Ошибки нерезидентов. Как избежать

А вы знали, что после продажи недвижимости при определенных обстоятельствах вас могут обязать отдать треть от вырученной суммы государству? Разбираемся в нюансах законодательства и выясняем, как можно законно не платить налог и чем отличаются в своих правах налоговые резиденты от нерезидентов.

Немного загадочное слово «резидент»… Прямо из фильма о захватывающих приключениях шпионов-разведчиков. Практика проведения сделок показывает, что очень многие люди даже не подозревают, что это слово имеет прямое отношение к сделкам купли-продажи недвижимости.

Между тем это незнание может потом, чаще всего в следующем за сделкой году, иметь серьезные последствия для кошелька продавца. Федеральная налоговая служба строга и обязательно напомнит: незнание закона не освобождает от ответственности, в том числе и материальной. Так что давайте по вопросу о резидентстве наши знания пополним. И договоримся: разговор у нас – только о физических лицах.

КТО ТАКИЕ РЕЗИДЕНТЫ И НЕРЕЗИДЕНТЫ?

Резиденты и нерезиденты в Российской Федерации бывают двух видов: налоговые и валютные.

Статус налогового резидента определяется Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ) – в ст. 207. Статус валютного резидента – в ст. 1 Федерального закона № 173 «О валютном регулировании и валютном контроле» от 10 декабря 2003 года.

Сегодня поговорим о резидентстве налоговом. Для его определения гражданство значения не имеет: резидент может быть и иностранцем, а гражданин России может быть по налогам и нерезидентом. Значение имеет только то, где человек жил большую часть дней в году.

Налоговый резидент – это тот, кто находился не менее 183 дней на территории Российской Федерации. Запомнить легко: это ровно половина от високосного года. Провели 184 дня на Мальдивах? Вы теперь по налогам – нерезидент. Или вы иностранец, приехали в Россию, к примеру, из Киргизии, но жили здесь не менее этого срока – вы налоговый резидент.

Поскольку мы ведем речь о налогах на доходы физлиц, который платится за прошедший календарный год (к примеру, в 2022-м – за 2021-й), то нам надо обязательно знать: налоговая служба свои подсчеты ведет по конкретному календарному году.

При этом учтем: срок пребывания на территории России не прерывается, если человек выезжал менее чем на полгода на лечение/обучение, а также для «вахтовиков» и других командированных, выезжающих за пределы России для работы на месторождениях нефти-газа.

МОЖНО ЛИ ИЗБЕЖАТЬ УПЛАТЫ НАЛОГА ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ?

Напомним, мы сегодня говорим не «вообще» (это было бы бесконечно), а конкретно о сделках с недвижимостью.

При продаже недвижимости у человека всегда возникает доход. А доход облагается налогом. Внимание: доход очень часто путают с прибылью. Например, вы купили квартиру в прошлом году за 5 млн руб., а теперь продали за 5,2 млн. И думаете, что ваш доход – всего 200 тыс. руб. Ошибка! Это прибыль небольшая, это она 200 тыс. руб., а доход – это «пришедшие» к нам в результате этой продажи деньги. В приведенном примере это 5,2 млн руб.! И для расчета налога в этом случае между налоговыми резидентами и нерезидентами есть очень большая разница. Даже «две большие разницы» вообще-то.

Во-вторых, налог на доходы физлиц для нерезидентов не 13%, а целых 30%. А во-первых? А во-первых, налоговый резидент может свой налогооблагаемый доход уменьшить, воспользовавшись имущественным налоговым вычетом: от дохода (или 70% кадастровой стоимости – от того, что больше) отнять 1 млн руб. или расходы по приобретению недвижимости (свои или дарителя/наследодателя) – на выбор, что выгоднее. То есть заплатить налог фактически с прибыли. В нашем примере это 26 тыс. руб. (13% с 200 тыс. руб.). Так предусмотрено статьей 220 НК РФ, которая называется «Имущественные налоговые вычеты».

Нерезидент же, увы и увы, сделать этого не может: имущественный налоговый вычет – не для него. Нерезидент должен будет заплатить 30% с полной суммы дохода, в нашем примере – с 5,2 млн, то есть 1,56 млн руб. Чувствуете разницу? Двадцать шесть тысяч и миллион пятьсот шестьдесят!

Неужели маленькой ложки меда для нерезидентов не найдется? С 1 января 2019 года – найдется, и, как нам кажется, немаленькая. Налоговых нерезидентов, точно так же как и резидентов, после этой даты касается полное освобождение от НДФЛ, предусмотренное в статье 217.1 Налогового кодекса. И наступает оно при продаже недвижимости после окончания минимального предельного срока владения объектом.

Если продавец владел недвижимостью пять лет – налога на доходы при продаже не будет в любом случае. Резиденты и нерезиденты, будьте внимательны: этот срок высчитывается не со дня подписания договоров купли-продажи, а со дня регистрации Росреестром перехода права собственности – по выписке из ЕГРН.

В некоторых случаях этот срок снижен до трех лет: при продаже недвижимости, полученной по наследству, в дар от близкого родственника (по Семейному кодексу), договору ренты и по приватизации, а также если жилая недвижимость – единственная в собственности (нигде больше нет ни одного квадратного метра).

И – внимание: с 2022 года в НК РФ внесены поправки, по которым для некоторых семей с детьми минимальный срок владения стал попросту нулевым! Для каких? Должно быть выполнено пять условий, перечислим их коротко. 1) В семье двое и более детей, которым меньше 18 лет (24, если очно учатся). 2) Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года или до 30 апреля следующего. 3) Новое жилье должно быть по площади больше проданного или его кадастровая стоимость выше. 4) Кадастровая стоимость продаваемого жилья не должна быть больше 50 млн руб. 5) Вы, а также ваши супруг(а) и дети не должны владеть более чем 50% в праве собственности на иное помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении. К налоговым нерезидентам эти поправки относятся в полной мере. Ура!

Осведомлен – значит вооружен. Надеемся, мы подсказали кому-то из наших читателей, как при частых и/или долгих выездах за границу законно сберечь деньги, которые не повредят их кошельку. 30% с полной суммы продажи всё-таки здорово отличаются от нуля. Последний совет: когда будете всё считать, будьте внимательны – так называемых деталей и тонкостей бывает иногда немало. Читайте Налоговый кодекс просто по слогам. Еще лучше – сходите на прием к грамотному по налоговым делам консультанту. Причем не после сделки, а до нее.

Во «второй серии» приключений с резидентами и их возможными ошибками расскажем о том, кто такие валютные резиденты/нерезиденты и зачем про них надо тоже обязательно знать заранее. С их ошибками, кстати, речь уже может идти не о 30% налога от суммы, а о всех 100% – штрафа. И не только при продаже, но и при покупке.

Источник: Бюллетень недвижимости