10 фактов об апартаментах: особенности покупки и содержания нежилых помещений

Несмотря на то, что доля апартаментов в общем количестве объектов недвижимости растет, информации о них не так много, как о квартирах или жилых домах. Из-за этого о них часто складывается ошибочное мнение. Например, что содержание такой недвижимости обходится очень дорого, для покупки нельзя взять ипотеку и в апартаментах нельзя прописаться.

Разбираемся в особенностях приобретения и содержания апартаментов и рассказываем об особенностях владения такой недвижимостью.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это помещения, относимые к категории нежилых. Четкое понятие апартаментов законом не закреплено, но они упоминаются в Приказе Министерства спорта, туризма и молодежной политики № 35 от 2011 года. В нем апартаменты определены как номера высшей категории в зданиях, относимых к коммерческой недвижимости, таких как гостиницы, дома отдыха, санатории.

Факты об апартаментах: что правда, а что — нет

1. Апартаменты дороже квартир?

В среднем считается, что апартаменты при похожих показателях площади, характеристики и расположения стоят дешевле квартиры. Но нужно учитывать, что на стоимость квартир в многоквартирных домах и апартаментов влияет большое количество факторов. Например, цена земли, на которой построено здание, категория жилья, наличие или отсутствие отделки, если продается помещение в новостройке.

2. Содержание апартаментов обходится дорого?

В среднем величина коммунальных платежей в апартаментах на 15 % больше сумм, которые перечисляют собственники квартир в МКД. Но стоимость содержания зависит от разных факторов. Это тип здания, в котором расположено помещение, перечень оказываемых услуг, тарифы, установленные управляющей компанией. Например, величина платежей может быть больше, если нужно содержать апартаменты бизнес-класса, где кроме обычных услуг по обслуживанию придется оплачивать консьержа и охрану.

3. Владельцы апартаментов платят большой налог на имущество?

Собственники апартаментов, как и владельцы квартир, должны ежегодно уплачивать налог на имущество.

Сумма налога зависит от:

- региона расположения;

- типа здания и вида его использования;

- наличия или отсутствия в здании помещений, занятых под ведение предпринимательской деятельности, например офисов, предприятий общепита. Так, в Москве налоговая ставка для нежилых объектов, на территории которых не располагаются площади для ведения бизнеса, составляет 0,5%. Но если в здании расположены коммерческие площади, налоговая ставка будет больше. Еще ставка может быть больше, если кадастровая стоимость объекта превышает определенное значение;

- стоимости жилья — кадастровой или инвестиционной. При расчете налога кадастровую стоимость используют при условии, что она была определена. Значение берут по состоянию на 1 января года, за который нужно заплатить налог. Если кадастровая стоимость не определена, для расчета берут инвентаризационную стоимость.

Как рассчитывается налог на нежилые помещения (например, на апартаменты)?

По нежилым помещениям (например, по апартаментам, складам) установлены следующие ставки:

- 2% в случае, если нежилое помещение расположено в торговом или офисном центре, который включен в перечень, определяемый в соответствии с п.7 ст.378.2 НК РФ. Вы можете проверить, включен ли торговый или офисный центр, в котором расположено Ваше помещение в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы;

- 2% в случае, если кадастровая стоимость объекта составляет более 300 млн руб.;

- 0,5% по всем остальным случаям.

Если у апартаментов несколько собственников, каждый из них должен уплачивать часть налога. Для этого при расчете сначала определяют размер налоговой базы. Он будет равна части кадастровой или инвентаризационной стоимости в соответствии с долей в праве собственности.

Размер налоговой ставки по апартаментам на конкретной территории и в конкретном здании можно узнать на сайте ФНС.

4. Апартаменты нельзя купить с использованием ипотечного кредита?

Финансовые организации предоставляют кредиты на покупку апартаментов. Любой покупатель, который отвечает условиям банка, может взять ипотеку для приобретения нежилой недвижимости. При необходимости можно рефинансировать уже оформленный кредит, если будет возможность уменьшить переплату по оформленному займу.

Недостаток оформления кредита на покупку апартаментов – невозможность взять ссуду на условиях государственных программ. Например, не получится оформить сельскую или дальневосточную ипотеку — чтобы получить такую ссуду, необходимо приобретать жилую недвижимость.

Не получится также использовать для покупки апартаментов средства материнского капитала, поскольку их можно направить только на улучшение жилищных условий — приобрести, построить или провести реконструкцию жилой недвижимости. Но будущий собственник апартаментов может воспользоваться выгодными предложениями от застройщика. Например, скидкой на конкретные объекты или беспроцентной рассрочкой.

5. На тех, кто вкладывает деньги в строительство апартаментов, не распространяется действие закона ФЗ № 214?

Взаимоотношения участников долевого строительства и застройщика регулируют положения ФЗ № 214. Требования закона распространяются на строительство разных объектов — жилых и нежилых. Поэтому те, кто вкладывает деньги в строительство апартаментов, защищены так же, как и будущие собственники квартир в строящихся домах. Но для того, чтобы попадать под действие закона, нужно заключить договор участия в долевом строительстве. Бывает, что апартаменты делают на базе реконструируемых зданий. В таком случае будущие собственники могут заключать договор бронирования или предварительный договор купли-продажи. При подписании таких договоров взаимоотношения продавца недвижимости и покупателя не будут регулироваться ФЗ № 214.

6. Материалы для строительства апартаментов могут быть некачественными и опасными?

На самом деле девелопер должен закупать качественные и безопасные материалы для любого типа здания — как жилого, так и нежилого. Поэтому риск использования небезопасных материалов есть при строительстве любого объекта — он зависит от добросовестности застройщика. Но будущим собственникам стоит внимательнее отнестись к апартаментам, которые находятся в реконструированных промышленных зданиях. Если на их территории раньше располагалось вредное производство, жить в таком помещении может быть опасно.

7. В апартаментах нельзя прописаться?

В жилых домах и квартирах можно прописаться временно или постоянно. В апартаментах постоянно прописаться нельзя, но можно оформить временную регистрацию. При желании можно постоянно оформлять временную регистрацию на максимально возможный срок, который составляет 5 лет, и продлевать ее после окончания неограниченное количество раз.

Временная регистрация гарантирует гражданам социальные права — это доступ к медицинскому страхованию, возможность устроить ребенка в детский сад или школу, встать на воинский учет, оформить пенсию, зарегистрировать транспортное средство в ГИБДД.

Для регистрации ребенка в апартаментах нет препятствий — несовершеннолетних можно также временно зарегистрировать на срок, не превышающий 5 лет. Но необходимо, чтобы в апартаментах был зарегистрирован хотя бы один из родителей.

8. Рядом с апартаментами нет инфраструктуры?

Многие считают, что отсутствие инфраструктуры особенно актуально для новостроек, поскольку застройщик не обязан возводить рядом с нежилыми объектами поликлиники, детские сады, школы. Но для удобства будущих жильцов здания часто располагают на территориях, рядом с которыми есть поликлиники, школы. Еще новые апартаменты застройщики иногда делают в комплексах, где есть и квартиры, поэтому рядом строят объекты социального значения.

9. В апартаментах неудобная планировка и может быть шумно?

В помещениях, которые отнесены к категории нежилых, наоборот – меньше запретов и ограничений, связанных с планировкой. Например, объекты могут строиться со свободной планировкой — собственник может расположить внутренние стены так, как захочет, если это не будет нарушать строительных норм.

Шум в апартаментах может быть связан с тем, что рядом расположены мастерские, офисы, кафе или рестораны. Требования о необходимости соблюдения тишины в определенное время суток на апартаменты не распространяются. В связи с этим привычной тишины, которую соблюдают в квартирах, может на самом деле не быть.

10. Апартаменты тяжело продать?

Среди объявлений о продаже недвижимости можно встретить достаточно предложений приобрести апартаменты. Спрос на такие объекты меньше, чем на квартиры и жилые дома, но это не означает, что апартаменты тяжело продать.

То, насколько быстро при необходимости можно продать объект, зависит от многих факторов, например, от расположения, площади, характеристик самого помещения и здания, от установленной собственником цены.

Источник: Мир Квартир