Оформление сервитута: как законно пользоваться чужим участком земли?

Установление земельного сервитута дает возможность ограниченно пользоваться чужой землей. Необходимость в этом часто возникает у собственников других участков. Например, когда нет дороги, по которой можно проехать или пройти к своей земле. Или когда нужно проложить какие-то коммуникации, но для этого нужно воспользоваться участком соседа. Еще сервитут могут устанавливать в пользу государства или населения, например, при прокладывании дорог в регионе или для обеспечения доступа к водоему.

Рассказываем, в каких случаях устанавливают сервитут, как оформляют соглашение, как определяют плату за пользование чужой землей и что делать, если собственник не хочет, чтобы его участком кто-то пользовался.

Виды сервитута

Понятие земельного сервитута, виды и особенности его установления отражены в ЗК РФ и ГК РФ. По закону владелец участка не должен ограничиваться в правах распоряжения своим имуществом. Такие правила по умолчанию распространяются на все земли, независимо от того, где они находятся. Но на практике происходят разные ситуации, когда нужно воспользоваться участком, принадлежащим другому человеку, организации. Того, кто получает право пользоваться чужим участком, называют пользователем или обладателем сервитута.

Сервитут разделяют на частный и публичный. Юридически выделяют просто сервитут и публичный сервитут (ПС), но на практике для исключения путаницы часто используют понятие частного сервитута (ЧС).

Частный сервитут

Его накладывают в пользу другого физлица или юрлица в таких случаях:

- необходим доступ к другому участку, дому, даче;

- нужно организовать дорогу для техники, которая будет выполнять какие-то работы на другом участке;

- нужно протянуть к другому участку трубы, электропровода, проложить газопровод.

Чтобы установить ЧС, владелец участка и тот, кто запрашивает установление сервитута, должны заключить соглашение, где прописывают особенности правоотношений. Соглашение заключают на добровольной основе. Если владелец участка отказывается подписать соглашение, можно обратиться в суд. Но сразу делать это нельзя — сначала нужно попытаться договориться. Для этого составляют письменное обращение и направляют его вместе с проектом будущего соглашения. Если на такое обращение последовал отказ, можно обратиться в суд. Но если оснований для установления сервитута нет, суд откажет.

В случае подписания соглашения или установления сервитута по решению суда, обладателем сервитута будет лицо или организация, которая сможет ограниченно пользоваться участком. При этом тот, кто владеет землей, права собственности не лишается. Но у участка появляется ограничение. Такое ограничение не похоже на то, которое бывает при аресте имущества, в случае использовании участка в качестве залога при оформлении ипотечного кредита. Землю можно продать, подарить другому человеку. При этом сервитут сохраняется.

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельных участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Гражданский кодекс РФ

Что пишут в соглашении о частном сервитуте

Соглашение оформляют в свободной форме, но в нем нужно отразить:

- информацию об участке;

- данные о сторонах соглашения;

- цель оформления и основания;

- срок действия. Он указывается при условии, что срок установления сервитута ограничивается;

- размер платы и особенности ее перечисления. Четких инструкций о том, каким образом можно определять размер платы, закон не содержит. Стоимость можно рассчитать самостоятельно или обратиться к оценщику.
Плата за сервитут может быть единоразовой, когда пользователь сразу переводит или отдает оговоренную с владельцем сумму. Также плата может быть периодической, например, раз в месяц или раз в год. При необходимости указывается возможность повышения платы;

- права сторон соглашения и их обязанности. Например, можно указать, что тот, кто будет ограниченно использовать землю, должен привести участок в порядок после прокладывания коммуникаций.

Дополнительно можно указать ответственность сторон, например, штрафы и неустойки в случае нарушения положений договора.

Обращаться к нотариусу для заверения соглашения не нужно.

При необходимости перед подписанием соглашения можно обратиться с геодезистам, которые помогут определить координаты и площадь части участка, на которую накладывается сервитут.

После того, как соглашение оформлено, можно обратиться в Росреестр для его регистрации. За регистрацию нужно будет заплатить государственную пошлину, которая для физических лиц составляет 1,5 тыс. рублей. По результатам обращения в единый реестр вносятся изменения и выдается выписка из ЕГРН, где указываются нюансы обременения.

Публичный сервитут

Его устанавливают в интересах населения, государства, субъекта РФ. К ситуациям, в которых это может потребоваться, относят такие:

- нужно организовать прогон скота или пастбище;

- прокладывается дорога;

- проводится заготовка корма для скота, охота или ловля рыбы;

- проводятся научные, проектные или изыскательные мероприятия;

- нужно организовать доступ к водному ресурсу. Например, при открытии общественного доступа к месту купания, пляжу;

- проводятся землеустроительные работы;

- организуется сбор дикорастущих плодов или ягод;

- необходимо организовать доступ жителей района к своей собственности, например, участкам, домам, складам, другому имуществу.

ПС устанавливается на основании законов или актов, действующих на определенной территории. К собственникам земли предварительно не обращаются — решение выносится органом власти. Срок установления ПС определяется в зависимости от того, для каких целей он устанавливается. Например, он может быть установлен на период прокладывания дороги с целью размещения стройматериалов, установки временных конструкций.

Не позднее 5 дней после вынесения решения сведения поступают в Росреестр, где определяют перечень участков, которые могут быть использованы. Также копия вынесенного решения направляется лицам, владеющим участком, независимо от того, что будет использоваться — весь участок или его часть.

Если собственник участка против того, чтобы его земля была использована для каких либо целей, он имеет право опротестовать вынесенное решение. Чтобы это сделать, необходимо обратиться в суд.

Соглашение о публичном сервитуте

Соглашение об установлении ПС заключают с собственником, владельцем или пользователем участка. Проект соглашения составляет будущий пользователь сервитута с учетом требований ЗК РФ. Соглашение составляется в двух экземплярах, подписывается и направляется правообладателю участка заказным письмом. Проект передается вместе с данными по утвержденным границам ПС. Дополнительно направляется отчет об оценке, оформленный с целью установления размера платы за ПС.

1. Соглашение о осуществлении публичного сервитута содержит:

1) сведения о сторонах соглашения;

2) реквизиты решения об установлении публичного сервитута;

3) цель установления публичного сервитута;

4) сведения о собственнике инженерного сооружения, которое переносится в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если публичный сервитут установлен в целях реконструкции указанного сооружения и обладатель публичного сервитута не является его правообладателем;

5) кадастровый номер земельного участка, в отношении которого заключается соглашение об осуществлении публичного сервитута;

6) срок сервитута;

7) срок, в течение которого использование земельного участка (его части) и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества в соответствии с их разрешенным использованием будет невозможно или существенно затруднено в связи с осуществлением публичного сервитута (включая срок строительства, реконструкции, ремонта инженерного сооружения);

8) размер платы за публичный сервитут, порядок и срок ее внесения;

9) права и обязанности обладателя публичного сервитута при осуществлении публичного сервитута;

10) график и сроки выполнения работ при осуществлении публичного сервитута;

11) указание на обязанность обладателя публичного сервитута в сроки, предусмотренные пунктом 8 статьи 39.5 настоящего Кодекса, привести земельный участок в состояние, пригодное для его использование в соответствии с разрешенным использованием, и снести сооружение, размещенное на основании публичного сервитута;

12) реквизиты нормативных актов, определяющих порядок установления зон с особыми условиями использования территории и содержание ограничений прав на земельные участки в границах таких зон, в случае, если публичный сервитут устанавливается в целях размещения инженерного сооружения, требующего установления зон с особыми условиями использования территории;

13) порядок возмещения правообладателю земельного участка убытков, причиненных осуществлением сервитута.

Земельный кодекс РФ

Тот, кто владеет или пользуется участком, может:

- подписать соглашение;

- направить отказ в подписании;

- не позднее 14 дней после получения проекта направить предложение заключить соглашение на других условиях.

Если обладателю ПС пришло предложение заключить соглашение на других условиях, не позже 10 дней нужно отправить обновленный подписанный проект или отказ принять предложение.

Если собственник или пользователь земельного участка не обратился в суд для оспаривания ПС и в течение 30 дней не подписал проект, обладатель ПС вносит плату на депозит нотариуса по месту расположения участка. После этого обладатель ПС вправе осуществлять сервитут — пользоваться землей до подписания соглашения.

Если собственник или пользователь участка обращается в суд, соглашение может быть подписано на условиях, указанных в решении суда.

Условия прекращения сервитута

Он может прекратиться на таких основаниях:

- закончились причины, которые стали основанием для установления сервитута. Например, если закончили строительные работы или закрыли рыболовное хозяйство;

- закончился установленный срок сервитута;

- нарушили правила установленного ПС;

- из-за вида разрешенного пользования землей нет возможности пользоваться сервитутом;

- обладатель сервитута сам отказался от права пользования чужим участком;

- не была внесена плата за пользование землей, если она была установлена.

Источник: Мир Квартир