Как подготовиться к ремонту в новостройке: инструкция

Ремонт — всегда энерго- и ресурсозатратный процесс. Довольно трудно просчитать все заранее так, чтобы не превысить планируемый бюджет больше чем на 10% — примерно такой «резерв» обычно советуют иметь на случай форс-мажора. В действительности бюджет чаще всего выходит из берегов гораздо сильнее. Разбираемся вместе с экспертами рынка, как спланировать ремонт в новостройке, на какие этапы разбить подготовку и каких распространенных ошибок важно избегать.

Эксперты в этом материале:

- Владислав Касаткин, руководитель отдела технического контроля строительно-ремонтной компании полного цикла Domeo;

- Тигран Симонян, руководитель и основатель строительной студии полного цикла «Параллель».

Этап 1: Приемка квартиры у застройщика

В случае с новостройкой ремонт начинается еще до получения ключей. Сначала нужно грамотно принять квартиру у застройщика, внимательно обследовав на предмет дефектов и недоработок. Часто на этом этапе покупатель, подгоняемый эмоциями и стремлением поскорее забрать вожделенные ключи от нового дома, закрывает глаза на какие-то недостатки. Но такой подход чреват увеличением сметы на ремонт, подчеркивает руководитель и основатель строительной студии полного цикла «Параллель» Тигран Симонян.

«Если при приемке квартиры у застройщика допустить ошибки, то есть принять ее с какими-то дефектами, не обозначить их и не добиться устранения, в процессе ремонта придется переплачивать своей бригаде, закупать материалы с избытком, чтобы компенсировать, например, кривизну стен или неровности пола, — говорит эксперт. — Культура профессиональной приемки квартиры у застройщика у нас только формируется, очень многие пока не готовы привлекать специалистов. Но именно приемка с экспертом — первый шаг к продуманному качественному ремонту».

Приемку можно заказать у одной из множества частных компаний, специализирующихся именно на этом. Специалисты-приемщики обычно имеют строительное образование и опыт работы, знакомы со всеми нормативами и знают, на что обращать внимание, а также что и как представители застройщика могут пытаться скрыть. В Москве недавно появилась услуга по профессиональной приемке квартир специалистами МосгорБТИ.

Этап 2. Сбор информации у управляющей компании и застройщика

До того как начинать разработку дизайн-проекта, обязательно нужно узнать регламент у представителей УК. Как рассказывает Тигран Симонян, такой регламент включает четкие рекомендации по тому, что можно и что нельзя делать при ремонте в конкретном доме. «Типичный пример: во многих ЖК запрещено использовать кирпич в качестве материала для кладки перегородки, потому что кирпич вызывает избыточную нагрузку на перекрытия стен, — отмечает эксперт. — Если все соседи станут использовать кирпич, будет превышена проектная нагрузка на дом и это приведет к избыточным усадкам, трещинам».

На этом этапе также важно запросить у УК или у застройщика действующие технические регламенты и технические условия на инженерную детальность. «Тогда будет понятно, какое давление в трубах систем отопления и водоснабжения, сколько киловатт мощности выделено по электрике, какая идет разводка для линии интернета, — это все неотъемлемо важная атрибутика для проектирования инженерных систем. От этих показателей зависит, например, можно ли организовать в квартире сауну или даже теплые полы на большой площади». Техническая информация понадобится строительной бригаде — на ее основе будут предлагаться те или иные варианты решений.

Некоторые УК требуют также разработки инженерного проекта. В него входят следующие разделы:

- электроснабжение и электроосвещение (ЭОМ);
- канализация, водоснабжение и водоотведение (ВК);
- отопление, вентиляция, кондиционирование (ОВИК);
- слаботочные системы: автоматизация, «Умный дом», противопожарная система и др. (СС).

Вполне может быть, что в конкретной новостройке УК и не требует инженерного проекта, но если он обязателен, отказ от него грозит серьезными проблемами.

Этап 3. Изучение плана БТИ

Следующий обязательный этап подготовки к ремонту — знакомство с планом БТИ. Этот документ необходим для того, чтобы понять границы возможных изменений. Он отражает все конструкции помещения и важные элементы: несущие конструкции (их нельзя убирать и передвигать), двери, окна, батареи, балконы и лоджии, точку установки газовой плиты, «мокрые» точки — места подключения к канализации и водоснабжению.

План БТИ обязательно потребуется при подготовке дизайн-проекта — основываясь на этом документе, дизайнер будет разрабатывать решения, которые вписываются в нормы помещения. «Даже если квартира сдана без отделки, не всегда сразу понятно, какие стены в ней несущие, а какие нет, — говорит руководитель отдела технического контроля компании Domeo Владислав Касаткин. — Прежде чем дизайнер приступает к перепланировке, он изучает план БТИ и сверяет с ним пожелания клиента. Какие-то изменения принципиально невозможны — например, снос или перемещение несущей стены, перенос «мокрой» зоны — кухни или ванной — в жилые помещения. Какие-то сделать можно, но это потребует согласований. Например — проем в стене: в этом случае готовится проект перепланировки, который затем утверждается соответствующим ведомством, в Москве это Мосжилинспекция». Полные сведения о том, как оформить перепланировку в столице, приводятся на сайте мэрии.

Нормы относительно того, что можно менять в помещении, зависят от типа конкретного дома и от этажа, на котором расположена квартира. В панельных домах, например, перемены могут быть минимальными, поскольку все стены несущие, подчеркивает Владислав Касаткин. В квартирах на первых этажах возможности для перепланировки могут быть шире, поскольку изменения меньше затрагивают других жильцов. Но план БТИ в любом случае необходим — вне зависимости от того, на каком этаже и в каком доме находится квартира.

Это же касается и квартир со свободной планировкой, которую сами специалисты часто называют условно-свободной, поскольку в действительности она дает не так много возможностей для изменений. Фактически владелец такой квартиры может только перераспределять площади между жилыми помещениями — «мокрые» зоны двигать все равно нельзя. Более того, застройщик изначально предлагает свой вариант планировки квартир со свободной планировкой, делает так называемую трассировку — выстроенные первые ряды стен. И если планируется менять их расположение, это тоже нужно согласовывать.

Любые изменения планировочных решений (будь то объединение жилой зоны и балкона, изменение в расположении ванны и кухни и т. д.) должны соответствовать законодательным нормам. И даже выполненный дизайнером проект и предложенные им планировочные решения тоже желательно показать специалистам, поскольку дизайнер не может знать нюансы и детали каждого типа жилого дома, подчеркивает Владислав Касаткин. «Именно поэтому у нас в компании существует специальный отдел, специалисты которого согласовывают все планировочные решения, предложенные нашими дизайнерами. Мы работаем в тесной связке: дизайнер, планировщик, инженер-строитель», — говорит эксперт.

Этап 4. Подготовка дизайн-проекта

Разобравшись с возможностями по изменению планировки, можно приступать к разработке конкретных решений. Эксперты рекомендуют воспользоваться услугами профессионального дизайнера. «Если делать ремонт без дизайн-проекта, поверьте, в процессе потребуется намного больше переделок, за которые клиент все равно заплатит, — говорит Владислав Касаткин. — То есть он где-то сэкономил небольшую сумму, но потом ремонт на глазок, без проекта, потихоньку выльется в затраты на материал, на работу и на все остальное. Особенно сложно и затратно исправлять недоделки, связанные с сантехникой, «мокрыми» зонами и электрикой. Дизайн-проект позволяет не тратить лишних денег на то, что не нужно клиентам». По словам эксперта, если стоит задача сэкономить, лучше выбрать менее дорогие материалы, чем пускать весь процесс на самотек. «Оптимально, если до начала ремонта будет заказан и электропроект, в котором рассчитаны и указаны мощности по электрике, по нагрузкам на сеть, расположению розеток и т. д.», — добавляет Владислав Касаткин. Такой проект заказывается у проектных компаний — дизайнер этим не занимается, но может сотрудничать с проверенными подрядчиками. Стоимость такого проекта зависит от площади квартиры — на 70 кв. м это будет порядка 20–30 тыс. руб., говорит эксперт.

Зачем нужен электропроект

На каждую квартиру выделяется разрешенная электрическая мощность. Это максимальная мощность, которую пользователь единовременно может подключить к сети. Обычно параметр указывается в техусловиях на присоединение энергопринимающих объектов и в договоре с ресурсопоставляющей организацией. Если договора на руках нет, можно обратиться в компанию, которая поставляет электроэнергию, и запросить там этот документ.

Некоторые решения в ходе ремонта существенно увеличивают нагрузку на сети — в первую очередь это теплые полы, системы кондиционирования, установка мощной электроплиты. В ряде случаев реализация этих решений требует увеличения выделенной мощности, для этого надо обратиться в ресурсопоставляющую организацию.

Как правило, профессиональный дизайнер указывает на необходимость увеличить выделенную мощность, если пожелания заказчика этого требуют. Но детальный расчет нагрузок уже не входит в его компетенции. Чаще всего эти расчеты проводят прораб с привлеченным электриком, но в этом случае у заказчика нет никаких гарантий, что все будет работать без сбоев. При неправильных расчетах возможны самые разные неудобства и опасные ситуации — от регулярного выбивания щитка до перегрева кабеля, замыкания и возгорания.

Поэтому эксперты рекомендуют заказывать электропроект в специальной проектной организации. В этом случае делается подробный расчет нагрузок, который заверяется печатью организации: заказчик получает гарантию. Электропроект также можно заказать в некоторых компаниях, предоставляющих комплексные услуги по ремонту.

К финалу этого этапа на руках клиента есть проект ремонта, включающий все основные направления: сантехнику и электрику, расположение розеток, общую эргономику помещений, расстановку мебели, цветовые решения.

Этап 5. Выбор бригады и смета

Это крайне ответственный этап — к нему можно подойти по-разному: кто-то ищет мастеров по ремонту на разных сервисах, кто-то ищет рекомендации от знакомых. Владислав Касаткин советует обратиться в несколько компаний и сравнить предлагаемые условия. «Компания — это гарантия качественного выполнения работ, она несет ответственность за результат. Найти прораба «с улицы» — совсем другая история. Если взять неквалифицированную рабочую силу, которая сделает некачественный ремонт, а клиент в ответ откажется платить за выполненные работы, то «строители» просто вывезут из квартиры материалы — таких примеров множество. В итоге клиенту придется тратить дополнительные время и деньги на переделку. Компания же обязана переделать некачественную работу за свой счет».

Определившись с бригадой, переходим к составлению сметы. На этом этапе критически важно не соглашаться на абстрактные цифры вроде 20 тыс. руб. за метр ремонта под ключ, говорит Тигран Симонян. «Это первый шаг к некачественному ремонту и бесконтрольному расходу финансов. Любой ремонт должен сопровождаться подробной сметой, в соответствии с которой будут вестись все расходы, — подчеркивает эксперт. — Чтобы составить грамотную смету, нужен дизайн-проект. Как видим, одно цепляется за другое. В зависимости от того, какой бюджет планирует человек на ремонт, он выбирает себе исполнителей соответствующего класса. Это могут быть частные мастера, но с ними работать сложно, потому что их надо организовывать самостоятельно, нужно выполнять функции прораба, держать связь между рабочими, объяснить что-то электрику, что-то сантехнику. Можно выбрать способ взаимодействия со строительной бригадой — здесь попроще, но есть свои минусы: вряд ли будут договор, гарантии, официальные платежи».

Оптимальный вариант — строительная компания, с которой оформляется договор, составляется смета, определяются гарантийные обязательства, риски в случае просрочки, сроки ремонта. «Люди очень часто считают, что работать с компанией — это дорого, но это старомодное мышление, — подчеркивает Тигран Симонян. — Лучше всего найти компанию по своему бюджету и работать только по смете и в соответствии с графиком работ». График — еще один принципиальный момент при выборе подрядчика, обращает внимание эксперт. «Недостаточно, чтобы назывались абстрактные сроки (два месяца или год), ни один заказчик не сможет разобраться, выполняются ли работы в срок. Прошло полгода, заказчик приходит на квартиру, видит, что плитку класть еще не начали — и непонятно, должны были уже начать или нет. Чтобы этого избежать, разрабатываются графики работ, где четко описывается, в какой момент времени какой процесс должен происходить». Третий момент — график поставки чистовых материалов, в соответствии с которым будут вестись закупки. «Это три кита, на которых держится хороший подрядчик: грамотно составленная смета, график работ и график поставки чистовых материалов, — заключает эксперт. — Выбирая подрядчика, обязательно нужно обращать внимание на наличие этих позиций. Остальные критерии более мелкие, но они тоже важны: надо смотреть на форму оплаты (лучше, если это безнал, на реквизиты юрлица или ИП. Следующий момент — важно, чтобы были прописаны гарантийные обязательства не менее чем на два года (это минимальный срок по закону, можно договориться и о большем периоде). И наконец, график платежей, причем в нем не должно быть крупных авансовых платежей». Все документы — смета, график работ, график поставки чистовых материалов, график платежей — прикрепляются к договору с компанией.

Еще один принципиальный момент — вся коммуникация с бригадой должна вестись с одним человеком, обычно это прораб или менеджер проекта. С этим человеком заказчик ремонта приходит в управляющую компанию познакомиться, на его имя можно оформить доверенность по форме. Она позволит доверенному лицу оформлять пропуска и заявки на машины, чтобы этим не занимался заказчик.

Материал подготовлен при экспертной поддержке Expostroy — Центра дизайна и интерьера на Нахимовском проспекте. Expostroy — крупнейший в Москве специализированный комплекс, где представлен широкий выбор отделочных материалов и товаров для ремонта.

Источник: РБК-Недвижимость