Разошлись по классам: почему девелоперы не хотят стандартизировать типы жилья на государственном уровне

В России уже не первый год предпринимаются попытки создать классификацию жилых проектов, которую можно было бы распространить на все новостройки. Около десяти лет назад Фонд РЖС (предшественник «Дом.РФ») разработал «Единую классификацию многоквартирных жилых новостроек», но сегодня об этом мало кто помнит, а застройщики и аналитики рынка продолжают пользоваться собственными критериями. Недавно власти снова вернулись к этому вопросу — члены думского комитета по строительству и ЖКХ направили в Минстрой, «Дом.РФ» и ФАС проект, стандартизирующий подход к определению класса жилья. Авторы инициативы считают, что это поможет потребителям избежать маркетинговых ловушек — когда проект продвигается «на класс выше» своих реальных характеристик. Расспросили застройщиков и риелторов о том, нужна ли такая классификация рынку.

 Слишком много нюансов

 Любая стандартизация носит субъективный характер, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби») Алексей Перлин. К тому же, подчеркивает эксперт, рынок все время находится в развитии — соответственно, и классификация будет нуждаться в постоянных корректировках. «Жилищное строительство представляет собой живую систему, тренды в которой меняются очень быстро и со временем видоизменяются. Более того, в последние годы наблюдается тенденция на размывание границ между классами, когда проекты бизнес-класса наделяются особенностями или опциями, характерными для более высокого сегмента, — говорит Алексей Перлин. — Без регулярной и оперативной актуализации стандартов (что зачастую затруднительно из-за необходимости сбора множества согласований) закрепление их в виде нормативного документа может выступить фактором, сдерживающим развитие девелопмента».

Нормативно закрепленные стандарты классов потребуют регулярной актуализации, говорит и управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. «В ходе такой работы необходимо собрать множество согласований и соблюсти ряд формальных процедур, что не только затянет сроки принятия изменений и негативно скажется на развитии девелопмента, но и увеличит нагрузку на профильные ведомства», — подчеркивает эксперт.

Стандарты для девелоперского продукта должны задаваться только самим профессиональным сообществом застройщиков, архитекторов, ассоциациями потребителей, уверен коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. «На уровне государства и законодательства любые стандарты, причем даже минимальные, будут нежизнеспособными по несколькими причинам, — говорит эксперт. — Во-первых, со временем представления о разных классах новостроек меняются в силу эстетических, технических и прочих тенденций. Едва ли депутаты будут собираться регулярно, чтобы пересматривать стандарты в соответствии с этими трендами. Кроме того, нельзя назначить девелоперские стандарты из единого центра, потому что региональные рынки жилья разные. Что в одном городе «бизнес», в другом городе может быть «экономом».

Стандартизация классов жилья — это одна из тех мер вмешательства в рынок, которая, скорее, принесет негативный, а не позитивный результат, считает и совладелец Группы Родина Владимир Щекин. «Есть риск скатиться в мелочную регламентацию, потому что часто новостройки разных классов отличаются друг от друга только, к примеру, отделочными материалами или технологическим оборудованием, — поясняет эксперт. — Властям придется составить номенклатуру этих составляющих здания для каждого класса, определить, является ли, условно говоря итальянский мрамор признаком премиальной новостройки или комплекса бизнес-класса; может ли система доступа через смартфон быть частью премиального комплекса или это только «бизнес», а в «премиуме» должна быть биометрия». В результате, говорит Владимир Щекин, для стандартизации классов придется либо составлять очень детальный и по определению очень спорный стандарт, либо, наоборот, очень размытый концепт.

Вам шашечки или ехать?

Большинство опрошенных редакцией экспертов сходятся во мнении, что введение единой классификации не столько поможет защитить интересы потребителя, сколько еще больше запутает его. Во-первых, рынок постоянно развивается: скажем, десять лет тому назад «умный дом» был премиальной технологией, а теперь такие системы есть в демократичных ЖК. Во-вторых, параметров, по которым сами застройщики определяют классность своих проектов, очень много — и довольно сложно оценить вес каждого из них.

«Проблему классификации жилья можно охарактеризовать одной фразой: «Вам шашечки или ехать?». Классификация (комфорт-класс, бизнес, премиум, элит) — это всего лишь маркетинговый инструмент, своеобразный маяк для первичного ориентирования на рынке жилой недвижимости, — говорит маркетолог ГК «Бэсткон» Сергей Ковалев. — У одного ЖК более дорогой фасад, у другого выше обеспеченность лифтами. Что лучше: дом, в котором есть келлеры на этажах или тот, у которого большой благоустроенный двор? А как учитывать виды из окон? Как посчитать жилой комплекс, где 40% параметров относятся к классу «бизнес», 59% — к классу «премиум» и 1% (отсутствие паркинга, например), соответствует классу эконом?». Сам маркетолог отнес бы жилой комплекс из приведенного примера к комфорт-классу.

Трудно уравновесить все критерии между собой, считает и Владимир Щекин. «К примеру, в одном здании есть отделка из редких пород дерева, камня и металла. В другом в отделке оставили бетонные поверхности, но сделал это какой-либо дизайнер интерьеров с мировым именем, и все, что он делает, по определению входит в мировое культурное наследие. В таких ситуациях опять-таки будет возникать много споров по поводу класса новостройки», — заключает эксперт.

Покупатель разберется

«Главные дискуссии идут вокруг вопроса характеристик, описывающих объекты стандарт- и комфорт-класса. Эта граница самая размытая, а ценовой разрыв достаточно весомый — около 20-25%», — отмечает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Но, как говорят буквально в один голос все опрошенные эксперты, покупатель не будет переплачивать за класс ЖК — он покупает не вывеску, а продукт с определенным набором характеристик.

«Основные характеристики жилого комплекса закреплены проектом и декларацией. Ознакомившись с ними, можно совершенно однозначно понять, в каком виде будет сдаваться дом, каковы качественные характеристики комплекса, какие планировочные решения предложат, какие системы отделки фасадов применят, вплоть до цветовой палитры, — подчеркивает Сергей Ковалев. — Смешение характеристик неизбежно. И только потребителю решать своим рублем, согласен он с покупкой конкретного ЖК или нет».

«Даже не имея базовых границ классов, мы понимаем, что на протяжении нескольких лет идет процесс размытия классов — то есть более дешевые сегменты приобретают параметры и характеристики более дорогих. Но покупателей интересует, скорее, соответствие заявленного класса продукта тому, что они получают по факту, — отмечает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. — Вряд ли кто-то приобретает квартиру только потому, что в объявлении написали тот класс жилья, который хотел покупатель. В реальности клиент сегодня очень прагматичен, подкован с юридической точки зрения и обращает внимание именно на фактуру, а не на заявленный класс».

Куда смотреть

«Естественная» классификация, которая сегодня сложилась на рынке силами маркетологов, но с учетом реального прогресса девелоперов в создании жилых проектов, включает пять основных сегментов:

- стандарт-класс (раньше его называли экономом); таких проектов в Москве очень мало;

- комфорт-класс (синоним — жилье массового сегмента);

- бизнес-класс (повышенная комфортность, более статусный сегмент);

- премиум-класс (высокобюджетное жилье, по каким-то характеристикам не дотягивающее до полноценной элитки);

- и собственно элитный сегмент.

Хотя, как мы уже выяснили, деление это довольно условно, оно помогает потребителю быстро сориентироваться — рассматривать ли ЖК более детально или пройти мимо. «В первую очередь, класс объекта определяют качественные характеристики — инженерные системы, высота потолков, принципы планировочных решений квартир, тип паркинга, коэффициент обеспеченности м/м на квартиру, фасадов материалы, подход к формированию, зонированию и дизайну МОПов и др., — поясняет директор по аналитике и маркетинговым концепциям ГК «Пионер» Евгений Межевикин. — Также значительное влияние на классность оказывает непосредственное окружение проекта, перспективы развития локации. Крайне важно, как будет вписан новый проект в контекст, ткань города». Соответственно, чем больше баллов по каждому из этих парамет