Как продать квартиру в ипотеке

Квартира, за покупку которой вы выплачиваете ипотеку, находится в залоге у банка. Это гарантия того, что вы вернете деньги с процентами. Если не сможете, недвижимость продадут на торгах, а вырученные деньги направят в счет погашения долга.

Залоговая квартира, конечно, принадлежит вам, но пока вы платите кредит, распоряжаться ею можно с ограничениями — например, когда вы захотите ее продать.

Какие ограничения есть при продаже квартиры, которая куплена в кредит

В законе «Об ипотеке» сказано, что заложенное имущество может быть продано «лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором». То есть придется спрашивать разрешение у банка. Если он даст согласие, недвижимость можно будет продать. Но тогда нужно погасить кредит или переоформить его на нового собственника.

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Собственнику квартиры нужно получить разрешение от кредитора, желательно сделать это до публикации объявления. Если квартира строится, потребуется еще и разрешение застройщика.

Вот какие способы продажи ипотечной квартиры существуют:

Продажа с досрочным погашением ипотеки

Продавец может погасить кредит досрочно. Или попросить на это деньги у покупателя квартиры. Схема выглядит так:

- Получить согласие банка на продажу.

- Предупредить о досрочном погашении ипотеки.

- Получить справку об остатке задолженности.

- Собрать необходимую сумму (из своих средств или из средств покупателя).

- Оформить предварительный договор купли-продажи, договор задатка, если деньги предоставляет покупатель.

- Закрыть долг по ипотеке.

- Снять обременение с квартиры.

- Завершить сделку, получить от покупателя оставшуюся сумму, а ему передать квартиру.

- Зарегистрировать переход права собственности.

Погашение ипотеки во время сделки

Погасить ипотеку можно и при проведении сделки, когда весь процесс регулирует банк. Этот вариант безопаснее первого.

«Если у покупателя достаточно денежных средств на погашение оставшейся части кредитных обязательств продавца, тогда он выплачивает необходимую сумму банку, который снимает обременение, а стороны спокойно регистрируют переход права собственности», — говорит вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

Для расчетов используют две ячейки: одна для погашения остатка долга по ипотеке, другая — для выплаты остатка стоимости квартиры.

Продажа квартиры вместе с ипотекой

Еще один вариант, когда ипотека владельца квартиры переоформляется на покупателя. Вместе с ней в собственность переходит и квартира. Такая сделка проходит под наблюдением банка.

«Первое, от чего нужно оттолкнуться, — это остаток долга. Чем он меньше, тем легче продать квартиру, — говорит эксперт компании Nalog98.ru Александр Егоров. — Также важно, чтобы покупатель квартиры подошел под требования банка. Это нужно выяснить еще до заключения договора».

Минус в том, что на такую сделку сложно найти покупателя. Ипотечное жилье приобретают чаще всего либо риелторы, либо люди, у которых недостаточно свободных денежных средств для того, чтобы приобрести квартиру по рыночной цене, считает Владимир Кузнецов.

«Все дело в том, что сделки купли-продажи ипотечных квартир проводят со скидкой 20–30% от рынка в силу наличия обременения», — рассказывает эксперт.

Банк сам продает ипотечную квартиру

Это случается, если заемщик допускает длительные просрочки или вообще не платит ипотеку. Тогда банк продает квартиру на торгах, чтобы из вырученных средств закрыть долг.

Объект выставляют на аукцион по цене зачастую ниже рыночной, так как главная цель банка — погасить кредит. Появляются претенденты и назначают свою цену. Побеждает тот покупатель, который предложит больше.

Какие нужны документы

Основные документы, которые понадобятся для продажи ипотечной квартиры:

- Паспорта участников сделки, владельцев недвижимости
- Свидетельства о рождении детей, у которых есть доля в квартире
- Разрешение органов опеки на продажу квартиры
- Согласие супруга на продажу
- Выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных в квартире
- Выписка из ЕГРН
- Справка об отсутствии долга по коммуналке
- Справка об оценке квартиры
- Справка о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах

Как снять обременение с квартиры

1. Как только вы внесете последний платеж, проверьте, что он дошел до банка.

2. Закажите в банке справки: о полном погашении кредита и о состоянии кредитного счета (она подтверждает нулевой остаток). Заберите у банка закладную с пометкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

3. Подайте в МФЦ заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке.

4. Проверьте, что обременение сняли: информацию можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Чтобы ее получить, воспользуйтесь онлайн-сервисом Росреестра или закажите выписку в МФЦ или на «Госуслугах».

Налоги и вычеты при продаже ипотечной квартиры

Если квартира была в собственности менее пяти лет, придется заплатить 13% налога с доходов. При расчете суммы учитывается цена покупки квартиры без учета стоимости кредита. То есть, если вы покупали квартиру за 3 млн рублей, а продали ее за 5 млн, то налог нужно будет заплатить с 2 млн рублей.

Можно получить имущественный вычет с покупки недвижимости. Вычет доступен в размере, не превышающем 2 млн рублей. Получить можно 13% от этой суммы, но только в пределах фактически потраченных на квартиру средств, то есть до 260 тыс. рублей. Если вы воспользовались вычетом в размере меньше лимита, то остаток можно получить при следующей покупке недвижимости.

Также есть вычет по процентам за ипотеку, для него лимит — 3 млн рублей. Заявить возврат с ипотеки можно только один раз, только на один объект.

Частые вопросы

Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал?

Если квартира была куплена с использованием маткапитала, родители должны выделить детям доли в праве собственности. Раз у объекта есть несовершеннолетние собственники, на продажу необходимо согласие органов опеки.

Легко ли продать квартиру с ипотекой?

В каждом из вариантов продажи ипотечной квартиры могут возникнуть свои нюансы, говорит Владимир Кузнецов:

«Банк может отказать какой-либо из сторон в согласовании сделки, либо сама сделка может сорваться из-за слишком продолжительных раздумий банка и неготовности покупателя долго ждать и так далее, но концептуально важным является тот момент, что продажа ипотечной квартиры, во-первых, возможна, а во-вторых, в ряде случаев является даже выгодной, причем как для покупателя, так и для продавца».

Какие есть минусы в продаже ипотечной квартиры:

- Сложно найти покупателя
- Из-за обременения цена объекта может быть ниже рынка
- Банк может не разрешить сделку
- Банк может не согласовать покупателя

Нужно ли возвращать налоговый вычет?

Нет. При продаже квартиры полученный за нее вычет остается у продавца.

На что еще нужно разрешение банка в использовании ипотечной квартиры

- Перепланировка. Собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения ее стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

- Продажа.

- Дарение.

- Раздел при разводе. У супругов возникает общий долг перед банком и совместные обязательства по выплате кредита. Если брачного договора нет, при разделе любой совместно нажитой собственности стоит заключить нотариальное соглашение. Для подготовки такого документа нотариус потребует согласие банка.

- Сдача в аренду. Получать доход с недвижимости, находящейся в залоге, не запрещено, это тоже сказано в статье 346 ГК РФ. Но может потребоваться разрешение банка, если это предусмотрено кредитным договором.

- Регистрация других людей. Это не запрещено, но в кредитном договоре могут быть условия про согласование с банком.

На что не нужно разрешение банка

- Ремонт. Можно красить полы и стены, менять плитку в ванной, натягивать потолки, покупать дизайнерскую мебель — делать все, что не приводит к снижению стоимости недвижимости.

- Завещание. Правда, кроме недвижимости наследник приобретает и обязанности по кредиту, если он еще не выплачен.

Источник: Banki.ru