Продажа жилья в России дистанционно: что нужно знать

Схема дистанционной продажи жилья существует с момента становления рынка. Однако сейчас она приобрела большую популярность, чем ранее. Юристы и риелторы рассказали "Интерфакс-Недвижимости", как правильно провести сделку.

Горизонт планирования

С дистанционной продажей жилья в РФ все обстоит ровно также, как с любой продажей – она либо срочная, либо нет. Как правило, российскую недвижимость стараются реализовать в максимально сжатые сроки. Если продажа не срочная, есть смысл подготовить почву заранее, еще не в дистанционном режиме.

Когда срочность высока, продажа недвижимости происходит с существенным дисконтом или с оплатой услуг посредникам, помогающим ускорить процесс продажи, отметила управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.

Эксперты отмечают, что перед продажей надо подготовить весь пакет необходимых документов. К таковым относятся паспорт, правоустанавливающий документ, выписка из ЕГРН, справка о составе семьи, техпаспорт, а также согласие супруга, если недвижимость приобретена во время брака, согласно статье 35 СК РФ.

"Желательно, чтобы собственник и остальные жильцы снялись с регистрационного учета. Немало покупателей хотят, чтобы в процессе сделки в квартире уже никто не был бы прописан", — прокомментировала Коркка.

Есть и общечеловеческие советы. Так перед продажей квартиру или дом приводят в товарный вид, а именно проводят генеральную уборку, устраняют косметические дефекты. Коркка советует выбирать выгодные ракурсы при фотографировании жилья, подчеркивающие плюсы помещения.

Ликвидное жилье со всеми документами и адекватной ценой должно привлечь покупателей и уменьшить длительность экспонирования.

Работа над ошибками

Если продать квартиру до отъезда не успеваете, оформите доверенность на лицо, которое могло бы заниматься подготовкой к сделке. Интересы собственника должен представлять надежный человек, не склонный к неадекватным действиям и махинациям.

"Доверенным лицом может быть как родственник или надежный знакомый, так и риелтор или юрист. Последним стоит отдать предпочтение, т.к. они обладают определенным опытом и ознакомлены с нормами законодательства, а также правоприменительной практикой)", — подчеркнула доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ Оксана Васильева.

Очень важно составить доверенность правильно! Если вы не обладает достаточными знаниями, обратитесь к профессионалу.

"Бывают случаи, когда собственник квартиры оформляет этот документ неправильно или с какими-то неточностями. Например, у квартиры есть два собственника, так как ее приобрели муж и жена, в браке. А доверенность от своего лица выдает лишь один человек, в то время как права супруга или супруги тоже нужно учитывать", – отметила руководитель департамента городской недвижимости "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елена Мищенко.

Доверенность на распоряжение имуществом составляется по четким правилам и заверяется нотариусом, согласно ст. 10 ГК РФ.

Эксперты акцентируют внимание на том, что для совершения сделки через доверенное лицо предоставляется собственником широкий круг полномочий, таких как подписание договора, его заключение, подачу в Росреестр документов для регистрации перехода права собственности, уплату всевозможных госпошлин и т.д.

По словам юриста Мирзы Чирагова, реализация дома или квартиры с точки зрения доверенности практически не различаются. Эксперт уточнил, что если речь идет о продаже дома, то в доверенности дополнительно указываются данные земельного участка, на котором он расположен.

Издалека

Если собственник не успел подготовиться заранее, оформляется доверенность и за рубежом — собственнику ее выдает нотариус страны, где тот проживает. Чирагов отметил, что после оформления текст доверенности переводят на русский язык, и этот перевод заверяется нотариусом.

"Сейчас сделок по доверенности становится все больше, даже крупные банки готовы давать ипотеку для приобретения жилплощади, которая продается по доверенности. Однако чаще всего они требуют, чтобы доверенность была целевой, т.е. выданной именно на распоряжение конкретным объектом недвижимости. Есть еще генеральная доверенность, дающая право на распоряжение всем имуществом, но вот этот документ банки как раз не всегда принимают", — прокомментировала Мищенко.

Также документ можно оформить через консула — в консульском отделе РФ или через апостиль (уже после оформления у местного нотариуса).

"Следует обратить внимание, что во многих странах СНГ апостилировать доверенность (выданную в этих странах) не требуется согласно Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам", — пояснил Чирагов.

Далее нотариус в России принимает документ и заверяет его. После этого следует обращение в МФЦ и Росреестр для заключения сделки купли-продажи.

Открывается счет в банке, который не попадает под санкции. Это нужно для удобства вывода средств в страну пребывания. Сделать это можно и онлайн, например, через мобильное приложение.

"Формально продажа по доверенности технически не отличается от сделки, совершенной лично: процедурные вопросы все те же самые, структура сделки такая же. Есть некоторые сложности в нотариальном удостоверении договора (когда в нем есть необходимость) — но и они решаемые, если их продумать заранее", — пояснила руководитель офиса "Миэль" на Войковской Светлана Киреева.

При продаже доли особых нюансов нет. Коркка уточнила, что предварительно удостоверяется в Росреестре фиксация права собственности на долю на имя продавца. Если этого нет, то регистрация поручается доверенному лицу.

Согласие других собственников для продажи доли не требуется. Так, в качестве обязательного условия законодательно утверждено лишь предоставление остальным владельцам права преимущественной покупки. При выполнении этого условия они не смогут препятствовать проведению сделки, добавила Коркка.

Такая корова нужна самому

Дистанционно можно совершать и другие действия с недвижимостью, помимо купли-продажи. Наиболее распространенный вариант – это сдача в долгосрочную аренду. Но как это сделать, находясь за тысячи километров от дома?

По словам совладельца инвестиционно-строительной компании "РС-Групп" и бюро "A.K.DESIGN" Алёны Кожевниковой, находящиеся за рубежом граждане, которые планируют передать специалисту недвижимость в управление для сдачи, подписывают договор либо соглашение, которое направляют в Россию. В документе может быть указан срок и стоимость аренды.

Помимо этого, в компетенцию представителя обычно входит заключение договоров аренды, контроль за состоянием мебели и техники, посещение квартиры по просьбе собственника, представление интересов в случаях чрезвычайных или форс-мажорных ситуаций.

Киреева советует застраховать не только сам объект аренды, но и ответственность арендатора.

Оплату собственник может получать через доверенное лицо. Но тут тоже стоит помнить, что переводы за рубеж не производятся со счетов банков, находящихся под санкциями. Некоторые банки, избежавшие санкций, сами отказываются от переводов через SWIFT ввиду сложностей с обработкой платежей. Невозможно отправить деньги и с помощью западных сервисов, приостановивших обслуживание клиентов из РФ.

Пан или пропал

По словам Кожевниковой, защититься в случае продажи жилья из-за рубежа можно именно с помощью правильно составленной доверенности и грамотного доверенного лица, которому вы доверяете.

"Если вы уехали в другой регион, то провести сделку можно дистанционно с помощью электронной регистрации и электронной цифровой подписи. Такая сделка называется экстерриториальной и осуществляется без посещения МФЦ", — подчеркнула Кожевникова.

Уточняется, что лишь серьезный дисконт позволяет арендаторам и особенно покупателям закрыть глаза на многочисленные риски при такой покупке жилья. Среди них — технические неточности в доверенностях или, например, мошеннические схемы. К примеру, доверенное лицо может дважды продать один объект и пуститься в бега, либо продавец вдруг отзовет доверенность, уже получив деньги.

"Даже без криминальных намерений собственник может отозвать доверенность хоть за час до оформления сделки, никак не возместив время, потраченное потенциальными покупателями либо арендаторами. А еще доверенное лицо может не обладать полной дееспособностью", – предупредила Коркка.

Источник: Интерфакс-Недвижимость