Все говорят о том, что цены на недвижимость падают. Правда ли это? И если да, стоит ли вкладывать деньги в «бетон» в 2023 году? Способно ли это принести быструю отдачу? А может, это выгодно в долгосрочной перспективе? Ответы на эти и другие вопросы ищите в нашей статье.
Цены на жилье упали: правда или миф?
Если сравнить стоимость первичной недвижимости в начале 2022-го года и сегодня, вы увидите, что она осталась примерно на прежнем уровне. На фоне ажиотажа в феврале и марте 2022-го года (когда все опасались ухудшения условий по ипотеке) цены взлетели, но к лету опустились до январских показателей.
По некоторым проектам можно наблюдать увеличение стоимости квадратного метра – в основном, это жилые комплексы, которые находились в начале года на стартовом или среднем этапе готовности, а сейчас готовятся к завершению строительства. Их удорожание обусловлено вполне логичными показателями.
Что касается вторичной недвижимости, здесь ситуация несколько иная. Средний ценник снизился примерно на 7-10%, однако основная масса квартир продается по старому прайсу. Уменьшение средних показателей связано с тем, что рынок пестрит демпингующими предложениями – их выкладывают те, кому необходимо срочно избавиться от недвижимости в связи с переездом или финансовыми трудностями. Эксперты рынка полагают, что это лишь начало снижения стоимости жилья на «вторичке»: по прогнозам в первом полугодии цены просядут примерно на 10%. И, при определенном сценарии, могут потянуть за собой цены на «первичку». Сильно строящееся жилье подешеветь не может (из-за роста цен на стройматериалы, повышения процентов по кредитам для юрлиц). А это значит – у инвесторов будет отличный шанс вложиться в недвижимость, когда цены – на минимальных отметках.
Инвестиции: текущее положение дел
Статистика следующая: в период с 2020-го по 2021 годы включительно около 30% сделок на рынке первичной недвижимости Петербурга были инвестиционными. В 2022-м году желание инвестировать у наших соотечественников резко сократилось – за прошедшие несколько месяцев лишь 10% от общего числа сделок были отмечены как инвестиционные. По мнению аналитиков, на то есть несколько причин.
Первая – у людей стало меньше свободных денег. Вторая – приостановка роста цен на недвижимость (зачастую инвесторы хотят получить быструю прибыль, долгосрочная перспектива интересует гораздо меньшее количество покупателей). Третье – снизились арендные ставки. А это значит, что срок, за который жилье окупится, возрос.
Впрочем, это не значит, что инвесторов в недвижимость совсем не осталось. Просто они преследуют иные цели – большая их часть приобретает «квадраты» не для того, чтобы получать пассивный доход с аренды, а чтобы сохранить сбережения. На фоне проблемного рынка акций, ценных бумаг и низкорентабельных депозитов вложения в недвижимость выглядят наиболее рациональными. Если вспомнить все кризисные моменты истории современной России, можно увидеть, что на этапе острого кризиса цены всегда проседали, после чего следовал длительный период стагнации, а затем – резкий рост. Те, кто вкладывался в момент кризиса, всегда выигрывали в будущем. Так было и в 1998-м, и в 2014-м годах. Логично предположить, что и в этот раз сценарий повторится.
Важно понимать, что инвестировать следует лишь в перспективные проекты, которые и спустя 10 лет не потеряют своей актуальности. Если вы выбираете среди жилых объектов, это должны быть качественные новостройки, расположенные в удачных локациях. С развитой инфраструктурой, вблизи от станций метрополитена или рядом с достопримечательностями и природными объектами.
Инвестиции в коммерцию
Московские эксперты отмечают, что за последний год почти на двадцать процентов возрос интерес к коммерческой недвижимости. Более половины инвестиций было направлено на покупку офисных помещений, порядка четверти – в торговую недвижимость, и десять процентов инвесторов приобрели склады.
А есть ли прибыль?
Этот вопрос сегодня волнует многих. Если вкратце – да, прибыль есть. Но только для тех, кто умеет грамотно распоряжаться своими ресурсами. К примеру, если вы купите квартиру, офис или апартамент в низкорентабельном проекте за пределами городской черты и будете ждать, когда же объект вырастет в цене, вряд ли вы получите выгоду.
Однако – если ваше приобретение сделано в надежной компании, которая умело занимается не только строительством, но и управлением недвижимостью, можно ожидать, что вы сможете – а) сберечь свои средства от инфляции, б) получить стабильный доход.
Как это работает? Во-первых, строящаяся недвижимость все еще стоит дешевле, чем сданная. Если вы купите квадратные метры на этапе строительства, то после сдачи жилого/многофункционального комплекса они однозначно подорожают. Сегодня можно рассчитывать на увеличение цены до двадцати пяти процентов – но лишь при условии, что вы вложились на котловане. Если покупка совершена на завершающей стадии строительства, рассчитывать можно на рост цены в 7-12%. Но и это не так плохо – в условиях средней стоимости квартиры более 10 миллионов прибыль составит порядка миллиона рублей и более.
Во-вторых, можно зарабатывать на сдаче жилья в аренду. Да, арендный рынок просел – но не весь. Основной удар пришелся на долгосрочную аренду – из-за пониженного спроса в Петербурге можно найти поистине интересные предложения на долгосрок по низкой цене.
Петербург: инвестиции в туристическую недвижимость
По данным Ростуризма, Петербург продолжает оставаться одним из топовых туристических направлений. Несмотря на отсутствие иностранных путешественников даже в несезон гостиницы и отели имеют неплохую заполняемость – особенно это касается сервисных апартаментов, которые ведут яркую маркетинговую политику. Впрочем, и частные собственники жилья прекрасно справляются с задачей, сдавая квартиры и загородные дома, коттеджи, санаторные объекты через «Авито».
Особый спрос идет на бюджетное жилье, трезвездочные отели, расположенные в престижных районах города. В связи с этим покупка небольших студий/однокомнатных квартир в новых домах недалеко от метро, а также номеров в апарт-отелях, которые управляются сильными отельными сетями. Сегодня среди таких – Vertical, Valo, Avenir, ARTSTUDIO, Well.
Можно ли сберечь деньги, вкладывая в жилую недвижимость?
Все зависит от самой недвижимости. Как мы писали выше, именно квартиры сегодня являются той самой твердой валютой, которая позволит не потерять средства на фоне масштабной инфляции. Из очевидных плюсов сбережения средств через квадратные метры – понятность процесса и практически полное отсутствие подводных камней (при грамотном подходе).
Выбирая проект, отталкивайтесь от следующего: наибольшую отдачу дают жилые комплексы комфорт- и бизнес-классов (сегменты «эконом» и «премиум» слишком специфичны), в долгосрочной перспективе более важными факторами будут качество строительства, местоположение и инфраструктура, а не имя застройщика и наличие модной инфраструктуры в составе ЖК. Район – важнее, чем планировка, а количество этажей в доме и квартир на этаже важнее, чем наличие во дворе детского сада. Помните – вы выбираете жилье не под свои запросы, а под запросы среднего арендатора и покупателя.
Источник: Обзор рынка новостроек
