Чем плох проект закона о жилых комплексах

Государственная дума приняла в первом чтении так называемый закон «о жилых комплексах», который вызвал большой интерес со стороны собственников индивидуальных жилых домов. Однако документ, призванный навести порядок в управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах, не столько решает имеющиеся проблемы, сколько создает новые, так как противоречит Жилищному кодексу РФ и открывает широкие возможности для злоупотреблений.

Краткая предыстория появления законопроекта

28 декабря 2021 года Конституционный суд РФ вынес постановление № 55-П. Этим документом КС РФ обязал федеральные власти «внести в действующее законодательство изменения с тем, чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой...».

Исполняя данное постановление, правительство России внесло 30.06.2022 года в Госдуму проект закона № 155842-8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах». По своей сути этот проект можно смело назвать «законом о коттеджных посёлках».

Основные положения законопроекта

Проект состоит из 18 статей. Он дает определение термину «жилой комплекс», регулирует правоотношения, касающиеся общего имущества, определяет порядок возникновения права долевой собственности на это имущество, приводит перечень его объектов, перечисляет способы управления общим имуществом, регламентирует порядок выбора способа управления общим имуществом и так далее. По сути, почти все нормы нового законопроекта повторяют в различной трактовке положения Гражданского и Жилищного кодексов, а также статьи закона о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ. В то же время некоторые нормы этого законопроекта вызывают вопросы. Остановимся на них подробно.

Туманное определение жилого комплекса

Статья 1 проекта определяет жилой комплекс как совокупность индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков и иных объектов общего пользования. Под такое определение, между прочим, подпадают и жилые дома на садовых участках. Это неизбежно вызовет коллизию между законом «о жилых комплексах» и федеральным законом № 217-ФЗ о ведении гражданами садоводства и огородничества. Ведь проект ни слова не говорит о виде разрешенного использования участков. Кроме того, союз «или» означает, что жилым комплексом могут признаваться участки и без каких-либо построек. Иными словами — голое поле. Сразу вспоминается песенка из мультфильма «Бременские музыканты»: «наши стены — сосны великаны, наша крыша — небо голубое». Поэтому, скорее всего, в ходе дальнейшей работы над проектом законодатель исключит возможность признания жилым комплексом земельных участков без построек и уточнит их назначение. Иначе в этой сфере наступит полный бардак, от которого выиграют только чиновники и адвокаты.

Противоречия между ЖК РФ и проектом в части проведения общих собраний

Взаимоотношения собственников жилого комплекса по поводу управления общим имуществом по своей сути являются жилищными правоотношениями. Они должны соответствовать Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ). Однако в этой части нормы проекта противоречат ЖК РФ. Так, законопроект гласит, что собственники жилых домов вправе создать для управления общим имуществом комплекса товарищество собственников недвижимости (ТСН). При этом проект не разграничивает компетенцию общего собрания собственников комплекса и собрания членов ТСН. В то же время мнение общего собрания может не совпадать с мнением собрания членов ТСН. Особенно, когда не все жители поселка являются членами товарищества. А это, как может понять вдумчивый читатель, чревато многочисленными конфликтами между владельцами индивидуальных жилых домов.

Кроме того, согласно статье 12 законопроекта, общее собрание собственников жилого комплекса вправе создать товарищества собственников недвижимости (ТСН) и утвердить его устав, когда за это решение проголосовали граждане, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников.

В свою очередь часть 2 статьи 136 ЖК РФ указывает, что собственники нескольких МКД, расположенных на земельных участках, имеющих общую границу, а также инфраструктуру для обслуживания этих домов могут создать товарищество собственников жилья, когда за принятие решения о создании такого «междудомного» ТСЖ поступило не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений каждого дома.

Понятно, что было бы глупо требовать большинства не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников индивидуального жилого дома на создание ТСН. Да это и невозможно. Однако учитывая специфичность ситуации и схожие критерии (отдельные участки и дома, единые инфраструктура и граница комплекса) необходимо установить, что для создания ТСН в рамках жилого комплекса требуется не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников поселка.

Наряду с этим, компетенция общего собрания собственников жилого комплекса, указанная в статье 10 проекта, гораздо уже, чем компетенция собственников помещений МКД, установленная статье 44 ЖК РФ.

Есть в проекте и противоречия между нормами. Так часть 12 статьи 11 возлагает на управляющую компанию или правление ТСН обязанность уведомить собственников о проведении собрания. В тоже время часть 13 этой же статьи указывает, что известить собственников о проведении собрания обязаны сами граждане, инициировавшие его проведение. Как хочешь — так и понимай это разночтение.

Судьба ТСН при смене способа управления имуществом

Законопроект ничего не говорит о дальнейшей судьбе ТСН при смене способа управления имуществом комплекса. Подлежит ли оно обязательной ликвидации? Вызывает вопрос и процедура принятия новых членов в ТСН при покупке дома. Из проекта закона непонятно, обязаны ли новые собственники вступать в ТСН.

Возможность злоупотреблений при нахождении объекта инфраструктуры в частной собственности
Часть 2 статьи 3 проекта допускает, что объект инфраструктуры комплекса (поселка) может находиться не только в долевой, но и частной собственности. К таким объектам относятся котельные, проезды, дорожки, площадки, парковки и так далее. А согласно части 3 статьи 9 «собственник имущества, не находящегося в долевой собственности, вправе устанавливать плату за пользование таким имуществом». При этом у застройщика отсутствует обязанность наделить гражданина, купившего участок и дом, долей в праве собственности на общее имущество комплекса при передаче объекта. Получается, что девелопер, возводивший посёлок, может оставить за собой какой-нибудь объект инфраструктуры (например, парковку), а потом спокойно взимать плату за его использование. Между тем, данный закон как раз и должен решить проблему взаимоотношений между собственником имущества, не находящегося в долевой собственности, и собственниками жилых домов и (или) земельных участков в жилом комплексе, на которую обратил внимание КС РФ в постановлении № 55-П.

Вопросы по порядку предоставления участков для строительства

В соответствии с частью 5 статьи 4 законопроекта ограниченный в обороте участок общего назначения, расположенный в границах территории комплекса, предоставляется в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора без проведения торгов. При этом совершенно непонятно, как предоставляется участок, не ограниченный в обороте. На торгах или без проведения торгов? Проект молчит об этом.

«Независимость коттеджных посёлков»

При чтении проекта закона о жилищных комплексах возникает ощущение, что речь идет о государстве в государстве. Кстати, тоже же самое можно сказать и о малоэтажных жилых комплексах, возводимых в соответствии с законом о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ. Между тем, напомню, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Пункт 6.1 часть 1 статьи 17 закона № 131-ФЗ об общих принципах организации местного самоуправления обязывает муниципальные власти разрабатывать и утверждать программы развития коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры поселений и городских округов. Однако получается, что в жилых и малоэтажных жилых комплексах владельцы домов будут решать эти проблемы самостоятельно. Ведь в их собственности находятся не только котельные, водонапорные башни, детские и спортивные площадки, но и проезды, велосипедные дорожки и тротуары. А вот в городах и поселках внутриквартальные проезды, дорожки и дороги содержат местные органы власти. По всему выходит, что авторы проекта перекладывают на жителей комплексов обязанность по содержанию проездов, по которым ездят не только частные автомобили, но и машины скорой помощи, пожарные и аварийные службы. В этой части закон также требует доработки.

Выводы

Принятый в первом чтении проект закона о жилых комплексах имеет существенные недостатки. Определение жилого комплекса нуждается в уточнении и доработке. Необходимо исключить возможность признания комплексом совокупности участков без жилых домов. Надо также сделать ссылку на вид разрешенного землепользования с тем, чтобы не возникло путаницы с участками, выделенными для садоводства и огородничества, на которых разрешено строительство индивидуальных жилых домов.

В обязательном порядке требуется внести в закон нормы, обязывающие застройщика наделить лицо, приобретающее индивидуальный жилой дом и (или) земельный участок, долей в праве собственности на общее имущество в жилом комплексе. Дополнительно следует сформулировать критерии объектов имущества общего пользования, которые могут находиться в частной собственности третьего лица, или же включить исчерпывающий перечень таких объектов в текст закона. Кроме того, законодатель должен включить в текст документа нормы, определяющие полномочия органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в сфере функционирования жилых комплексов.

В то же время я не стал бы придавать особое значение озвученным недостаткам. Подготовка закона — это сложный процесс. Еще раз повторюсь — прошло только первое чтение, а потому рано делать какие-то далеко идущие выводы. Итоговый закон, который подпишет президент, будет разительно отличаться от этого документа, по сути своей являющийся рабочим черновиком.

Более того, не уверен, что данный нормативный акт будет принят в виде отдельного закона о жилищных комплексах. Дело в том, что этот проект фактически дублирует статьи ГК РФ, ЖК РФ, а также закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, касающиеся жилищных правоотношений. В связи с этим нет никакой необходимости принимать его в форме отдельного закона. Скорее всего, власть ограничиться внесением соответствующих изменений в ЖК РФ и другие нормативные акты.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Источник: IRN.RU