ДДУ по наследству: как вступить в права

Договор долевого участия заключается между покупателем строящейся недвижимости и девелопером – этот документ гарантирует, что после завершения строительства дольщик получит права на квартиру. Но что делать, если ДДУ достался по наследству? Как вступить в права? Какие обязанности это накладывает? А если квартира была куплена в ипотеку? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в нашей статье.

Переход ДДУ по наследству: законодательные требования

Договор долевого участия подтверждает имущественные права на строящийся объект недвижимости. В соответствии с требованиями Гражданского Кодекса РФ эти имущественные права могут быть переданы по наследству ровно таким же образом, как и другие виды имущества. Разрешение на передачу договора долевого участия на правах наследования регламентируется требованиями Федерального закона №214 о долевом строительстве. Статья 4 данного законопроекта гласит – в момент открытия наследства права и обязанности по ДДУ переходят наследникам.

Кто станет наследополучателем в конкретном случае, зависит от завещания и пожеланий родственников. Если завещания нет, то ДДУ отойдет к ближайшим родственникам (супругу/супруге, детям, родителям, далее – внукам, сестрам и братьям, в соответствии с очередями наследования). Также, вне зависимости от того, что прописано в завещании, могут иметься лица, которые имеют право на неукоснительную долю в наследстве (это несовершеннолетние дети, иждивенцы, нетрудоспособные близкие родственники, пенсионеры и так далее). Все эти нюансы должен разъяснить нотариус, который оформляет наследственное право.

Если наследник один, то ДДУ будет переписано на него в полном объеме. Если же наследников несколько, то наследство будет разделено между ними в равных долях (или иных долях, если они об этом договорятся). Если договор долевого участия был оформлен в браке, то он считается совместно нажитым имуществом, соответственно распределяться между наследниками будет только 50% от объема договора.

Оформление договора долевого участия по наследству

Первое, что необходимо – вступить в права на наследство. Сделать это необходимо в течение шести месяцев – для этого потребуется обратиться в нотариальную контору. Свидетельство о праве на наследство будет выдано спустя полгода после смерти наследодателя.

С этим документом необходимо отправиться в офис девелопера – он должен будет подготовить специальное соглашение о замене стороны в договоре долевого участия. Если наследников несколько, то документ подписывается всеми участниками сделки. Проблем с этой процедурой возникнуть не должно. В целом, даже если вы не подписали приложение к договору, вы не лишитесь права на квартиру, но в этом случае потребуется подтверждать право собственности на объект недвижимости не таким простым способом. В некоторых случаях не удается обойтись без суда. Чтобы не доводить ситуацию до такого, лучше позаботиться обо всем заранее.

Есть ситуации более сложные. К примеру, человек оформил ДДУ и оплатил средства за квартиру, но договор долевого участия еще не был зарегистрирован на момент его смерти. В этой ситуации недобросовестный застройщик может уклоняться от переоформления, но суд определенно встанет на сторону наследников (ведь деньги за объект недвижимости уже были внесены).

А если ипотека?

Если квартира в строящемся доме была приобретена с привлечением ипотечных средств, то вместе с наследуемой квартирой новым дольщикам достанется и ипотечный кредит. Его переоформят – для этого необходимо обратиться с полученным свидетельством в банк, который выдал займ. Долги входят в наследственную массу и распределяются между наследниками по долям.

Важно! В некоторых случаях ипотеку можно не выплачивать и получить квартиру уже без долгов. В банке, выдавшем ипотеку, требуется уточнить, была ли застрахована жизнь заемщика. Зачастую банки обязывают своих клиентов оформлять дорогостоящую страховку жизни и здоровья (таким образом они минимизируют риски). Если такая страховка была оформлена, то страховая компания должна возместить средства банку, и ДДУ будет передан наследникам без обременений. Если же договор страхования не заключался, не был вовремя продлен или оплачен, а также, если конкретный случай не покрывается страховкой, то наследникам придется выплачивать ипотеку самостоятельно. Либо же они смогут отказаться от наследства (впрочем, если хотя бы часть ипотеки выплачена, делать этого не стоит – выгоднее продать объект недвижимости по переуступке).

Оформление документов в Росреестре

Дополнительное соглашение, которое подписано представителями застройщика и наследниками, в обязательном порядке должно проходить регистрацию в Росреестре. В большинстве случаев регистрационными вопросами занимаются сами девелоперами, но задачу может взять на себя и новый дольщик. Обратиться в Росреестр можно через МФЦ. Для этого в МФЦ необходимо подать все экземпляры приложения к договору долевого участия.

Когда регистрация будет завершена, человек полностью вступит в права. После этого останется лишь дождаться, когда будет завершено строительство и получить ключи. Затем можно будет оформить квартиру в собственность.

Продажа унаследованного ДДУ по переуступке

Если наследники не хотят дожидаться завершения строительства или не желают выплачивать ипотечный кредит, после вступления в права и перерегистрации договора долевого участия они могут продать недостроенную квартиру по договору цессии. Переуступка строящейся квартиры является удобным инструментом для того, чтобы быстро получить деньги. Чтобы воспользоваться им, потребуется вступить в наследственные права, переоформить ДДУ и найти покупателя на объект недвижимости. Первоначально следует поговорить на эту тему с застройщиком – зачастую строительные компании сами реализуют квартиры по переуступке. Если же отдел продаж застройщика не занимается переуступками, надо уточнить возможность самостоятельной передачи прав новому дольщику. Как правило, для этого требуется получить согласие от девелопера.

После того как все документы и согласие застройщика получены, вы можете разместить объявление в интернет-пространстве или обратиться в агентство недвижимости.

Нужно помнить – переуступить права на квартиру можно только до момента, пока дом не введен в эксплуатацию. Если жилой комплекс сдан, потребуется дождаться передачи ключей, оформить право собственности и после этого приступать к продаже. Но уже не в формате переуступки, а по классическому договору купли-продажи.

Налоги с продажи

Наследование имущества – будь то сданная или строящаяся квартира – не облагается налогами. Однако если вы решите продать объект недвижимости, заплатить налог потребуется. Он составит 13% от стоимости квартиры или от стоимости прибыли (разницы между суммой, за которую наследодатель приобрел объект, и суммой, за которую вы его продаете). Если вы не хотите платить налоги, следует подождать, пока не пройдет минимальный срок владения жильем (если у вас нет другой недвижимости – это 3 года, если есть – 5 лет).

Источник: Обзор рынка новостроек