Компенсацию по рыночной стоимости квартиры получить непросто

С вступлением в силу 1 января 2020 года изменений в статью 68.1. Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» введен новый порядок выплаты однократной единовременной компенсации за счет казны РФ. Отныне выплата компенсации за утрату жилья добросовестному приобретателю будет равна не 1 миллиону рублей, а рыночной стоимости квартиры. О том, как же этот закон работает на практике, мы попросили рассказать участников рынка недвижимости:

Наталия Булахова, руководитель проекта «ЮРИСТ. НЕДВИЖИМОСТЬ. ОНЛАЙН», юрист ГРМО

— Честно говоря, я с большим сомнением отношусь к вопросу по практическому применению норм ст. 68.1 ФЗ N 218. Считаю, что её значение слишком переоценили, а СМИ обнадежили народ этими финансовыми выплатами в случае признания сделки недействительной. Но массового положительного применения этих норм мы с вами не скоро дождёмся. Слышала, что, вроде, есть положительные решения, но сама их не читала. Попадались только с отказами в выплатах. Если б были присуждены кому-то выплаты, а, тем более, если бы люди реально получали бы такие компенсации (то есть, решения суда было бы исполнены на практике), то такие решения были бы на слуху в юридическом сообществе на рынке недвижимости. Они публиковались бы и разбирались на цитаты, комментировались тем же «Гарантом» или в «Адвокатской газете».

Считаю, что нашему государству, принявшему такую правовую норму, совсем не хочется создавать положительный судебный прецедент по ней, а, главное, реализовывать ее на практике, выплачивая компенсации из бюджета.

Вспомните тех же нотариусов: везде упоминают, что нотариусы – это гаранты безопасности по проведению сделок с недвижимостью, подчеркивается страхование нотариальным сообществом таких сделок. Да, несомненно, проведение в нотариальной форме сделки снижает в дальнейшем риск их оспаривания, но много ли мы с вами слышали о решениях судов, по которым виновной стороной признан нотариус, сопровождавший такую сделку, и в результате чего гражданину-покупателю выплачивается финансовая компенсация от нотариата за удостоверенную им сделку? Штучные решения!

Конечно, мне могут возразить, мол, нет таких судебных решений, по которым нотариус признан виновным, поскольку это как раз и говорит в защиту сделок, удостоверенных нотариусами, поскольку нотариальные сделки не признаются в последующем недействительными и «устоят» в суде. Но это не так. Нотариальные сделки в судебном порядке также признаются недействительными, просто виновными в такой сделке нотариус, ее сопровождавший, обычно, не признается. Соответственно, покупатель-ответчик остается и без недвижимости, и без финансовой компенсации от нотариуса. И, скорее всего, о таких решениях в СМИ вы не прочитаете.

Мое мнение: аналогичная тенденция будет проявляться (и уже проявляется) при практическом применении норм ст. 68.1 ФЗ N 218 в суде. А учитывая то, как людей активно загоняют на электронное поле по проведению сделок с недвижимостью (подписанием договора купли-продажи электронными подписями сторон), что уже спровоцировало рост нового вида мошенничества по таким сделкам, думаю, мы не скоро увидим массовые и положительные решения судей с выплатами в пользу пострадавших добросовестных приобретателей.

Давайте перечислим условия, которые обязательно должны будут соблюдены покупателями, которые рассчитывают получить от государства разовую выплату компенсации по ст. 68.1 ФЗ N 218:

— Во-первых, свою добросовестность гражданин, желающий получить такую компенсацию, должен будет доказать в судебном порядке. А получить статус добросовестного юридически не так-то легко. Очень многое, если не все зависит здесь от того, какие действия и доказательства, необходимые и достаточные для получения такого статуса, совершил на этапе подготовки к сделке покупатель. Фактически, еще готовясь к сделке по покупке себе жилья, покупатель должен обеспечить себя такими доказательствами. Именно поэтому при подготовке к сделке покупателю важна помощь специалистов, работающих на рынке недвижимости. Кстати, далеко не все знают, что для суда договор об оказании услуг по покупке или юридической проверке недвижимости, заключенный покупателем на этапе подготовки к сделке, является одним из элементов, помогающих в суде доказать добросовестность этого покупателя.

— Во-вторых, надо будет дождаться, чтобы решение суда с истребованием у добросовестного приобретателя спорного жилого помещения и о возмещении ему убытков, возникших в связи с этим истребованием, вступило в законную силу.

После чего добросовестному приобретателю, который уже остался без жилого помещения, надо будет в исполнительном производстве попробовать взыскать суммы, присужденные ему этим решением суда.

— В-третьих, добросовестный приобретатель имеет право подать иск к Российской Федерации о выплате ему единовременной компенсации за счет казны РФ, только в том случае, если взыскание ему по исполнительному документу будет произведено частично или не будет произведено вообще в течение 6 шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.

И только после этого попытаться выиграть такое судебное дело у государства-ответчика. Если ответчик не обжалует вынесенное судом решение, и оно вступит в законную силу, то тогда можно будет получить присужденную компенсацию из казны РФ.

Так что, как у Гоголя: «Редкая птица долетит до середины Днепра!».

А у нас сейчас народ приучают и расслабляют (те же СМИ), заявляя о массовости и легкости получения такой денежной выплаты из казны государства в случае изъятия жилья. Пишут, что всю ответственность за правовые последствия по сделке целиком берет на себя нотариус, вещают о полной безопасности электронных сделок, рассказывают о полной юридической проверке ипотечными банками недвижимости. Хотя банки никогда не анализируют документы по сделкам с позиций их дальнейшей безопасности для покупателя-ипотечника. Ипотечные банки рассматривают документы на недвижимость только с целью уберечь себя от возможных финансовых потерь. Они не ставят перед собой цель по сбору доказательств добросовестности будущего собственника жилого помещения и юридической проверки этой недвижимости перед покупкой.

Будущим покупателям недвижимости хочу порекомендовать на этапе подготовки к сделке надеяться только на себя и подбирать себе специалистов с многолетней практикой работы в сфере недвижимости, которые и сделку подготовят, проведут ее на безопасных для покупателя условиях, а также помогут сделать грамотный юридический анализ документов по интересующему объекту. Чтобы не пришлось покупателю, который лишился своей недвижимости, в дальнейшем бегать по судам и пытаться получить от государства компенсацию.

Эльвира Дейнека, начальник юридического отдела агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

— Расчитывать на такую компенсацию может только добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 ГК РФ.

За компенсацией можно обратиться только после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения. Должны быть соблюдены следующие условия:

- Добросовестный приобретатель должен обратиться с иском к своему продавцу о возмещении убытков. По независящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению;

- Утрата жилого помещения добросовестным приобретателем не должна быть следствием ненадлежащего исполнения органом регистрации прав своих полномочий. В этом случае возмещение убытков добросовестному приобретателю осуществляется в соответствии со ст. 66 Закона N 218-ФЗ.

Размер компенсации определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта об истребовании соответствующего жилого помещения. А ответчиком по иску выступает Министерство финансов Российской Федерации.

К сожалению, не всем обратившимся выплачивают компенсацию. Я пока знаю лишь об одном примере, когда покупателю выплатили компенсацию. Да и то не в полном объеме.

21 ноября 2013 года между Толстуновым Д.В, Толстуновой С.В. и Тюшкевич П.В. в лице его представителя Тришина Е.В, был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, за 3 350 000 рублей.

Решением Первореченского районного суда г. Владивостока от 15 июня 2017 года восстановлен срок принятия наследства и признана наследником Омельченко А.П, принявшая наследство, открывшееся после смерти Тюшкевича П.Ф, умершего в сентябре 2013 года. Основанием для истребования спорного имущества у истцов послужило то, что Тюшкевич П.Ю. умер насильственной смертью в сентябре 2013 года, то есть купля-продажа квартиры 21 ноября 2013 года совершена не собственником, а лицами, не имеющими права на отчуждение. Одновременно судом сделан вывод о добросовестности Толстуновой С.В. и Толстунова Д.В, которая не является препятствием для виндикации, поскольку индивидуально-определенная вещь выбыла из владения собственника помимо его воли.

Истцы просили взыскать компенсацию за утрату жилого помещения в размере 3 357 562, 09 рублей. Исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 3 марта 2021 года решение суда первой инстанции изменено, размер компенсации за утрату жилого помещения определен в размере 1 322 602, 45 рублей. Суд второй инстанции пришел к выводу, что размер компенсации подлежит уменьшению на произведенную страховую выплату объекта страхования в размере 2 033 959, 64 рублей.

Хочу отметить, что получить рыночную стоимость квартиры очень и очень сложно. Поэтому напрашивается вывод: прежде чем купить квартиру, ее нужно тщательно проверить. Но проверить самому бывает довольно сложно. Особенно в том случае, если она меняла собственника уже несколько раз. Поэтому за этой услугой лучше обратиться к специалистам. Мы всегда изучаем историю квартиры и анализируем спорные моменты. Как может повести себя продавец в том или ином случае. Если видим, что риск утраты собственности велик, то советуем человеку подобрать другой объект. Если риски минимальные, то тогда квартиру можно застраховать.

Любовь Голубева, руководитель Городского агентства недвижимости (г. Серпухов), член Национального совета Российской Гильдии Риэлторов

— К счастью для меня, как риэлтора, в личной практике таких случаев никогда не было, а поскольку изменения в статью 68.1. Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вносятся частями в период 2022 начала 2023 годов, то даже правоприменительной практики найти не смогла. Решение вопроса компенсации со стороны Российской Федерации добросовестному приобретателю за утрату прав на жилое помещение зависит от ряда последовательно вступивших в законную силу решений судов. Это занимает достаточно длительное время и, естественно, достаточная судебная практика сложится позднее.

Добросовестным, имеющим право на защиту от истребования у него его приобретения, приобретатель однозначно рассматривается, если отвечает следующим критериям:

- не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который не наделен правом на отчуждение.

Начиная с 2020 года, приобретатель недвижимости, полагавшийся на сведения, полученные им из ЕГРН, признается добросовестным, пока не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца полномочий на сделку (абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, изменения в ГК РФ внесены законом от 16.12.2019 № 430-ФЗ). Например, если по данным ЕГРН продавец на момент сделки считался собственником жилого помещения, то покупатель презюмируется добросовестным. Если прежний собственник будет оспаривать право покупателя, то обязанность доказать недобросовестность будет возложена судом на истца, то есть на прежнего собственника.

Важно знать, что по виндикационным искам (ст.301 ГК РФ) в отношении жилого помещения, предъявленным к добросовестному приобретателю публично-правовым образованием (РФ, ее регион, район или город), существует однозначный критерий добросовестности — регистрация прав в ЕГРН за добросовестным приобретателем в течение 3-х лет после того, как собственник перестал владеть жильем. Иначе первоначальному собственнику придется доказать недобросовестность приобретения (п. 4 ст. 302 ГК РФ, действует с 01.01.2020).

Принимая во внимание, что и добросовестный приобретатель, и утративший жилье собственник могут фактически безвинно пострадать в результате того, что суд займет противоположную позицию, закон предусмотрел компенсацию из бюджета государства. Данная норма применяется с 1 января 2020 года. Ранее правила о компенсации содержались в отмененном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Необходимо сразу отметить, что теперь на компенсацию может рассчитывать только добросовестный приобретатель, который все же лишился своего приобретения. Компенсацию для собственника, который не смог истребовать жилье у добросовестного приобретателя, отменили.

Статья 68.1. о компенсации добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения предусматривает, что физическое лицо — добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации. Но только после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.

Для того, чтобы получить компенсацию, предусмотренную Статьей 68.1., добросовестный приобретатель должен обратиться в судебные органы с иском к Российской Федерации о выплате данной компенсации. Компенсация, выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта. Размер компенсации, предусмотренной настоящей статьей, определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта.

Если добросовестному приобретателю возмещены убытки, возникшие в связи с истребованием от него жилого помещения, то размер компенсации подлежит уменьшению на сумму возмещенных убытков.

Необходимо так же обратить внимание на то, что для добросовестного приобретателя, законом предусмотрены и другие компенсационные меры:

1. Приобретатель оставляет за собой произведенные им отделимые улучшения изымаемого имущества. Если же улучшения носят неотделимый характер, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию расходов, понесенных им на такие улучшения. В соответствии со ст. 303 ГК РФ размер компенсации ограничен размером произошедшего увеличения стоимости изымаемого имущества.

2. Так же приобретатель вправе на основании ст. 461 ГК РФ требовать компенсации всех понесенных убытков от продавца. Для этого, согласно ст. 462 ГК РФ продавца следует привлечь к рассмотрению виндикационного иска. Если этого не сделать, то продавец может быть освобожден от ответственности. Но только в том случае, если сможет доказать, что мог бы предотвратить такое истребование.

Также возмещение убытков можно требовать по ст. 66 того же закона, если они причинены в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав своих полномочий

Константин Барсуков, генеральный директор АН «Релайт-недвижимость»

Основная проблема данного закона в том, что компенсация выплачивается только добросовестному приобретателю. А это еще доказать надо. И чаще, если человек лишается квартиры, то он не признается добросовестным, так как если бы был добросовестным, то и не купил бы квартиру с такими правовыми дефектами. О выплате я не слышал ни разу.

Источник: Квартирные истории