В новый год – без льгот: как повлияет завершение программы льготной ипотеки на продажи жилья

Накануне в Минфине РФ заявили, что не видят необходимости в продлении программы льготной ипотеки под 7% годовых. Как это возможное решение повлияет на рынок, порталу "Интерфакс-Недвижимость" рассказали девелоперы и эксперты.

Продолжения не будет

Программа льготной ипотеки с господдержкой появилась в 2020 году как антикризисная мера в пандемию коронавируса. Она предполагала субсидирование ставки по ипотеке до 7%. После поднятия Центробанком в феврале текущего года ключевой ставки до 20%, в апреле ставка по льготной программе была повышена до 12%. Затем Банк России снизил ключевую ставку до 17%, после чего ставка по льготной ипотеке была снижена до 9%.

После этого, 20 июня, председатель правительства РФ Михали Мишустин подписал постановление о снижении ставки по льготной ипотеке до 7%. Ранее с такой инициативой на Петербургском международном экономическом форуме выступил президент Владимир Путин. Тогда же срок действия программы продлили до 31 декабря 2022 года.

Максимальная сумма кредита для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области по программе льготной ипотеки составляет 12 млн рублей, для остальных регионов — до 6 млн рублей. При сочетании этой программы с рыночной или другой субсидированной ипотекой можно увеличить лимит до 30 и 15 млн рублей соответственно.

Всего за время действия программы по ней выдано более 764 тыс. кредитов более чем на 2,2 трлн рублей. Кредитным и иным организациям, предоставляющим льготные кредиты, выплачены возмещения на сумму более 59 млрд рублей.

Накануне замглавы Минфина РФ Алексей Моисеев заявил, что ведомство не видит необходимости в продлении программы льготной ипотеки. При этом он отметил, что также Минфин не считает необходимым вводить новые меры поддержки первичного рынка.

Рубикон не перейдем

По мнению экспертов, для столичного рынка "первички" непродление сроков действия программы льготной ипотеки не станет трагическим "рубиконом". При этом они отметили эффективность этого инструмента стимулирования спроса, который помог миллионам россиян в решении жилищного вопроса.

"Но после ее сворачивания продолжит действие ряд других субсидируемых государством программ. Большая часть покупателей беспрепятственно сможет переориентироваться на них. К тому же, потребительскую активность стимулирует грамотная политика крупнейших девелоперов. Они активно расширяют ассортимент собственных ипотечных программ, запускают акции и спецпредложения. Все это позволит рынку сравнительно безболезненно пережить решение властей", — прокомментировала управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.

Премиальный сегмент не переживает. Руководитель управления продукта и рекламы девелоперской компании Dominanta Мария Александрова пояснила, что непродление льготной ипотеки не отразится на продажах в этом сегменте.

"Доля ипотеки в нашем проекте исторически не высокая, а в последнее время и вовсе имеет тенденцию к сокращению — в 2021 году доля ипотеки в сделках составила 31%, за 10 месяцев 2022 года доля ипотеки снизилась до 27%, а если рассматривать последние два месяца, то доля ипотеки опустилась до 24%", — добавила Александрова.

В бизнес-классе тоже девелоперы отнеслись к данному решению спокойно. Отмечается, что там и так доля клиентов, пользовавшихся льготной ипотекой в чистом виде, была не очень велика в силу ограниченности лимита. Но программу используют в рамках комбинированных субсидированных программ – это позволяет сделать итоговую ставку ниже.

Ожидания от уровня продаж у застройщиков бизнес-класса по-прежнему высокие. Они предлагают своим покупателям и другие варианты стимулирования спроса. В частности, это гибкая ценовая политика, trade-in, рассрочка.

Падение спроса

Но не все разделяют эту точку зрения. По словам совладельца Группы "Родина" Владимира Щекина, если программу льготной ипотеки с господдержкой не продлят, то ставки вырастут для большинства покупателей, не подпадающих под другие льготные программы, например программу "Семейной ипотеки", с текущих 6-7% до 10-11% годовых.

"Для многих покупка станет невозможной, а часть клиентов переключится на поиск вторичного жилья, что снизит инвестиции в строительство", — прогнозирует Щекин.

Он уточнил, что 2021 году было выдано 337 тыс. кредитов по программе "Господдержка 2020", т.е. в целом льготная ипотека имеет большое значение. Эксперт отметил, что программа была главным драйвером спроса в последние два года

Эксперты подчеркнули, что Минфин старается сократить программы поддержки для экономии бюджета. Но окончательное решение будет за правительством.

"Надеемся, что все же программу продлят, ожидаем такое решение в конце года. В ГК "Инград" до 45% от всех ипотечных сделок проходит в рамках программ с господдержкой. Госпрограмма оказывает существенную поддержку для всего первичного рынка в целом", — прокомментировали в пресс-службе застройщика.

Выход есть?

"Оттока покупателей мы не ждем, поскольку нет конкретики, чем именно будет заменена льготная ипотека. К тому же остается открытым вопрос о судьбе субсидированных ставок. Если их минимальный порог будет повышен даже до 5%, это окажется посильным для заемщиков", — уверен коммерческий директор "КОРТРОС-Москва" Дмитрий Железнов.

В свою очередь в ГК "Инград" предположили, что такое решение может повлиять на снижение спроса в пределах 20%.

По мнению коммерческого директора компании "Страна-Девелопмент" Александра Гуторова, решение о непродлении программы очень сильно отразится на рынке вне премиального и бизнес-сегмента.

"Доля ипотечных сделок в нашей компании держится на уровне 80%. Лидер по доле среди ипотечных программ как раз "Господдержка", ее доля в среднем 60%. На рынке новостроек в стране доля также держится больше 50%. Если мы говорим о доле 60%, данные клиенты смогут воспользоваться только стандартной программой, где ставка в среднем от 9 до 10,5%. Количество клиентов, готовых взять ипотеку под такую ставку, будет небольшим. Соответственно, будут скорее всего предложения от банков и девелоперов по субсидированию до уровня ставки по господдержке — для поддержки спроса", — заявил Гуторов.

Рынок премиального жилья, по уверениям экспертов, особо и не заметит непродление льготной ипотеки. Коммерческий директор девелоперской компании "Мармакс" Валерия Русакова подчеркнула, что в высокобюджетном сегменте с высоким чеком прогнозируется отток покупателей на уровне не более 15%.

"Также не стоит забывать, что пока еще действует программа субсидирования, которую мы активно используем, а часть сделок проходит за наличные и в рассрочку", — утончила эксперт.

По словам Коркки, сразу после завершения действия льготной ипотеки возможна небольшая стагнация. Но она прогнозирует, что рынок быстро адаптируется к изменившимся условиям.

"Клиенты обратят внимание на другие программы, застройщики продолжат внедрять различные интересные инструменты продаж. В частности, одним из главных драйверов спроса в ближайшие годы может стать траншевая ипотека. Покупательская активность, просевшая на фоне частичной мобилизации, к началу 2023 года, наоборот, должна немного повыситься", — заключила эксперт.

Источник: Интерфакс-Недвижимость