Цены на новостройки могут снизиться еще на 5–6% в ближайшие два месяца

Как изменились цены на квартиры в Москве и Подмосковье в 2022 году и какие проекты оказались самыми продаваемыми? Аналитики Циан подвели итоги 2022-го на первичном рынке Московского региона и рассказали о тенденциях начала 2023 года.

КОРОТКО О ГЛАВНОМ

- Продажи новостроек в 2022 году оказались на 21% ниже, чем в 2021-м: спрос вернулся на уровень пятилетней давности. Продолжается смещение спроса в пользу столичных проектов: 59% ДДУ зарегистрировано в Москве.

- В конце прошлого года средняя цена предложения 1 кв. м на первичном рынке Московского региона достигла отметки 260,3 тыс. рублей. За год «квадрат» подорожал на 6,5%. По сравнению с 2021-м увеличение цен замедлилось.

- Застройщики все чаще предоставляют скидки: в начале 2022 года с явно заявленным дисконтом продавалось около 6% всех лотов, в конце года — около 28%. Самые высокие скидки (в среднем по региону — 13%) фиксировались в октябре, после объявления частичной мобилизации.

- Стоимость новых предложений, выходящих на рынок, стала на 13% ниже по сравнению со среднерыночными ценами. Этот разрыв увеличивается с осени 2022 года, что также ведет к корректировке среднего прайса.

- В 2022 году девелоперы Московского региона получили выручку в размере 1,63 трлн рублей. Это на 13% меньше, чем в 2021-м. Лидером продаж стал ЖК «Пригород Лесное» от компании «Самолет».

- По итогам года 73% всех сделок в Московском регионе было заключено с привлечением ипотеки. Это рекордный показатель. В ипотеку берут меньшую площадь и на больший срок.

- Объем предложения в конце 2022 года достиг отметки в 113 тыс. лотов и вернулся к уровню 2018-го. Конкуренция на рынке усиливается. Рост выбора на рынке связан с низкими продажами по сравнению с предыдущими годами и выводом большого количества новых лотов.

ВАЖНО

В дальнейших расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).

Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов. Скидки учтены только по тем лотам, где они заявлены явным образом в прайс-листах.

Продажи за год сократились почти на четверть

По итогам 2022 года на первичном рынке Московского региона заключено 134,5 тыс. ДДУ. Это на 21% меньше, чем в 2021-м, и на 12% меньше, чем в пандемийном 2020 году.

Спрос вернулся на уровень пятилетней давности. Среди причин снижения количества сделок — высокая база 2021 года и внешние вызовы 2022-го, которые поколебали уверенность потенциальных покупателей в завтрашнем дне. Заметнее спрос просел в Московской области — на 24% относительно прошлого года (54,5 тыс. ДДУ в 2022-м). В столице показатель уменьшился на 19% (80 тыс. ДДУ).

Структура сделок в Московском регионе свидетельствует о смещении спроса в пользу столичных проектов. В 2019 году на Москву пришлось 52% сделок в новостройках, в 2020-м — 54%, в 2021 году — 58%, а в 2022-м доля увеличилась до 59%.

Внутри Москвы также наблюдается перераспределение спроса: в 2019 году на проекты в старых границах столицы приходилось 69% сделок, остальное — на присоединенные территории. В 2020-м благодаря льготной ипотеке спрос сместился в пользу Москвы в старых границах: ее доля в сделках выросла до 74%.

По итогам 2021 года из-за рекордного роста цен покупатели чаще рассматривали более бюджетные локации Новой Москвы, а доля старой Москвы снизилась до 72%.

В 2022 году вес столицы в старых границах вновь вырос до 75% за счет действия льготной ипотеки и специальных программ по дополнительному субсидированию ставки от застройщиков.

Распределение спроса в течение прошлого года существенно отличается от относительно спокойного 2021-го. В первые три месяца 2022 года спрос превышал показатели 2021-го. Рекордные для своих месяцев значения были достигнуты в январе и марте.

Начиная с апреля количество сделок приблизилось к значениям 2021 года. Так, после падения спроса в апреле на протяжении трех месяцев оно было на 42–43% ниже показателей 2021-го. С июня 2022-го интерес начал восстанавливаться, а разрыв со значениями за 2021 год — сокращаться.

В октябре на фоне объявления частичной мобилизации спрос вновь упал: количество ДДУ было на 44% ниже, чем в октябре 2021 года. К декабрю 2022-го рынок достиг уровня, до которого успел восстановиться к 21 сентября. При этом количество сделок уступало значениям предыдущего года на 28%.

Застройщики предоставляют скидки

К началу января 2023 года средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке Московского региона достигла отметки в 260,3 тыс. рублей. За год цена выросла на 6,5%. Для сравнения: в 2021-м рост составил 28%. Таким образом, удорожание новостроек замедлилось.

Средние цены предложения сейчас выше, чем год назад. Правда, этот рост обеспечен прежде всего результатами I квартала 2022 года. С апреля по ноябрь стоимость «первички» практически не менялась, а в конце года она немного снизилась.

Это связано с тем, что на фоне ограничений по выдаче ипотеки с околонулевыми ставками — именно такие программы были ключевым драйвером продаж в 2022 году — застройщики предоставляют скидки, а в некоторых случаях они пошли и на прямое снижение цен лотов.

В Московской области стоимость жилья за год увеличилась сильнее, чем в Москве, — на 11% против 2%. В регионе значительный рост цен наблюдался в начале года — особенно в марте. В столице динамика тогда была сдержаннее.

В конце года в Москве фиксировалась отрицательная динамика, причем в декабре снижение составило сразу 2% за месяц. Такого резкого сокращения цен не было с конца 2015 года. В Подмосковье в ноябре и декабре 2022-го квартиры немного подорожали.

Доля лотов со скидкой выросла с 6 до 28%

ВАЖНО

В расчетах учитывались скидки, размер которых превышает 1%.

В конце года на первичном рынке Московского региона около 28% всех лотов было выставлено на продажу со скидкой. Для сравнения: в конце 2021-го таких квартир было лишь 6%.

Рост доли объявлений, в которых явным образом указаны и наличие, и размер дисконта, начался с июня. Тогда около четверти всех квартир и апартаментов в Московском регионе было выставлено на продажу со скидкой.

В последующие месяцы значение увеличивалось, достигнув 28%. В разрезе по локациям наибольшая доля объявлений со скидкой в конце 2022-го отмечена в Москве в старых границах — около 39%. В Новой Москве таких объявлений около 24%, в Московской области — 15%.

Средний размер скидки на первичном рынке Московского региона в конце года составил 10%. Это больше, чем в конце 2021-го (8%), но меньше пиковых значений за 2022 год. Самые высокие скидки (в среднем по региону — 13%) были зафиксированы в октябре на фоне снижения спроса.

В разрезе по локациям самый большой дисконт в октябре был зафиксирован в Новой Москве — в среднем 15%. В Москве в старых границах он составил 13,2%, в Московской области — 11,6%.

Новые объекты выходят на продажу со всё бо́льшим дисконтом

Новый объем предложения на первичном рынке Московского региона выходит со всё бо́льшим дисконтом к среднерыночным значениям. В целом по области разрыв в декабре составил 13%, это максимальное значение в 2022 году, которое также фиксировалось в октябре. С сентября по декабрь он составлял в среднем 11%.

Ситуация в Москве и области различается. В столице новые лоты выходили в продажу дешевле рыночных значений уже в конце 2021-го — начале 2022-го. В Подмосковье с ноября 2021-го по апрель 2022 года в Московской области новые лоты были дороже, чем в среднем по рынку. С мая 2022 года в обеих локациях динамика оказалась схожей.

С мая по декабрь 2022 года средняя стоимость 1 кв. м в новых лотах столичного региона снизилась на 16%, а в среднем по рынку — всего на 2%. Таким образом, стоимость в последние месяцы показывает небольшое снижение. Происходит это в том числе за счет существенного прироста нового, более дешевого предложения.

Выручка девелоперов сократилась на 13% за год

В 2022 году девелоперы Московского региона заработали 1,63 трлн рублей, что на 13% меньше, чем в 2021-м. Выручка сократилась не так сильно, как количество сделок (21%) — здесь сыграл роль рост цен. Ее основной объем (64%) пришелся на проекты Москвы в старых границах, как и в предыдущие годы (в 2021-м — 65%, в 2020-м — 64%).

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в 2022 году. В общей сложности на топ-10 новостроек с максимальными продажами пришлось порядка 16% всего спроса на первичном рынке (в 2021 году — 14%). Сразу восемь лидеров находятся в Московской области.

Проекты в Подмосковье обычно крупнее, чем в столице, поэтому и сделок там больше. Больше всего сделок было заключено в ЖК «Пригород Лесное» (почти 3,3 тыс.). Только два проекта из топ-10 расположено в Москве. Это «Люблинский парк» и «Прокшино».

Лидеры продаж 2022 года в Московском регионе*

Проект
Локация
Кол-во сделок
Средняя стоимость 1 кв. м в сделке в 2022 году, тыс. руб.
Средний чек сделки в 2022 году, млн руб.

«Пригород Лесное»
Московская область
3260
152,7
6,44

«Люблинский парк»
Москва в старых границах
2426
233,9
9,27

«Ильинские луга»
Московская область
2309
172,9
6,97

«Мытищи Парк»
Московская область
2159
184,4
7,70

«Томилино Парк»
Московская область
2076
158,1
6,59

«Люберцы 2018–2023»
Московская область
2055
190,3
7,32

«Прокшино»
Новая Москва
1985
271,8
11,64

«Пехра»
Московская область
1820
143,1
5,10

«Восточное Бутово»
Московская область
1782
158,3
6,60

«Бутово Парк 2Б»
Московская область
1727
156,9
7,61

По данным Циан.Аналитики

*Учитывались зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).

Доля сделок с ипотекой в 2022 году побила рекорды

По итогам 2022 года 73% ДДУ в Московском регионе было заключено с привлечением ипотеки. Это выше, чем в предыдущие годы: в 2021-м — 63%, 2020-м — 60%, 2019-м — 54%.

- В старых границах Москвы в 2022 году доля ипотечных сделок составила 68% (в 2021-м — 57%, 2020-м — 54%, 2019-м — 48%).

- В Новой Москве — 76% (в 2021-м — 65%, 2020-м — 62%, 2019-м — 55%).

- В Московской области — 77% (в 2021-м — 67%, 2020-м — 64%, 2019-м — 57%).

Резкое наращивание доли кредитования в 2022 году наблюдалось с апреля и было связано с увеличением лимита по льготной ипотеке до 12 млн рублей, что фактически вернуло льготную программу на рынок Московского региона, а также со всё большим распространением специальных программ от застройщиков с дополнительным субсидированием ставки.

Осенью Центробанк заявил о необходимости отмены программ околонулевой ипотеки. Их сворачивание к концу 2022 года определило два тренда.

Во-первых, в декабре в очередной раз был побит рекорд по доле сделок с ипотекой (в целом по Московскому региону — 84%). Покупатели старались успеть взять ипотеку под более низкий процент, пока еще есть такая возможность. В Москве в старых границах на сделки с привлечением заемных средств пришлось 80% всех ДДУ, в Московской области — 87% (столько уже было в августе), в Новой Москве — 91% (это абсолютный рекорд).

Во-вторых, номинальные цены предложения в столице впервые за долгое время снизились за месяц более чем на 2% — для стимулирования спроса в условиях сворачивания программ с околонулевыми ставками застройщики стали всё активнее использовать скидки.

Всего в 2022 году было выдано около 98 тыс. ипотечных кредитов на первичном рынке Московского региона против 107 тыс. в 2021-м. Снижение составило всего 8%, в то время как по общему количеству сделок показатель сократился на 21%, что подтверждает рост доли кредитования.

На длительном промежутке времени заметно, что покупатели в ипотеку берут всё меньшую площадь на больший срок. Так, по данным Циан, средняя приобретаемая в ипотеку площадь в декабре 2022 года ниже, чем в декабре 2021-го, на 6,6 кв. м в Москве в старых границах и на 1,5 «квадрата» — в Московской области.

По сравнению с декабрем 2020 года сокращение составило 10,4 кв. м в Москве в старых границах, 5,3 кв. м — в Новой Москве и 3,6 кв. м — в Московской области. Такая тенденция говорит об оптимизации площади ради сокращения бюджета на фоне роста цен.

Кроме того, и сами девелоперы делают всё более мелкую нарезку в проектах — это тенденция последнего десятилетия.

Средний срок кредита, наоборот, увеличивается. В конце 2022-го он почти на четыре года больше, чем в конце 2021-го, и на шесть–семь лет больше, чем в конце 2020-го. Из-за роста цен покупатели вынуждены брать ипотеку на больший срок и большую сумму.

Объем предложения вырос до уровня 2018 года

На начало января 2023 года на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находится 113,1 тыс. квартир и апартаментов. Показатель вернулся к уровню 2018-го.

В годовой динамике выбор стал выше в полтора раза: в начале 2022-го на рынке было доступно 75,5 тыс. лотов. По сравнению с началом 2021 года он больше на 70%. На столицу приходится около 63% всех лотов в регионе. Год назад доля была ниже — 59%.

Объем предложения увеличивается с апреля, до этого во второй половине 2021 года и начале 2022-го выбор на рынке практически не менялся. Среди причин роста количества лотов — низкий уровень спроса по сравнению с предыдущими годами. Увеличение предложения стало одной из причин замедления роста цен в 2022 году.

В продажу в 2022 году вышло 566 корпусов общей площадью 9,2 млн «квадратов». Это меньше, чем годом ранее (655 корпусов на 10,4 млн кв. м), но больше, чем в 2020-м (520 корпусов на 7,7 млн кв. м).

Большое количество новых лотов в продаже в 2022 году — еще одна причина роста объема предложения. Половина всех выводимых в продажу объектов (и по количеству корпусов, и по площади) в 2022 году пришлась на Москву в старых границах.

«В 2022 году мы не увидели рекордов 2021-го ни по количеству сделок, ни по росту цен. Конкуренция на рынке усиливается, а спрос уступает рекордным показателям 2020–2021 годов. В конце 2022-го цены на первичном рынке региона медленно снижались: на фоне ограничений по выдаче ипотеки с околонулевыми ставками застройщики начали предоставлять скидки. Вероятно, эта тенденция сохранится и в ближайшие два–три месяца нового года — номинальные цены могут потерять еще 5–6% от сегодняшнего уровня», — комментирует руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

По словам эксперта, в 2023 году ключевыми факторами, определяющими развитие рынка, будут уровень ипотечных ставок, динамика реальных доходов населения, а также комплекс внешних по отношению к рынку макроэкономических и геополитических факторов.

Источник: ЦИАН