей в среднем проходит около месяца. Поэтому рост активности на рынке должен набрать обороты в июле, но позитивные изменения оказались заметны уже в начале лета. По данным ДОМ.РФ, который выступает оператором государственных ипотечных программ, востребованность льготной ипотеки на новостройки в Нижегородской области в июне увеличилась в два раза: нижегородцы взяли 155 кредитов на 564 млн рублей. Выдача по семейной ипотеке осталась на уровне мая, но и не уменьшилась: 119 кредитов общим объемом 463 млн рублей.

 Сельская ипотека и ипотека на ИЖС

 Весеннее обострение, случившееся на рынке жилищного строительства Нижегородской области, обошло стороной сельскую ипотеку. А все потому, что с прошлого года госпрограмма действовала лишь номинально. Выдача кредитов по сельской ипотеке в регионе была приостановлена еще в сентябре из-за отсутствия свободных субсидий от федерального Минсельхоза.

<p style="box-sizing: inherit; margin-top: 0px; margin-bottom: 1rem; color: #4d4d4d; font-family: -apple-system, system-ui, BlinkMacSystemFont, 'Segoe