Налоги на недвижимость: за что, когда и сколько платить

Заканчивается лето 2022 года, и на горизонте уже маячит золотая осень. А это значит, что скоро граждане станут получать уведомления из ИФНС об уплате налогов. Какие налоги на недвижимость действуют в России, по каким ставкам они рассчитываются и кто имеет право на льготы – читайте в данной статье.

 Земельный налог (гл. 31 НК РФ)

 Уже из названия понятно, что он взыскивается за землю. Говоря сухим юридическим языком, объектом налогообложения является земельный участок в пределах муниципального образования. НК РФ относит этот налог к местным. Его платят граждане и организации, владеющие землей на основе права собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения,

Рассчитывается земельный налог от кадастровой стоимости участка, которая зафиксирована в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 391 НК РФ). Считается, что это самая что ни на есть рыночная стоимость земли. Но так как она определяется в ходе государственной кадастровой оценки (ГКО) через пень колоду, то многие владельцы, узнав размер кадастровой стоимости своего участка и хлебнув валерьянки, спешат обжаловать ее в суде. Почему-то получается, что кадастровая стоимость превышает рыночную. Кстати, в этом году в России должна быть проведена ГКО всех поголовно земельных участков (закон № 269-ФЗ от 31.07.2020 года). Так что по итогам этого года стоит ждать увеличения числа судебных процессов об оспаривании кадастровой стоимости. Если, конечно, собственники не хотят платить повышенные налоги.

Теперь о ставке. Статья 394 НК РФ указывает, что ее размер устанавливают представительные органы муниципальных образований. Ну, там думы, советы, меджлисы и так далее. При этом ставка не должны превышать 0,3% в отношении сельскохозяйственных земель, участков, занятых жилфондом, земель, предоставленных (приобретенных) для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. В отношении других видов наделов ставка не может превышать 1,5%.

Соответственно, муниципальные образования сами устанавливают дифференцированные ставки. В Москве, например, ставка для земель, используемых для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества составляет 0,025% от кадастровой стоимости (Закон города Москвы о земельном налоге № 74 от 24.11.2004 года). Земля под гаражами и жилым фондом облагается по ставке в 0,1%, а за наделы сельхозназначения приходится платить исходя из ставки в 0,3%.

В отличие от столицы, Московская область не имеет единого закона о земельном налоге. Здесь каждое муниципальное образование принимает свой нормативно-правовой акт. Что, в общем-то не очень удобно. К примеру, в Балашихе действует решение совета депутатов городского округа Балашиха «Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха» № 02/03 от 10.06.2015. В соответствии с этим актом участки, используемые для садоводства, и личного подсобного хозяйства, облагаются налогом по ставке 0,3%. Эта же ставка действует и в отношении земель, выделенных для жилого фонда и индивидуального жилищного строительства. А вот, например, в Подольске ставка налога на земли под ИЖС составляет 0,25%, а налог в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, установлен в размере 0,2% (решение совета депутатов «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования «городской округ Подольск Московской области» № 16/4 от 25.11.2021 года). Так что каждое муниципальное образование Московской области устанавливает свои ставки. Интересующиеся размером этого налога в своем муниципальном образовании могут спокойно получить эти сведения на сайте местной администрации или на web-ресурсе ФНС РФ.

Но идем далее. НК РФ (Налоговый кодекс РФ) предусматривает льготы для некоторых категорий граждан — владельцев земли. Так, статья 391 кодекса указывает, что «налоговая база уменьшается на величину кадастровой стоимости 600 квадратных метров площади земельного участка» для следующих категорий граждан: Героев СССР, России и полных кавалеров ордена Славы, инвалидов I и II групп, инвалидов с детства, детей-инвалидов, ветеранов и инвалидов ВОВ, а также ветеранов и инвалидов боевых действий, «чернобыльцев», лиц, принимавших участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах, физлиц, получивших или перенесших лучевую болезнь или ставших инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику, пенсионеров, а также лиц, достигших возраста 60 и 55 лет, субъектов, соответствующих условиям, необходимым для назначения пенсии в соответствии с законодательством, действовавшим на 31 декабря 2018 года, физических лиц, имеющих трех и более несовершеннолетних детей.

Местное законодательство почти всегда расширяет перечень льготников. Так, вышеупомянутый закон г. Москвы вообще освобождает Героев СССР, РФ, полных кавалеров орденов Славы и лиц, награжденных орденом «За службу Родине в вооруженных силах СССР», от налога в отношении одного из участков. В дополнение к налоговому вычету в 600 000 рублей московский закон уменьшает налоговую базу еще на 1 000 000 рублей для всех перечисленных в статье 391 НК РФ льготников и распространяет эти преференции на одного из родителей в многодетной семье.

В Подмосковье льготы могут быть еще более широкими. Так, решение совета депутатов городского округа Балашиха освобождает от уплаты налога за участок, находящийся в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении и не используемый для предпринимательской деятельности, ветеранов и инвалидов ВОВ, участников боевых действий, инвалидов I и II групп, чернобыльцев и так далее.

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет гражданином, рассчитывается местной ИФНС. Самим считать ничего не надо. Налоговики направляют физлицу уведомление об уплате налога, где указывается сумма платежа. Собственник земли обязан произвести этот платеж в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

 Налог на имущество физических лиц

 Это также местный налог. Он устанавливается НК РФ (глава 32) и муниципальными нормативно-правовыми актами. Плательщики — граждане, имеющие в собственности жилой дом, квартиру, комнату, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, а также иные здания, помещения или строения. Налог платят все физлица, имеющие недвижимость, независимо от пола, гражданства или возраста.

Налог рассчитывает ИФНС исходя из кадастровой стоимости, зафиксированной в ЕГРН на 1 января года, за который он взимается. Государство определяет сумму платежа по каждому объекту в отдельности. База, с которой рассчитывается платеж, определяется как кадастровая стоимость объекта, уменьшенная на кадастровую стоимость определенного количества квадратных метров в зависимости от вида недвижимости. Так, база по жилому дому определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого дома. В свою очередь налоговая база квартиры — это ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину стоимости 20 квадратных метров этой же квартиры. Налоговая база в отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы один жилой дом, определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на один миллион рублей.

Стоит отметить, что налоговая база в отношении объектов недвижимости, принадлежащих гражданам, имеющим трех и более несовершеннолетних детей, дополнительно уменьшается на величину кадастровой стоимости 5 кв. м общей площади квартиры, площади части квартиры, комнаты и 7 кв. м общей площади жилого дома, части жилого дома в расчете на каждого несовершеннолетнего ребенка. Этот налоговый вычет предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида (квартира, часть квартиры, комната, жилой дом, часть жилого дома) (ст. 403 НК РФ).

Если недвижимость находится в общей долевой собственности, то каждый участник платит налог пропорционально своей доле. А если же квартира, дача или гараж находятся в общей совместной собственности супругов, то они платят налог поровну.

Налог на недвижимость действует с даты возникновения права собственности на объект. То есть с момента внесения в ЕГРН сведений о возникновении или переходе права собственности (ч. 2 ст. 16 закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Однако если человек получил недвижимость по наследству, то налог начисляется со дня открытия наследства (п. 7 ст. 408 НК РФ; п. 1 ст. 1114 ГК РФ). Важно отметить, что если право собственности появилось или прекратилось в течение года, то ИФНС рассчитает налог пропорционально числу полных месяцев, в течение которых объект находился или находится в собственности гражданина (п. 5 ст. 408 НК РФ). При этом если право собственности возникло до 15 числа текущего месяца или прекратилось после 15 числа, то такой месяц считается полным. С другой стороны, если право собственности на объект появилось после 15 числа или прекратилось до 15 числа, то такой месяц не учитывается для исчисления налога.

По аналогии с земельным налогом НК РФ устанавливает предельные границы налога на имущество, отдавая на откуп местной власти возможность определить свои ставки. Так, в соответствии со статьей 408 НК РФ предельная ставка налога на жилые дома, квартиры, комнаты, объекты незавершенного строительства, машино-места, гаражи, хозяйственные постройки площадью не более 50 кв. метров и расположенные на садовых участках составляет не более 0,1%. В свою очередь недвижимость стоимостью более 300 миллионов рублей, торговые и деловые центры, помещения в них облагаются по ставке не более 2%. Все остальные объекты подлежат налогообложению по ставке не более 0,5%. Естественно, что муниципальные образования устанавливают свои ставки этого налога. Например, совет депутатов г.о. Балашиха установил для квартир и комнат налоговую ставку в размере 0,1%, а на жилые дома — 0,3%. В свою очередь, гаражи и машино-места облагаются по ставке 0,3%. Понятно, что эти цифры применяются к недвижимости стоимостью менее 300 миллионов рублей. Объекты, превышающие эту стоимость, облагаются по ставке в 2%. (Решение совета депутатов городского округа Балашиха Московской области «О налоге на имущество физических лиц на территории городского округа Балашиха» № 02/11 от 21.10.2015 года).

В Ленинском городском округе Московской области действуют уже другие ставки. Здесь квартиры и комнаты облагаются налогом в 0,15%. А вот за жилые дома придется заплатить налог в 0,2% (решение совета депутатов Ленинского городского округа Московской области «О налоге на имущество физических лиц на территории Ленинского городского округа Московской области» № 16/5 от 21.10.2020 года).

Что же касается столицы, то здесь действует закон «О налоге на имущество физических лиц» № 51 от 19.11.2014 года. Согласно этому нормативному акту, жилые помещения, дома и хозяйственные постройки на садовых участках, кадастровая стоимость которых не превышает 10 миллионов рублей, облагаются по ставке 0,1%. К объектам стоимостью от 10 до 20 миллионов рублей применяется налоговая ставка в размере 0,15%. Дороже всего придется заплатить за жилую недвижимость с кадастровой стоимостью от 50 до 300 миллионов рублей. В этом случае ИФНС взыщет платеж, рассчитанный по ставке в 0,3%.

Как и по другим видам налогов для физических лиц, НК РФ предусмотрел возможность предоставления льгот. Государство позволит оформить льготу по налогу на имущество, если его кадастровая стоимость не превышает 300 млн рублей и оно не используется в предпринимательской деятельности. Льгота предоставляется в отношении одного объекта каждого вида по выбору гражданина вне зависимости от количества оснований для применения налоговых льгот. Поэтому, например, если у льготника есть недорогие квартира, гараж и дом, то человек вообще освобождается от налога на имущество. А если субъект владеет сразу тремя квартирами, то он вправе оформить льготу на одну из них.

Продолжая разговор о льготах, отмечу, что от уплаты освобождены Герои СССР, РФ, кавалеры ордена Славы трех степеней, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды, участники ВОВ и боевых действий, вольнонаемные лица в составе Советской армии, военно-морского флота, органов внутренних дел и государственной безопасности в период ВОВ, чернобыльцы, военнослужащие, а также граждане, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более, члены семей военнослужащих, потерявших кормильца, пенсионеры, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет, члены семей военнослужащих и так далее. Более подробно с перечнем льготников можно ознакомиться в статье 407 НК РФ.

Местные органы власти также вправе устанавливать дополнительные преференции и расширять перечень льготников. Так, Ленинский городской округ Московской области расширил федеральный список льготников по имущественному налогу за счет детей-сирот, детей оставшихся без попечения родителей, детей из малообеспеченных семей одиноких родителей, получающих пенсию на детей по случаю потери кормильца (решение совета депутатов Ленинского городского округа Московской области «О налоге на имущество физических лиц на территории Ленинского городского округа Московской области» № 16/5 от 21.10.2020 года).

В свою очередь в Москве действует даже льготный порядок налогообложения апартаментов (ч. 4 ст. 1.1 закона г. Москвы от 19.11.2014 № 51). Правда, при этом власти столицы не установили дополнительные категории льготников по налогу на имущество и ограничились федеральным перечнем.

 Налог на доходы физических лиц

 Уже из названия вполне понятно, что этот налог платят исключительно физические лица. Причем, как резиденты, так и нерезиденты (ст. 207 НК РФ). Налоговый кодекс относит НДФЛ к федеральным налогам.

Объектом налогообложения признаются доходы, полученные от продажи, дарения или мены недвижимости. Здесь важно понимать, что с точки зрения государства доходом являются не только деньги, но и сама недвижимость. Например, человек получает в дар квартиру. В результате у него возникает экономическая выгода (ст. 572 ГК РФ, ст.ст. 41 и 210 НК РФ). Поэтому гражданин, получивший в качестве подарка имущество, должен заплатить НДФЛ. Точно также физлица платят НДФЛ при обмене квартир или иных объектов недвижимости. В этом случае доход по договору мены определяется в размере стоимости имущества, полученного от другой стороны. То есть, фактически, налогом на доходы облагаются не только денежные поступления, но и недвижимость, если право собственности на нее переходит в результате дарения или мены. Важно отметить, что получение объекта по наследству не приводит к обязанности платить НДФЛ. В этом случае наследник становится плательщиком налога на имущество, о котором говорилось выше.

Но вернемся к НДФЛ. Налоговым периодом признается 1 календарный год. Субъекты, получившие доход от сделки с недвижимостью, до 30 апреля года, следующего за истекшим, направляют в ИФНС декларацию по форме 3 НДФЛ. Декларация подается в налоговую инспекцию по месту жительства гражданина. Налогоплательщики самостоятельно исчисляют НДФЛ при сделках с недвижимостью. Другой вопрос, что налоговики не принимают на веру сведения в декларации. Они все равно получают данные из Росреестра. И при наличии сомнений или явного занижения налоговой базы чиновники доначислят НДФЛ. Начисленный налог подлежит уплате до 15 июля года следующего за тем, в котором гражданин совершил сделку с недвижимостью. Ставка по налогу составляет 13%.

Поговорим теперь о порядке расчета налога на доходы физлиц. Для расчета платежа, как и в других случаях, определяется налоговая база. Её размер также зависит от кадастровой стоимости, но скорее косвенным, чем прямым образом. Так, если сумма дохода, полученная гражданином от продажи квартиры, будет меньше, чем ее кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, то ИФНС не признает такой доход. Налоговые чиновники все равно обяжут продавца заплатить налог от суммы, получившейся в результате умножения кадастровой стоимости на коэффициент 0,7. Ну, а если цена продажи будет больше или равна произведению кадастровой стоимости на 0,7, то налоговики признают этот доход и взыщут НДФЛ именно с него.

Но таким образом определяется только стандартная налоговая база. Дело в том, что НДФЛ, как и другие виды налогов, предусматривает возможность льгот и вычетов при сделках с недвижимостью. Гражданин РФ, являющийся резидентом и реализовавший недвижимость, может не платить НДФЛ при соблюдении сроков владения объектами. Так, минимальный срок владения недвижимостью, полученной в качестве подарка от родственника или члена семьи, по наследству, в ходе приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением, составляет три года. Потерпел три года — и можешь продавать без уплаты налога. Кстати, трехлетний срок установлен и для единственного жилья. НК РФ признает жилье единственным, когда на дату регистрации в ЕГРН перехода права собственности на него к покупателю продавец не имеет в собственности (в том числе и в совместной) другого помещения (или доли в праве собственности на него). При этом не учитывается жилье, которое налогоплательщик и (или) его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика, а также жилье, не являющееся совместно нажитым супругами.

В остальных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет, если иное не установлено законами субъекта РФ. Таким образом, если соблюдать установленный НК РФ срок владения, то НДФЛ можно вообще не платить.

При соблюдении условий, указанных в п. 2.1. ст. 217 НК РФ, от НДФЛ освобождаются родители (усыновители) не менее двух детей, не достигших 18 лет (24 лет, если они очно обучаются в образовательных организациях).

Ну и наконец, в реновационной Москве имеются свои нюансы по уплате НДФЛ. Они касаются продажи жилья, полученного в ходе реновации. В частности, для целей уплаты налога при исчислении минимального срока владения новым помещением, полученным от властей города, учитывается ещё и срок нахождения в собственности старого жилья, освобожденного в ходе реновации (абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Если же субъект не имеет льгот по уплате НДФЛ, то он вправе уменьшить налогооблагаемую базу (читай — свои доходы) на сумму имущественного вычета. Государство предоставляет гражданам вычет в размере 1 000 000 рублей при продаже дома, квартиры, комнаты, садового дома, участка, а также долей в праве собственности на вышеуказанную недвижимость. При реализации других объектов (например, гаража) вычет составляет 250 000 рублей. Вместо вычета продавец вправе уменьшить доход, предъявив ИФНС документы, подтверждающие расходы на покупку этой недвижимости (договор купли-продажи, квитанции, чеки, кредитный договор и так далее). Если продается объект, полученный по наследству или в дар, то гражданин может уменьшить доход от продажи этого имущества на суммы, с которых когда-то был уплачен НДФЛ при получении этой недвижимости, или на расходы дарителя (наследодателя) на ее приобретение.

 Выводы

 Итак, в России нет единого налога на недвижимость. Зато есть земельный налог, налог на имущество и НДФЛ. При этом налог на имущество и земельный налог относятся к местным, а НДФЛ — к федеральным налогам. Первые — рассчитываются исходя из размера кадастровой стоимости, а НДФЛ — от доходов, полученных гражданином. Устанавливая местные налоги, государство определяет предельные показатели ставок. Окончательный же размер налогообложения устанавливают местные власти. Тоже самое происходит и в отношении льгот. НК РФ устанавливает обязательный перечень льгот и льготников. В свою очередь регионы вправе расширить его. В то же время размер налога на доходы физлиц фиксируется исключительно государством.

Следует отметить, что главы НК РФ, регулирующие налогообложение недвижимости, являются вполне работоспособными нормами. А потому государство крайне редко вносит в них крупные поправки. Хотя подобные проекты периодически поступают в Думу. Правда, потом их оперативно отправляют в архив. Как это произошло с проектом № 126369-8, который предусматривал освобождение от НДФЛ дохода от продажи помещения, полученного по наследству независимо от срока владения. В июне 2022 года он возвратился к субъектам законодательной инициативы и благополучно оказался в архиве текущего созыва.

Поэтому сегодня в работе Госдумы нет законопроектов, вносящих кардинальные изменения в налогообложение недвижимости. Впрочем, это не показатель. Практика показывает, что при необходимости власть может принять новый закон в течение одного месяца с момента его внесения в Думу. Было бы желание.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Источник: IRN.RU