Что купить: вторичное жилье или квартиру в новостройке?

После принятия решения о покупке квартиры потенциальному покупателю предстоит разобраться с непростым вопросом: как выбрать квартиру? На что обратить внимание, если вы покупаете квартиру в новостройке или на вторичном рынке? В этой статье мы дадим несколько советов, которые помогут при покупке жилья, а также поделимся мнением экспертов.

Выбираем новостройку

Ассортимент новостроек в Москве впечатляет: разнообразные планировки, рядом с метро и парками, небоскребы и дома средней этажности. Как среди множества вариантов выбрать правильную квартиру, чтобы не пожалеть о покупке?

Обычно на выбор влияют такие факторы, как локация и цена. Второе часто зависит от первого: чем ближе к центру, чем лучше транспортная доступность и обеспеченность инфраструктурой – тем дороже жилье.

Выбираем новостройку: локация

Чтобы правильно выбрать квартиру в новостройке, для начала есть смысл составить список пожеланий к району, например:

- близость метро и остановок наземного транспорта;
- для семей с детьми — наличие поблизости детских садов и школ;
- удобство расположения муниципальных поликлиник;
- магазины и различные сервисы в пешей доступности;
- зеленые зоны (скверы, парки, лесопарки).

Практически во всех современных новостройках предусмотрена собственная инфраструктура — на первых этажах домов или в отдельно построенных зданиях. Однако подстраховаться не мешает, ведь далеко не всегда детские сады и школы строятся одновременно с домами, да и первые этажей заполнятся арендаторами не сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Еще один нюанс: детских садов и школ на территории ЖК может оказаться недостаточно.

Транспортную доступность лучше изучать не по рендерам от застройщика, а по другим источникам. Расстояние от дома до метро, ситуацию с автомобильными пробками, обеспеченность локации инфраструктурой помогут оценить онлайн-карты.

Близость зеленых зон — это не только дополнительные возможности для прогулок, но и благоприятное влияние на качество воздуха, и красивые виды из окон. Здесь тоже важно почитать свежие отзывы: парк может оказаться как недавно благоустроенным, так и заброшенным, непригодным и даже опасным для прогулок.

Изучаем интернет

Почти у каждой новостройки есть сайт: отдельная площадка или страничка на сайте девелопера или продавца (агентства недвижимости). Здесь можно почитать информацию о плюсах проекта, рассмотреть и сравнить планировки, узнать о способах покупки.

Там же можно найти документацию: разрешение на строительство, проектную декларацию и прочие документы. Эта же документация размещается на портале Единой информационной системы жилищного строительства. Открытый доступ к документам — залог «прозрачности» проекта, застройщик ничего не скрывает.

Не менее важна «биография» застройщика: как давно работает, что построил, что строит сейчас. Имена многих девелоперов, работающих в Москве, обычно на слуху — как правило, эти компании уже пережили несколько кризисов и обзавелись репутацией.

В последнее время на столичный рынок выходят и региональные девелоперы. Несмотря на то что в Москве они новички, портфели таких компаний зачастую достаточно солидные и внушают доверие.

Помимо документации и информации на сайте новостройки, полезно изучить различные форумы или чаты, участники которых тоже выбирают квартиру и обсуждают локации, планировки, цены и прочее. Завсегдатаи таких форумов могут сразу определить, завышена ли стоимость 1 кв. м для данной локации, также здесь часто рассматриваются варианты покупки квартиры для инвестиций.

Риелтор или застройщик

Часто возникает вопрос о том, к кому лучше обращаться для покупки жилья: к риелтору, то есть в агентство недвижимости, или непосредственно к застройщику. Если вы уже выбрали новостройку — можно идти прямо в офис продаж от застройщика, где менеджеры помогут с выбором квартиры.

Если у вас есть определенная сумма денег, но с выбором проекта вы не определились — с поиском идеальной квартиры посодействует риелтор. Здесь всё понятно: застройщик предложит вам купить квартиру только в своих ЖК, а в базе агентства недвижимости — новостройки от нескольких застройщиков, то есть более широкий выбор.

В крупных агентствах, давно работающих на рынке недвижимости, вам помогут быстрее решить вопросы оформления сделки. Минус работы с риелтором — комиссия за сопровождение.

Визит на стройплощадку

Итак, вы определились с новостройкой, вас устраивают и девелопер, и локация, и планировки. Не упустите возможность посмотреть на свой будущий дом заранее, запишитесь на экскурсию от застройщика!

Рендеры и макеты не всегда отражают реальность: шумный проспект может оказаться намного ближе к домам, чем это указано на сайте, расстояние до метро или парка — больше, а вид из окон совсем не такой захватывающий.

Экскурсии от застройщиков помогут оценить всё своими глазами: локацию, инфраструктуру, расположение домов, виды из окон. Если в дом уже можно зайти, впечатления будут более полными: холлы, колясочные, жилые секции и другие места общего пользования тоже могут много «рассказать» о новостройке. Оптимально, если вам покажут готовые квартиры в сданных домах.

Транспортную доступность и окружение новостройки можно проверить и без визита непосредственно на стройку. В любом случае — даже один визит на строящийся объект отлично дополнит информацию, которую вы найдете в интернете.

Офис продаж

Обычно офисы продаж находятся на стройплощадках. Грамотные менеджеры расскажут не только о новостройке, в которой вы покупаете квартиру, но и о районе, и о застройщике.

А еще вам должны показать документы: разрешение на строительство с указанием статуса земельного участка, проектную декларацию, бумаги о коммуникациях. Если каких-то документов не окажется в офисе продаж на стройплощадке — посетите центральный офис.

Некоторые крупные девелоперы перевели офисы продаж в онлайн — общение с менеджерами происходит в чате или по видеосвязи, на сайте публикуются виртуальные туры по шоу-румам, видео со строительных площадок, в том числе в прямом эфире. Сделка оформляется также онлайн — в личном кабинете.

Выбираем квартиру на вторичном рынке

Главное отличие вторичного рынка от первичного: у таких квартир уже есть собственник, они зарегистрированы в Росреестре. Помимо транспортной доступности, инфраструктуры и экологической обстановки в районе покупателю вторичной квартиры предстоит изучить еще ряд нюансов.

Вторичное жилье в Москве представлено домами самого разного возраста: от дореволюционных до так называемой «новой вторички» (это относительно недавно сданные новостройки). Поэтому здесь важно оценить состояние здания.

Если дом построен до 2000 года, он должен быть внесен в программу капитального ремонта. Уточнить эту информацию можно на сайте «Реформа ЖКХ», там же есть вся основная информация о доме: серия и тип постройки, год ввода в эксплуатацию, количество жителей, является ли здание аварийным.

В идеале капремонт следует делать спустя 30 лет после ввода дома в эксплуатацию, на практике этот срок может затянуться. В программу капремонта не входят дома, подлежащие сносу или реконструкции, в том числе дома, включенные в московскую программу реновации.

Состояние вторичного дома можно оценить и вживую: трещины и подтеки на стенах, стяжки, запах в подъезде, неухоженная придомовая территория говорят о многом. Для более полной картины поспрашивайте у жильцов: часто ли случаются отключения отопления, воды и электричества, хорошо ли работает управляющая компания.

У вторичного жилья масса плюсов: обычно окружающая инфраструктура уже сложилась, с транспортной доступностью тоже всё понятно, у района есть определенная репутация.

Выбранную квартиру можно и нужно осмотреть. Делать это нужно в светлое время суток — недостатки, которые можно не заметить при искусственном освещении, при дневном свете более очевидны. Проверяем:

- окна — как они открываются и закрываются;
- сантехнику — не протекают ли краны и трубы;
- качество водопроводной воды — цвет и запах;
- электропроводку — не искрят ли розетки, работают ли выключатели;
- не холодно ли в квартире в отопительный сезон;
- нет ли подтеков на стенах и потолках, рядом с радиаторами;
- если была сделана перепланировка — согласована ли она.

Юридическая составляющая

Особое внимание при покупке квартиры на «вторичке» необходимо уделить юридической составляющей. К сожалению, здесь всё ещё можно нарваться на мошенников и остаться и без квартиры, и без денег.

Как минимум следует получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — напоминаем, что с 1 марта 2023 года заказать этот документ с личными данными собственника можно будет только с согласия собственника.

Проверить личные данные продавца можно будет несколькими способами: попросить его заказать выписку из Росреестра или открыть личные данные в ЕГРН, подав заявление в Росреестр. Также личные данные останутся доступны определенному кругу лиц, в том числе нотариусам — получить выписку можно с их помощью.

Выписка из ЕГРН содержит:

- характеристики и кадастровую стоимость объекта;
- количество собственников и их паспортные данные;
- наличие/отсутствие среди собственников несовершеннолетних;
- наличие/отсутствие обременений (ипотека, аренда, арест).

Выписка о переходе права собственности заказывается отдельно, в ней указывается, сколько раз у объекта менялся собственник. Если это происходило слишком часто — возможно, квартира фигурировала в судебных спорах.

Дополнительные документы

Также могут понадобиться:

- документы, подтверждающие право собственности на квартиру;

- согласие супруга на продажу (если квартира приобретена в браке);

- справка о зарегистрированных лицах (перед сделкой все они должны быть выписаны из квартиры);

- справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;

- справка об остатке на пенсионном счете — чтобы убедиться, что при покупке жилья не использовались средства маткапитала. В квартире, купленной на материнский капитал, должны быть выделены «детские» доли, а для ее продажи требуется согласие ПФР и органов опеки.

Если квартира продается по доверенности — от нее лучше отказаться, такой вариант часто используют мошенники. Эксперты не рекомендуют связываться и с квартирой, которая выставлена на продажу сразу после регистрации права собственности — особенно если она была получена в дар или унаследована, есть риск, что другие родственники или наследники оспорят сделку в суде.

Надежнее всего доверить проверку вторичной квартиры специалисту — опытному риелтору, работающему вместе с юристом. Для максимальной безопасности сделки для оформления договора можно обратиться к нотариусу — он проверит и документы, и продавца. В случае, если по вине нотариуса какая-либо из сторон сделки пострадает, на нотариуса ложится полная имущественная ответственность.

Перед тем, как купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, убедитесь в том, что вас устраивает район, а сделка будет безопасной.

Советы экспертов

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:

– Сегодня довольно удачный момент для приобретения квартиры в новостройке, поскольку, с одной стороны, многие застройщики готовы предоставлять хорошие скидки. А с другой стороны, сейчас все еще действуют выгодные ипотечные программы, как государственные, так и совместные предложения застройщиков и банков со ставками вплоть до 0,1% годовых на весь срок. Поэтому тем, кто задумался о покупке и имеет на это возможности, рекомендую не затягивать со сделкой.

Что касается выбора конкретного проекта, то я бы посоветовала в первую очередь рассмотреть объекты от крупнейших застройщиков. Если говорить про «старую» Москву, то там достаточно много ЖК сегодня строятся во вполне привлекательных и перспективных локациях, которые с годами будут только преобразовываться в лучшую сторону. А значит, будут расти и комфорт проживания, и цены на новостройки. Тем, кто планирует покупку в Новой Москве и области, я бы рекомендовала обратить внимание на новостройки в ближайшем «поясе» от Москвы (до 10-15 км от МКАД), расположенные в крупных населенных пунктах.

Что касается стадии строительства, то тут по большей части все зависит от ситуации покупателя (сколько времени он готов ждать до заселения). Как таковых рисков замедления или заморозки стройки, если мы говорим о крупнейших девелоперах, я сейчас не вижу. Поэтому опасаться, скажем, покупки на котловане я бы не стала. В любом случае покупатель может для собственного спокойствия посмотреть в течение 1-2 месяцев с начала активных работ, как застройщик ведет реализацию, с какими темпами, как в проекте при этом растут цены (динамичный рост может в том числе быть свидетельством стабильного спроса). Но принимать решение о покупке я всегда советую с «холодной» головой, тщательная проверяя застройщика и трезво оценивая свои финансовые возможности.

Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва»:

– В сегодняшних реалиях более оптимальным является, на мой взгляд, выбор квартиры в новостройке. Во-первых, если планируется привлечение ипотечного кредита, можно воспользоваться более выгодной ставкой, которая не распространяется на вторичное жилье. Сейчас девелоперы совместно с банками предлагают множество привлекательных программ, позволяющих существенно сэкономить и обеспечивающих комфортный ежемесячный платеж. Например, в наших проектах Headliner и ILOVE ставки начинаются всего от 0,1%.

Во-вторых, во многих новостройках можно приобрести квартиру в рассрочку, предварительно зафиксировав цену лота. Эта опция подходит тем, кто не имеет в настоящее время на руках нужной суммы, но при этом ожидает в ближайшее время крупных денежных поступлений.

В-третьих, на первичном рынке предлагается множество интересных планировок квартир, которые отсутствуют в старом фонде. Например, можно выбрать лот с гардеробной, мастер-спальней, террасой и т.д.

В-четвертых, не стоит думать, что квартира на первичном рынке – это голые стены, как было раньше. Сегодня нормой становится отделка white box. Можно выбрать и полностью готовый вариант, либо заказать «квартиру своей мечты» непосредственно у девелопера.

Отвечая на вопрос, на что же, собственно говоря, обращать внимание при выборе квартиры, отмечу, что здесь стратегия во многом должна определяться личными предпочтениями. Кому-то важна конкретная локация, кому-то – наличие школы в пешей доступности, кто-то хочет, чтобы рядом с домом был парк. Я бы рекомендовал выделить несколько наиболее важных параметров (не менее пяти) и вести поиск, исходя из этого. Добавлю, что сегодня появляется множество интересных проектов, где учитываются многие значимые для покупателя факторы.

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:

– Сохраняется возможность сэкономить, приобретя лот в новостройке на ранних стадиях реализации. После перехода на продажи по эскроу-счетам застройщики уменьшили размер скидок, предоставляемых клиентам на стадии котлована. Тем не менее, выгода все же осталась.

На первичном рынке растет число экспонируемых проектов с небольшими, зато недорогими студиями эконом- и комфорт-класса, которые смогут позволить себе люди с ограниченным бюджетом.

Важное достоинство новостроек в том, что они, как правило, комфортнее и энергоэффективнее старых домов, характеризуются эргономичными планировками, в них не изношены коммуникации. Прежде явным преимуществом вторичного жилья считалась сложившаяся вокруг инфраструктура, но уже давно многие застройщики занимаются комплексным развитием территории, прилегающей к их проектам.

На вторичном рынке остаются шансы найти и купить ликвидные лоты с большим дисконтом, реализуемые лицами, покинувшими страну. С продавцами, которые не заявляют большую «лобовую» (указанную в объявлении) скидку, можно вести переговоры и тоже добиваться дальнейшего дисконта. Спрос сейчас намного уступает предложению, что дает простор для торга. Последнее время цены большинства реальных сделок существенно ниже заявленных. Логично задуматься над покупкой жилья в районе, куда власти планируют протянуть метро. Старые лоты дорожают при открытии новых станций и появлении иных инфраструктурных обновлений. Например, квартиры в хрущевках заметно подорожали в связи с программой реновации. Чтобы при приобретении вторичного жилья не оказаться жертвой мошенников, нужно проверить наличие у продавца права собственности, отсутствие обременений и прав третьих лиц на отчуждаемое имущество.

Источник: Новострой-М